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|作者：Cynthia高晨曦

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前

言

作为对监管机构遏制房市风险要求的进一步回应，澳最大的四家银行之中的三家——澳洲联邦银行（CBA）、西太银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）都在近日相继上调部分房贷利率产品，主要目标为只付息房贷和投资房贷款。

联邦银行加息

据报导，4月21日，联邦银行宣布将只付息的固定利率房贷的利率提高25个基点，本息同还的投资者房贷的利率将上涨25个基点，而只付息的投资者房贷利率将升25至50个基点，新利率从宣布当日起立即生效。联邦银行还表示，银行已有的固定利率房贷客户不会受此变更影响。

西太银行加息

4月24日，西太银行宣布将部分固定利率房贷产品的利率调高0.3个百分点，不过受影响的仅涉及新申请只付息房贷的客户。

利率上调幅度最大的是只付息自住房贷，而投资者房贷也会受到影响。与此同时，西太银行下调了部分固定利率房贷产品的利率，以鼓励客户按期偿还本息。

澳新银行加息

澳新银行（ANZ）追随联邦银行以及西太银行的脚步，上调了自住房贷款和投资房贷款利率。但与此同时也调低一部分贷款利率。据悉，自住房付息不还本固定贷款利率上调幅度最大，高达0.4%。

最受自住业主欢迎的产品——Breakfree 2年、4年和5年固定利率付息不还本贷款的利息都将提高0.4%。3年期固定利率自住房付息不还本贷款利率将上涨0.3%个百分点至4.49%。3年固定利率投资房付息不还本Breakfree贷款产品利率将上调0.3%至4.69%。

据悉，银行业监管机构，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）上个月写信给所有银行提出监管新要求，即银行的只付息贷款在全部抵押贷款中的占比降要至30％，而当前只付息贷款的占比为40％左右。

据最新报道，澳大利亚审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示：目前，由于银行遏制借贷风险的需求，投资房贷款和付息不还本贷款的利率可能会继续上涨。Byres还警告房产买家，在一个完整的经济周期中房价总会出现下跌的情况。

Byres这番言论是在澳洲经济发展委员会（CEDA）午餐会上发表的，这很可能被银行解读成监管部门已默许它们进一步上调投资房贷款利率。

在澳洲政府各机构的联合调控之下，澳洲房产市场又是怎样的反应呢？今天《澳洲财经见闻》为各位读者总结了近期澳洲房产市场新闻报道。希望能对大家有所帮助。

阅读导航

一、房产代理中介行业未达行业最低标准

二、悉尼房价出现18个月来的首次下跌

三、墨尔本，布里斯班中环郊区公寓价格大幅下跌

四、珀斯房地产业持续衰落

五、结语

一

房产代理中介行业未达行业最低标准

众所周知，大部分时间独立屋比公寓房价值的上涨势头更好，具有时代特征的房产比上个世纪80年代的建筑具有更高的价值，近郊区比远郊更好。

购买会升值的地方是几乎所有房产买家都知道的真理。但如果你是年轻人，目前仅处于房产市场的边缘，你一定还是会感觉公寓楼花非常诱人。宣传册艺术表现手法、房产中介的推荐都会使房产看起来与20世纪70年代的公寓房相比好很多。

目前，由于存在越来越多大型公寓楼以楼花形式出售的趋势，一部分已经投资于特定地域公寓楼花的人开始意识到公寓房价值下降，甚至不及他们当初的投资金额。

当然他们可以选择离开，但这也将会导致公寓房价格进一步下滑。

但是，如果购买了这样的房产，价值却没有上升，那么在房地产市场的阶梯上将难以上行。而对普通人来说，往往第一套房子将决定未来。

而实际上，向你推荐公寓楼花的房产中介也不一定真的合格。

新州公平交易厅的近期审查结果令人震惊，五分之一的房地产代理从业者没有达到作为销售人员或房产经理的最低标准。

据澳洲Domain房地产网消息，在接受随机审查的314名房地产工作人员中，有68人没有更新他们的后续技术专业课程（Continuing Professional Development）。

后续技术专业课程是房地产经纪人更新从业执照或证书时需要通过的课程，政府的规划表明这一课程的完成仅需短短四个小时。

新州房地产协会会长Tim McKibbin表示，考虑到房产销售人员的职责，这一结果令人震惊。他说：“房产代理销售的可是很多人一辈子最重要的资产，却通常只有几天的培训。”

审计结果并不出人意料。McKbinbin说：“我知道有些对于四个小时的培训仅在不到10分钟的时间里完成，然后他们颁发了证书。”他知道三十个这一类别的培训机构。

所以向真正专业的房产代理从业人员咨询在目前的市场状况下就显得尤为重要。

（来源：https://www.domain.com.au/news/alarming-one-in-five-real-estate-agents-in-nsw-below-minimum-standard-according-to-fair-trading-audit-20170404-gvd2av/）

二

悉尼房价出现18个月来的首次下跌

最新数据显示悉尼房价出现18个月来的首次下跌，背景是监管当局推出了各项限制投资房贷款的强硬政策。

来自地产研究公司CoreLogic的4月份前27天的数据显示悉尼独立屋价格下跌了0.1%，是2015年12月以来的首次下跌。

4月份的整月数据将在周一公布，很可能受到特恩布尔（Malcolm TUenbull) 政府的欢迎，此前财长莫里森(Scott Morrison)敦促监管机构严控导致房价失控的投资者信贷的过快增长。

东海岸两大城市的房价放缓也将受到储备银行的欢迎，后者警告说如果只还利息贷款继续失控，监管机构可能采取更加严厉的措施。

（来源：http://www.smh.com.au/business/the-economy/house-prices-fall-in-sydney-for-first-time-in-18-months-20170428-gvuezo）

三

墨尔本，布里斯班中环郊区公寓价格大幅下跌

《澳洲人报》报道，尽管对于墨尔本和布里斯班内城区公寓供过于求的担忧持续存在，但公寓价格下降幅度最高的地区却位于中环郊区（middle-ring suburbs），当地的新开发地产造成了买卖双方失衡。

房屋中介商们认为，这样情况出现的原因在于：位于郊区的老旧房产正在逐渐失去吸引力；当地投资者对资本增长有限发展前景存在担忧，另外中国对资本转移的限制也有一定影响。

根据澳洲物业广告公司REA集团通过CoreLogic数据研究发现：距离墨尔本市中心8.8公里的东考菲尔德（Caulfield East），是距离城市10公里之内的郊区中公寓销售表现排名第二低，其公寓平均销售单价（至3月31日）比去年同期下降了18.7%。

该范围内表现排名第三低的埃森顿（Essendon），距离市中心9.9公里，价格下降了12.6%。中部郊区基东（Kew East），北考菲尔德（Caulfield North），以及阿斯科特维尔（Ascot Vale）下降幅度位于10%到12%之间。

而情况最不乐观的的则是距离墨尔本市中心1.9公里远的内城克雷蒙（inner-city Cremorne），公寓平均价格下降了19.4%之多。

另一方面，布里斯班中心区公寓的供过于求一直都是关注焦点，然而其中部郊区地带同样出现价格锐减：

距离CBD 6.3公里的Wooloowin和距离CBD 8.4公里的Murarrie其公寓平均价格分别下跌20.1%和16.1%。位于墨尔本中心的卡尔顿（Carlton），公寓价格下跌了12%。相当数量的新公寓楼是为了迎合附近墨尔本大学的学生。

投资银行瑞银表示，由于抵押贷款还款成本上涨，新供应积压和工资增长缓慢，澳大利亚房地产市场被认为已到达天花板（“called the top”）。

（来源：http://www.theaustralian.com.au/business/property/apartment-prices-slide-in-middlering-melbourne-brisbane-suburbs/news-story/46f482f0223d143bd382a3f1163254c5）

四

珀斯房地产业持续衰落

不同于近年来悉尼和墨尔本的房地产热潮，珀斯的房价却伴随失业率和生活成本的上涨不断下降。

珀斯已陷入糟糕状态

珀斯房地产估值师Gavin Hegney表示：“在2006和2007年时选择在西澳大利亚投资房产是绝对不会出错的，那个时候西澳大利亚的房地产业真的很兴旺，而如今珀斯的房产市场状态非常糟糕。”

“悉尼和墨尔本应该吸取这个教训，做好未来迎接市场逆转的准备。”

房产价格“几乎折半”

Daniel Johnston，35岁，于2007年繁荣鼎盛时期在北珀斯的Mandurah和亲戚一起合资了一套房产，花费$580,000。

但是这一区块并没有按照预期上涨。

该家庭拥有一套价值约50万澳元的房产，但如今已经跌至35万澳元。因此Mr. Johnston 非常担心他将失去他的家族房产。

“我们被告知房地产价格增长会放缓，但从没想过会像Mandurah这样价格折半。”

据Bankwest的首席经济学家Alan Langford说，推动市场的其中一个重要因素是房屋供应过剩，而供应过剩的主要原因是由于过去四年来急剧增长的人口。

截至2012年，西澳大利亚有56,000的移居人口来自其他国家，14,000的移居人口来自其他澳大利亚城市。

然而在2015-2016年间，仅有14,000人从其他国家移居西澳大利亚，并且来自其他澳大利亚城市的移居人口也减少了近10,000人。

“实际上新住宅的建造正在下降，因此房产供应过剩问题将逐渐被吸收。”

Mr. Langford表示，西澳大利亚还面临着创纪录的 “不充分就业率（underemployment）” ，目前的不充分就业率达到了历史新高，超过全国百分点近10%。

人们的收入被削减至原先的10-20%，早先购买的房产价格下跌，还不得不面对巨大的房贷还款压力。

（来源：http://www.abc.net.au/news/2017-04-26/perth-housing-slump-a-lesson-for-sydney-and-melbourne/8473174）

结语

瑞银（UBS）经济学家认为，澳洲房产市场持续了4年多的繁荣期或已到头。瑞银表示，通常情况下官方利率上调是终止房产市场上升的关键因素，但本轮漫长的繁荣周期也许会有所不同。

瑞银经济学家Scott Haslem、George Tharenou和Jim Xu写道：“虽然房地产市场衰退的历史性触发因素（澳储行上调利率）缺失，但抵押贷款利率正在上升，房屋买卖情绪回落接近历史新低。因此，我们称之为‘见顶’，但仍维持我们对住房市场开始的预测，即‘回落但不崩溃’，住宅建造数量在2017年是20万套，2018年是18万套。”

瑞银称，预测得到了起重机国际组织数据的支持。澳洲高层建筑工地的起重机数量升至峰值548台，自2013年底以来飙升了323％。这会对经济增长和建筑工人就业造成压力。据估计，住宅建造所创产值在名义GDP中的占比已超过6%。

不过，据瑞银认为，建造活动的急剧下降并不会导致房价大跌。“虽然我们看到活动的大幅调整，这在长期的市场繁荣后并不少见，我们仍然不认为会出现价格暴跌。”

受人口增长强劲和就业稳定的鼓舞，瑞银对房产市场下跌风险总体上持乐观态度，但鉴于房价高企和家庭债务居历史高位，瑞银警告市场风险上升。

（来源：http://www.abc.net.au/news/2017-04-24/housing-market-top-called-by-investment-bank-ubs/8466198）

究竟房产市场四月表现如何，还需要进一步数据佐证。CoreLogic会于五月发布最新澳洲房产市场数据报告。《澳洲财经见闻》将于本周呈现给大家。

敬请关注。

本文作者：Cynthia高晨曦

本文参考资料来源：Domain，CoreLogic，《澳洲人报》，abcNews，《悉尼先驱晨报》，《澳洲金融评论报》

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今日汇率

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墨尔本内城房市供应稀缺破屋卖305万澳元

墨尔本周末房产拍卖市场情况超出预期，内城区数十栋物业拍卖售价高出保留价15%或以上。Kew蒙特维克多路破屋卖出305万。

据Domain报道，墨尔本周末房产拍卖市场火热，高端公寓以及大面积重新开发地块引领市场交易，首次置业买家则积极在75万澳元以下级别市场活动。

澳洲联邦储备银行正致力于给澳洲各大首府城市房地产市场降温，发出警告声明导致墨尔本内城区房产供应进一步下滑。

McRae Property公司萨默斯（John Sommers）表示虽然墨尔本内城房产供应下滑，但是需求却丝毫没有减少，导致价格持续走高。

根据Domain集团数据，墨尔本上周末共有1035套房产拍卖，清盘率达到81.7%，属过去12个月来最高水平。破旧拆除重建型房产交易表现最佳。

其中，基尤（Kew）蒙特维克多路（Mont Victor Road）39号物业建于上世纪50年代，周末拍卖售出304.5万澳元高价。物业占地面积792平米，共吸引6名买家竞拍，拍卖围观人员多达120人。房产竞拍最终得主计划在地块上新建一栋豪华住宅。

ANZ上报现金利润34亿资本金拔高回报提升

澳大利亚澳新银行集团（ANZ，ASX：ANZ）今日发布财报显示，2017前半财年，集团上报法定利润29.11亿澳元，较上年同期增长6%。根据公告，前半财年核心业绩指标：创现金利润34.11亿澳元，较上年同期增长23%。每股盈利为1.17澳元，较上年同期增长22%。净资产收益率ROE为11.8%，较上年提高210个基点。资本金充足率改善，CETI比率由9.8%升高到10.1%。公司宣告每股中期分红80澳分，与上年持平。

根据公告，澳新银行表示，2017财年中期业绩反映出业务结构调整收效，ANZ战略重心转向简化与优化资本基础，促进银行业务更为平衡，为客户与股东带来更佳利益。

零售与机构性业务的再平衡

ACB News《澳华财经在线》报道，澳新银行集团总裁Shayne Elliott表示，2016年采取的各项战略举措产生实质效果，业务构成得到简化，生产率与资本效率均有提升，尤其是受澳审慎监管局（APRA）规约的资本金比率首次提高到10%以上，对股东有重要意义的净资产收益率ROE自2010年以来首次出现明显提高。

2017财年以来，澳新银行分别签署协议转让在上海农商行的20%股权，及新西兰的UDC金融业务，以及在亚洲6个国家的零售性及财富管理业务。

Elliott提到，澳新银行的零售与商业银行部门重点关注自住性购房者及小生意者需求。并注重数字渠道业务开拓，在澳洲的相关销售额增长24%。机构性银行业务有一定调整，重点在于简化客户基础、降低风险水平和运营成本。

澳新银行在澳洲的房贷业务量增长5%，在市场份额上位居第三，在新西兰位居第一。

展望：银行业仍旧承压

ACB News《澳华财经在线》报道，展望前景，Elliott说，过去一年业务结构调整为客户和股东带来强劲结果，也为未来增长奠定基础。

“银行业的发展环境仍然受到制约，本地行业竞争激烈而利润率承压，贷款增长缓慢，客户预期不断变化，并面临更大的监管约束”，对于下半财年的业绩展望是“大致中立”。

对虾价格持续飙升餐饮业受创年收益降25%

据《每日邮报》报道，咖啡馆及餐馆等餐饮企业受此前爆发的对白斑疾病影响，平均年收益将减少2.4万澳元。

据了解，去年，昆州东南部7个养殖场的对虾纷纷感染白斑疾病，行业损失预计达4000万澳元，而目前该疾病有向新州蔓延的风险。此前，政府为根除对虾白斑疾病投入了900万澳元，同时下达禁令，禁止大部分生虾进口。由于市场供应减少，对虾价格出现飙升，餐饮行业收益因此受到了影响。

澳洲餐馆与饮食组织警告称，由于市场供应减少，对虾价格飙升幅度超过100%，澳洲的咖啡馆和餐馆方面的净利润将下降25%。另外，由于饮食企业纷纷将含有对虾的餐品移出菜单，并寻找其它海鲜作为代替，这也可能会对其它海鲜的价格造成连锁反应，最终导致其它海鲜也被移出菜单。

据了解，由于一些餐馆所购香蕉虾的价格从原来的每公斤22澳元涨至每公斤40澳元，因而一些含有对虾的餐品价格升高了10澳元。

而目前对虾的价格正在接近龙虾价格。据悉，4月份龙虾的价格为每公斤近80澳元。

澳洲药物福利计划扩大 30万元高价药免费

澳洲联邦政府投入3.1亿澳元扩大药物福利计划（Pharmaceutical Benefits Scheme）覆盖范围，部分罕见疾病高效药物纳入其中，可为部分澳洲家庭免除一年30万澳元药费负担。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲卫生部长亨特（Greg Hunt）5月1号宣布将投入3.1亿澳元扩大药物福利计划覆盖范围，其中包括罕见疾病囊胞性纤维症特效药Kalydeco以及淋巴细胞白血病治疗药物Blincyto等等。药物福利计划扩大项目将拯救部分澳洲病患的性命，改变病患家庭生活。

据了解，Kalydeco 特效药于2014年12月进入药物福利计划名单，但是此前只针对6岁以上病患提供优惠，现在首次针对2至5岁儿童提供优惠。澳洲患有先天性囊胞性纤维症的人员平均寿命预期仅为37年，服用Kalydeco特效药治疗后平均寿命预期可延长20年。

对于塔斯马尼亚州3岁小女孩斯嘉丽·福克斯（Scarlett Fox）来说，此次药物福利计划扩大项目带来的益处不可估量。斯嘉丽前段时间刚刚开始服用Kalydeco 特效药，身体状态出现明显改善。但是，如果没有药物福利计划补贴，斯嘉丽的父母难以承担每年高达30万澳元药费。现在Kalydeco 纳入药物福利计划后，相关病患家庭只需支付38.8澳元，优惠卡持有人甚至只需支付6.3澳元。斯嘉丽的母亲表示现在对女儿的未来燃起新希望。

悲剧！重罚20万澳元！中国富豪被澳邻居联合控告只因他在自己的土地上砍树

最近，新州Port Stephens当地的民众和当地的行动小组联合起来，控告他们的邻居：一位名为Phillip Dong Fang Lee的中国人。

Lee在中国称得上是一名优秀的开发商，但是到了澳洲，却一直被邻居怒怼。首先，他的房子造到一半，就因为受当地居民的控告所影响，停工协定被延长。再加上七七八八的罚款，简直造成了巨大经济损失。

而澳洲的环境保护相关条例和中国的保护条例有着天壤之别，能不能砍自己土地上的树，以及把树木丢哪里？就是最典型的问题。一位来自于总理内阁部门的发言人也挺同情他的，毕竟Lee已经受到了罚款，同时还得提供一个复原当地环境的计划书，这已经是足够的惩罚了。

但当地政府显然不买账，表示：即使Lee买下了这个地方，也不代表他可以做任何事！就算Lee的这种开发方式也算“情有可原”，但事实却是，在澳洲，就算你买下土地，以后在这片土地上要做什么，还真不是你这个业主说了算的。

以砍树为例，如果你在澳洲购买了一块土地，因为觉得那里树木太多，想要“修整”一下，还得需要向政府提出申请。而由于澳大利亚本就是个联邦制国家，各个州也制定的相应的树木保护法律也有所不同，为了更好地管理这些林业资源，Local councils一般都会制定树木保护令（TPO）来保护树木。

禁止一切私自破坏当地林业资源的行为，包括未经允许砍伐，转移，或蓄意破坏的树木和植被。

以昆州为例，只要是所有树干直径超过500mm，高度超过1.4m的树木，都需要向政府和Local councils提交申请，直至审核通过才可以行动。而在批准可以砍之后，“地主”还要工程师算重心和砍伐的方案，并且花重金（最高达一棵1.5万澳元！）来找人“砍树”，并且还得负责“砍”之后的清理工作，让砍伐行动对于环境的污染被降到最低。