这种房子,最抢手

2020年07月16日 澳洲万邦金融




本文为“荔枝汇”首席房产投资顾问阿楼老师执笔,力哥编辑修改,万邦金融转发分享给各位读者。


评判一套房子好不好,一般你看哪些指标?


地段?户型?得房率?容积率?


以上都对,但都不全面。


如今是一个看脸的时代,颜值即财富,一套房子少则大几十万,多则上千万。自然要精挑细选,不能只看实用性,还要看颜值。


最能体现一套房子颜值的地方,就是外立面。


找对象,颜值高的就更容易找到心仪的另一半,找房子也一样,外表亮丽的,更容易卖上价。


反之,外表一看就比较矬的,且不论建造年代,往往都卖不上价。


最极端的情况是,两个经挨着的小区,建造年代也是前后脚,但前一个小区历久弥新,颜值颇高,后一个小区灰头土脸,满脸“皱纹”,前者的房价就是比后者高了15%。


这种情况在日本很普遍,有些房子虽然房龄不小,但保养很好,看起来很新,就更容易卖出好价钱。


中国90-00后一代逐渐成长为购房主力军后,这种“颜值第一”的价值观,会导致那些虽然占了好地段,但颜值太糟的破旧老大楼,和周围的新房次新房的价差越拉越大,隔壁靓丽新盘卖10万,这边破旧老楼只能卖6万是常有的事。


毕竟房子的价格摆在那里,就算是刚需自住房,也希望自己入手的房子未来能有更大的升值空间,将来如果要改善住房,也能卖出个好价钱。


如果小区的外墙脱落、渗水、看起来就脏兮兮的,10年、20年后的后浪要买房时,一看就皱眉头,到时就郁闷了。


哪种外立面的房子,未来卖出时,会最抢手呢?


为此,阿楼花了点心思,考察了全上海几十个楼盘,得出以下结论。



1、干挂石材



我认为,用上干挂石材的,说明开发商花了心思和成本,至少是个不错的楼盘。


(图:尚海湾豪庭)


石材干挂工艺造价不菲,从普通石材到花岗岩,一平米造价从400-1200元不等。


石材外立面分干挂、湿挂、湿贴、干粘几种工艺,干挂石材是其中造价最昂贵、耐久度最好的工艺,基本不可能出现外墙漏水或脱落。


具体做法,是通过基层骨架与墙体固定,然后用干挂件把开槽的石材挂在骨架上。



2015年吹响上海楼市牛市号角的大宁金茂府,就采用了干挂大理石,可以看出,用的是比较厚、造价高的大理石板,满屏的奢华感。



金茂府的开盘价就比隔壁次新房的慧芝湖、宝华现代城单价贵了2万,但它以无可争议的品质赢得了买房人的倾心,开盘后即售罄,干挂石材=好品质的共识,深入人心。


干挂石材的优点有二:


一是配合市面上新房普遍采用的ArtDeco建筑风格,非常美观大气。


ArtDeco起源于法国,它反对古典主义单纯手工艺的倾向,而主张机械化的美,所以大量使用直线、对称和几何图形的构成,体现一种摩登的贵族气质,深受当时的高端阶层欢迎。



二是石材外立面的建筑历久弥新,如果有定期清洗的话,房子外观可保持得与新房无异。


下图是红宝石路的古北中央花园,早在2003年时就采用了干挂石材工艺。


(图:古北中央花园)


砖块较大,且采用了错色点缀,彰显了档次,特别是顶复的两层,为了突出层次感,特意做了线条包边。


真正的高档住宅,不需要用灯光投射、浮夸的名字,或是复杂的营销技巧,只要房子建好了竖在那里,就有种鹤立鸡群的感觉,吸引路人驻足仰望。


在同期楼盘都沦为老破大、垂垂老矣之际,中央花园依然英俊挺拔,散发出从容不迫的贵族气息。


不出意外的话,再过10年甚至20年,它还是能以次新房的面貌展示世人。


不得不提的是,长宁区作为90年代就开始涉外的行政区,房子的产品力比较超前。尤其是湖南路板块,每一栋楼都如艺术品般精雕细琢,是上海商品房中为数不多的传世珍品。


汤臣怡园,在2001年就用上了石材外立面。


(图:汤臣怡园)


隔壁的两个小区更是低调奢华,都是07年以前建的房子。


(图:鸿丰香缇花园 2004年建)


(图:兰庭 2006年建)


同样在湖南路上的久泰公寓,是比较新的商品房,从未公开发售就被内部预订,采用了灰色石板的现代式风格,灰白相间可以营造出线条感,自然又不失大方。这种全新的风格,会不会引领住宅楼设计的新潮流呢?


(图:久泰公寓)



2、真石漆



在上海,全干挂石材的项目一般常见于单价10万+的市中心豪宅项目,如果买不起,又比较注重面子的话,可以退而求其次,选择真石漆外墙。


(图:央玺)


真石漆的视觉效果酷似干挂石材,不仔细看的话根本辨别不出,也是现在新盘非常喜欢用的一种外立面。


真石漆的造价为每平米70-150元,与贴面砖相仿,大幅低于干挂石材,又能达到干挂石材的视觉效果,这一轮限价行情下,各大开发商为节约成本,都鸡贼地采用了1-2层干挂大理石,3层以上采用真石漆。


真石漆的优点很明显,酷似干挂石材的外表,给人以高级感,造价又很低,定期清洗的话还是能达到焕然一新的效果的。


翠湖天地三期嘉苑采用的就是真石漆,08年建的盘保养的还是可以的:


(图:翠湖天地嘉苑)


但真石漆并不是都能达到廉价又质优的效果的,我跑了几个采用真石漆的次新楼盘,经过几年的时间,除了翠湖屹立不倒外,其他几家都产生了问题:


上海火车站附近唯一的次新楼盘——中海万锦城,建于2012年,真石漆外墙已经大面积脱落及漏水。


(图:中海万锦城)


大宁瑞仕花园,建于2013年,在金茂府建成前,曾贵为大宁板块第一豪宅。


(图:大宁瑞仕花园)


但如今真石漆外墙已经褶皱起皮和脱落,露出橙色保温层,看得人头皮发麻。


据小区业主透露,因外墙大面积脱落,底层已搭起脚手架进行修复,因为害怕被脱落的外墙材料砸中,业主们都不敢在楼周围步行。


大宁瑞仕花园三房要卖到1300万以上,我寻思,谁都不愿意花这价钱买一个得“皮肤癌”的楼盘吧?


可见,真石漆外墙的耐久度很成问题,除了翠湖这种市中心顶豪在建筑质量和物业保养上能过关外,其他采用真石漆的楼盘,经过五年左右就会经历外墙的脱落、漏水。更关键的,脱落的外墙对住户的生命安全也会产生威胁。


对于还在用真石漆外立面的开发商,我只想说:劝你们善良。


我建议大家买新房的时候,好好问问那些销售,外立面材料用的是石材,还是真石漆,以防一眼没辨别出来,吃了大亏。



3、玻璃



还有一种比较高级的材料,虽然比较少见,但这两年也开始在住宅中流行起来,那就是玻璃幕墙。


(图:复兴珑御)


玻璃幕墙在办公楼和商场的建设中特别普遍,其特点是易于清洗,造价与干挂石材和铝板相当,每平米600元左右。但在住宅楼的应用中,玻璃幕墙尚未普及,仅在少数高端楼盘,特别是景观楼盘中采用。


比如上图的复兴珑御,就采用全玻璃幕墙。


玻璃外立面的优点在于,因全方位采用落地窗,房间的采光要比其他楼盘好很多,给居住者宽敞明亮的体验。


(图:复兴珑御内景)


不过,我请教了做财产保险的朋友,即使是上海中心这种级别的办公楼,每年也会有玻璃破损或脱落要求保险赔偿的,目前玻璃幕墙在国内的住宅中尚未普及,其实际耐用效果还有待观察。



4、铝板



我觉得,真正的好房子用的应该是这样的材质——铝板。


(图:宛平88)


铝板是比较少见的一种住宅外立面材料,造价不菲,每平米在600元以上,与干挂石材工艺相当,一般只有高档盘会采用。


上图展示的是徐家汇最壕的大平层豪宅——宛平88,采用全铝板外立面,现代感很强。


法租界神秘豪宅的华山公寓也用的是全铝板外墙。


(图:华山公寓)


铝板的优点在于耐久度非常高,且有隔热隔冷的保温效果,但是造价较高,很少有楼盘会采用。


不过,我认为,未来使用铝板外立面的楼盘会越来越多。


当下流行的ArtDeco+干挂石材的欧式建筑风格非常对60和70后的胃口,他们目前拥有社会上最多的财富,是买房的主力。


但是我发现,90后、00后们对这种欧式奢华风普遍爱无能,最喜欢的是低饱和度的性冷淡风格。


为此,我找了几个在东京的楼盘,它们都特别符合年轻人的审美,都采用了铝板外墙。


(东京文京区公寓)


铝板是最适合这种低饱和度风格的外立面,未来财富主力转移到90、00后这边时,预计会有大量楼盘开始采用铝板。



5、面砖



有一种材料对于开发商来说成本低廉,对于业主来说又容易接受,那就是面砖。因其性价比很高,是目前商品房最主流的外墙。


(图:苏河融景)


面砖的造价在每平米80-150元左右,坚固耐用又美观,是低成本达到良好外观和建筑质量的最优选。


2002年建设的歌林春天采用红色面砖外墙,维护得相当好,毫无漏水迹象。


(图:歌林春天馨苑)


不过在现在的新盘里,采用面砖外墙的楼盘是比较少了,多数会选择造价相仿,视觉效果又更唬人的真石漆。在真石漆质量堪忧的情况下,少数使用面砖外墙的新房和次新房更值得推崇,其中,最美观的实属红砖和灰色面砖。


红砖杂色横竖排列的中环国际公寓:


(图:中环国际公寓一期)


颇具现代感的灰色面砖:


(图:苏河融景)



6、涂料



最后,也是我最不想说的一种材质。


涂料,无疑是最屌丝的外立面了,每平米造价只要30元,早期的普通商品房普遍采用涂料外墙。


(图:八方花园)


涂料的特色就是极易漏水,10个涂料外墙的小区里至少9个盘的外墙会渗水,观感实在不太雅观,所以目前的新盘基本已经取缔采用,只有动迁安置房为了节省成本,还会采用涂料墙面。


如下面的绿色丽园就是多年前的动迁安置房,经过了一段时间,外墙已尽显沧桑,不堪入目。


(图:绿色丽园)


最后总结一下:


看完上海的几十个项目,我觉得,凭借外立面就可以大致了解一个楼盘的层次。外立面的评判标准,无外乎耐用程度和观感。


最好的材质是铝板和干挂石材,耐用度和美观程度都非常好,窗外景观很好的楼盘,比如江景房,玻璃幕墙是最优选。


如果买不起的话,再不济也要选面砖,涂料和真石漆的耐久度很成问题。


其实在2003-2015年这段时间,房企的施工标准得到很大提升,我们看到大量的改进设计,在这段时间诞生。


有些房企是真把房子当做艺术品来雕琢,比如经典的中鹰黑森林。


(图:中鹰黑森林)


但是到了近几年,房子越来越不像一件可以用来居住的消费品,而是纯粹的投资品。


在限价大环境下,只要价钱不高,甚至出现一二手房价格倒挂,造得再平庸的房子也能热卖。


既然我用心雕琢和胡乱糊弄推出的房子,你们都要抢,开发商就容易心态不正,浮躁短视,讲情怀的房企逐渐被控成本、扩规模的房企替代。


反过来,这也导致这两年大量次新房出现维权问题。


在这种大背景下,只看价格便宜,不懂行业猫腻的普通买房人,很难买到真正的好房子。


观察房子的外立面却是一个很有效的筛选手段,开发商在房子不愁卖的前提下,还愿意真金实银在外立面上花心思的话,说明其对口碑还是有追求的,房屋整体品质不会太差。


所以千万别以为买房看颜值很肤浅,好的颜值,往往也代表好的品质。




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