来源：运营研究社

危机已在靠近。

“房地产股债遭遇抛售狂潮！”

“有银行称涉及房地产一概不投！”

“天津最大房企千亿债务压顶！”

“天量债务到期！开发商正在违约路上！”

资本市场风声鹤唳，房企一夜失宠。

但属于大多数人的“楼市”，却完全感觉不到冷意，火爆依旧。

人们拿巨资排队抢房，深圳狂欢、杭州抢房、成都熔断……“购房限制事实性放松，二线疯狂抢人，一场离奇‘房荒’来袭！”

好诡异的冰火两重天，为什么一边万人抢房闹房荒，一边房企又被资本嫌弃？

感受一下当前楼市，猜测、试探、侥幸、愤怒、恐惧、躁动……复杂的情绪充满这个超级剧场。

其实，任何重大的政策博弈一旦达到最胶着、最纠结的阶段，矛盾和冲突总是会以最戏剧化的方式上演。

当下差不多就是这样了。在这个关键期，有一些判断基本已经明确：

1. 楼市博弈已经进入最艰巨的拉锯阶段。

2. 资金链断裂危机显现，未来三个月将是房企的高危期。

3. 中国内地罕见的地产债违约或将爆发，这才是违约潮的高潮。

灯闪烁，红灯将亮！

短短半个月之内，中国金融监管的最高层，对市场发出了两次清晰的、严厉的警告。

央行行长易纲在“金融街论坛年会”上称：投资者要树立收益自享，风险自担的理念，天上掉馅饼的事儿是不会发生的，如果有人告诉你（一款产品）又保本，又有两位数的收益，你一定要小心。

5月15日，易纲的直接领导刘H，在“全国政协健全系统性金融风险防范体系专题协商会”上，说了更加意味深长的四句话：

做生意是要有本钱的，

借钱是要还的，

投资是要承担风险的，

做坏事是要付出代价的。

两位领导的警告，有着一个共同的背景：去杠杆、防范金融风险、打破刚性兑付。

但两次警告，针对的“受众”并不完全一样。易纲警告的对象，主要是普通投资者。刘H警告的对象，主要是企业大佬，当然也包含了普通投资者。

“没有本钱”，做了空手套白狼的事情，甚至把监管者拉下水的“大佬们”，有的刚刚被判刑，有的即将“付出代价”。“付出代价”又因为“做的坏事不同”分为两种——一种是承担刑事责任，一种是贱卖资产还债。

过去这些年，中国出现了三种“刚性兑付”。

第一种“刚性兑付”，是“刚性兑付”的本意。

投资机构（比如银行、信托、保险或者企业），拿了投资者的钱（通过银行理财、信托、债券等形式），结果投资出现亏损。但为了掩盖亏损，或者因为“丢不起人”（丢人了，以后就不好再借钱），还是把承诺的收益以及本金还给了投资者。

也许有人会说：这叫童叟无欺，不是挺好的吗？但问题是，刚性兑付的背后往往是违规的“资金池”操作，是典型的“庞氏骗局”。最终，很有可能引发金融风暴，导致全面违约，投资者血本无归。

所以，刚性兑付是一剂麻药，会让投资者失去警惕。同时，让资金价格虚高，推动资产泡沫，最终慢慢把实体经济“勒死”。所以，刚性兑付是必须打破的。

第二种刚性兑付，是楼市的“永远赚钱”。

一波一波的楼市刺激和调控，最终让几乎所有的购房者都在表面上“挣到了钱”。即便在人口严重流失的四五线城市，房价都在翻番。

楼市的“刚性兑付”同样隐含巨大风险，会引导资源错误配置，让人口流失地区冒出很多“鬼屋”、“鬼城”。我在这里做一个预言：如果继续在三四五线城市用“货币棚改”刺激楼市，若干年之后，中小城市将全面出现“炸掉鬼城、鬼屋”的无奈之举。很多人的投资，最终将化为乌有。

常有读者认为我唱多楼市。其实，在中国2000多个城市、县城里，我只看好其中不到5%的投资价值，认为另外15%城市的房子也能保值。对于其余80%的城市（主要是人口流失的三四五线城市），我怀着深深的忧虑。以后这些城镇过半的房屋，将拆掉卖废品。不信，走着看。

第三种刚性兑付，则是特权企业自认为“欠债不用还”。

他们认为只要把自己做到千亿级、万亿级企业，只要傍上成长性好的官员，就足以“大而不能倒”，政府就会扶持，银行就会用新贷款置换旧贷款。他们就可以乘着私人飞机，到处飞来飞去、觥筹交错，直到永远。

事实证明，很多所谓的“特权企业”都在过去一年多里“脱了一层皮”。因为政府去杠杆的力度、反腐败的力度都在加强。

三种“刚性兑付”都是历史形成的，现在都面临着“打破”。其中第一种、第三种比较容易，第二种有点难。

环京楼市的调控证明：只要政策给力，没有打不倒的楼市，没有管不住的房价。但仅靠行政手段，只能解决一时，未来容易反弹。政策强行压住“有价值的楼市”（比如环京），强行托住“没有价值的楼市”（比如中西部四五线城市），未来必然会出现问题。

不管怎么说，高层在短短半个月之内的两次警告，值得我们注意，对于普通投资者来说：

第一，要特别小心各种“保本，且承诺高回报”的理财产品。你贪的是回报，对方图谋的是你的本金。如果你有这类投资，要及早回收。

第二，不要炒房。所谓炒房，就是过度加杠杆，希望通过短期房价快速上涨来获益。这是投机，不是投资。“有人口持续增量的、高级别城市的优质住宅”，有投资价值，这是说中长线（5年以上）投资。短线（1到2年）房价的走势很难预料，因为政策多变，这个时候不要在买房子上过度加杠杆，否则很容易亏钱。

怎样衡量自己是不是“过度加杠杆”了？关键看你能不能撑住5年按揭。有能力保证最近5年的按揭，就问题不大。

第三，打破刚性兑付，对股市还是楼市有什么影响？当然是利好，这是政府在把钱往股市和楼市里赶，是挤压“资金中介”。

一二线城市的楼市目前是在“选钱”，刚需、改善型的可以进来，投机投资则门槛很高。多数三四线城市的楼市，以及股市则在“抢钱”，类似二线城市抢人一样，门槛很低，只是很多钱不愿去。

金融风险已超乎想象！9大数据3大视角看透真相！

企业部门杠杆率

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企业部门杠杆率，近两年增速明显，称之为让人惶恐的“地雷”毫不为过。

2016年6月，中国企业债务规模118.8万亿元，为GDP的167.6%，全球之最。

居民部门杠杆率

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随着近两年房地产的火热，居民杠杆率也提高不少，达到40%+。该数据未显示2016年， 可以想象，去年房地产的火爆程度，居民部门杠杆率数据还会进一步增长。

金融机构杠杆率

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从公开可查询数据，我们能够看出，近两年，企业部门、金融机构、居民杠杆率上升。尤其是企业部门债务，高达160%+，面临着极大的风险。

商品房销售额占M2 比例

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能够明显看出，自2015年初开始，新增商品房销售额/新增M2 比例达到历史最高。2016年新增商品房数据为近3万亿，而M2新增为近12万亿，占比近25%。

房地产销售对于新增资金的吸收效应过大。势必会引起社会融资困难。

银行承兑汇票激增

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未贴现的银行承兑汇票占比激增可以预示市场对利率上行存有预期。

民间实际借贷利率

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民间实际借贷利率，近3个月明显抬头，接近回到2014年时期水平。

新增信托贷款

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信托贷款在社会融资规模中所占比例显著上升。

需要说明一下，信托贷款是一种渠道贷款，带有更多直接投资的性质。不同于一般银行贷款利率相对较低风险，信托贷款由于渠道利益主体的加入，渠道成本提升资金综合成本，一旦引发金融风险发生变化与转移，风险全由项目需求方承担。

因此信托贷款占比上升，意味着金融风险加大。

企业债券规模

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与信托贷款占比大幅提升相比，企业债券规模大幅降低，近历史低点，折射出企业以发债方式进行的融资行为在减弱。

以上情况指向信号可以进行简单的判断，即企业经营中，直接融资困难，实际利率在上行，债务融资环境在恶化。

资产规模

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上图明显看出，近两年时间，证券公司资管规模翻倍。与此同时，爆出的资管公司萝卜章事件，仅仅暴露庞大理财资金管理漏洞的冰山一角。资管资金真实用途，去向如何，存在着极大的安全隐患。

互联网金融理财爆发式增长

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互联网金融理财也成爆发式增长。然而与之对应的却是，互联网金融的政策规范性不足。我国互联金融监管漏洞明显，仍处于无序野蛮状态，互联网金融带来的新型非法集资，诈骗，跑路事件屡屡发生。

2016年，券商资管规模达18万亿，互联网理财规模3万亿。而2016年我国GDP，74万亿。如果按照比例来看，这么庞大的资金规模，如果长期处在监管不明，真实数据不详情况下，无疑是金融系统的一颗隐形炸弹。

金融系统现状：

1、企业负债率，居民杠杆率，均处于历史高位；

2、高杠杆率，风险来临时，承受波动能力弱；

3、新增房地产销售占新增M2比例重回到历史高位；吸收了较多流动性

4、非金融企业直接融资难，实际利率居高不下，企业债务融资环境在恶化；

5、资管规模数量庞大，政策监管不足；

面临的风险： 

1、简单试想下，占比最大的企业部门债务，如果实际利率继续上行，而企业盈利能力不足，导致企业借债无法偿还，作为企业直接融资抵押物的资产（股权，地产），必将迎来硬性兑付（抛售抵押物来还债），因此引发的一系列金融问题，是灾难性的，无法想象的。

2、杠杆率高，意味着承受价格波动能力差。以居民杠杆为例，倘若企业硬性兑付引发房地产价格剧烈波动，居民财富承受能力将极大承压。举个例子，20%首付是5倍杠杆（实际情况有的杠杆更高），房产价格一旦下跌20%，居民的首付将完全折损，房子将完全成为负资产。

3、资管规模21万亿，如此庞大，对比一下，我国2016年新增M2规模12万亿，年GDP为74万亿。理财资金有多少被转移，被滥用，甚至被盗取？后果是不堪想象的。举个例子，哪怕只有600亿，也相当于一个地级市的年GDP总量。

而这些，仅仅是我们能够看到的数据。还有我们无法看到的，诸如银行同业业务风险、不良贷款风险、融资平台风险、交叉金融业务风险、理财和代销业务风险等等，其真实数据和规模究竟如何，我们无法知晓。

防范金融系统风险，已经刻不容缓！

总之，2018年是“聪明钱”劫杀“糊涂钱”的又一个重要年份，普通人还是保守一点、谨慎一点比较好。

文自陆家嘴金融圈，综合自：刘晓博liuxb929、米筐投资 mikuangtouzi