▲ 关 注 澳 网 圆 澳 洲 梦 ▲
—文章不代表本公众平台观点—
作者：Domain、AFR、CoreLogic、澳洲房产大全
最新数据显示，悉尼独立屋价格再次打破纪录，飙升至1,410,133澳元，相当于在2021年第二季度每天的涨幅超过1,200澳元（约合近10,000元人民币）。根据周四发布的最新Domain房价报告显示，仅在截至6月份的三个月里，悉尼独立屋房价中值就上涨了8.2%。过去一年，独立屋中位价飙升了24%，即272,887澳元，这是Domain自1993年开始记录以来最快的年度增幅。单元房的价格也继续上涨，第二季度上涨3.2%，中位价达786,175澳元。目前，该数值仅比2017年6月的创纪录高点低0.5%。Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示：“悉尼的房价增长前所未有。”“它超过了2015年甚至2002年繁荣时期的水平。”不过，她预计，在今年剩余时间里，随着购房者负担能力受到限制，房价“疯狂的增长速度”将会放缓。但独立研究中心Centre for Independent Studies首席经济学家Peter Tulip表示，悉尼房价到今年年底上涨30%的情况“很有可能发生”。“据我所知，几乎所有这些都仅是在过去6个月内发生的，所以我们的房价在2021年将会继续大幅攀升。”2019年，他为澳大利亚央行做了一个模型，指出永久性地将现金利率下调一个百分点，将导致房价在3年后上涨30%。他表示，目前的房价增速比预期的要快得多：“我们是根据过去的关系做出这个预测的，而现在，利率已经低的跌出了图表。”“这是我们从未见过的低利率。因此，我们没有任何历史经验来校准超低利率的影响。”他认为，由于人们在家工作，想要更大的房子，购房者乐于在房地产上花更多钱。但每日房价的大幅上涨将许多购房者拦在市场之外，其中包括首次置业者Pankaj Kumar，他已经在Ryde地区寻找独立住宅三年多了。他在2019年的预算是90万澳元。但即使现在的预算增加了165万澳元，他仍然无法在该地区找到合适的房子。Kumer表示：“曾经房产的售价通常比(指导价)高出3万或4万澳元。但当它们的成交价比指导价高出30万澳元时，你就无法进行预算了。”Ryde地区是悉尼房价涨幅最高的地区之一，在第二季度跃升了11.7%，即21.95万澳元，房价中值为210万澳元。在截至6月份的一年里，当地房价上涨了26.9%，即44.5万澳元。Atlas北区合伙人兼销售中介Ben Mulae表示，在需求强劲的情况下，独立屋的持续短缺意味着买家为该地区的房屋支付了高昂的价格。首次购房者Georgia Eccles和她的丈夫Ryan Peoples花了数月时间在悉尼各地寻找房子，最终在Norwest买下了一套三居室公寓。这位24岁的女士表示，今年年初，当他们看到偏远郊区Box Hill的独立屋价格在三个月内从75万澳元涨到100多万澳元后，他们很快就改变了搜寻的方向。Eccles表示，在做出了买公寓而非买独立屋的妥协后，她最终在去年封锁期间保住工作的情况下买了房。Baukham Hills和Hawkesbury地区是悉尼独立屋价格增长最快的地区，在截至2021年6月的三个月里，房价中值增长了20%，达到162万澳元。The Agency North的Sunny Gandhi表示，许多五年前在该地区购买房产的现金充裕的升级或缩小住房规模的业主，如今坐拥高达100万澳元的巨额资产。Gandhi表示：“我们有很多缩小住房规模的人，他们利用了该地区上涨的价格，卖掉了他们的双层豪宅，以150万至200万澳元的价格购买了一套单层住房。”悉尼山区Benson Auctions的拍卖师Stu Benson表示，许多房主试图尽快偿还他们的贷款，以利用低利率。“他们正在偿还贷款并将房产出售，然后带着一笔不用交税的收入去享受生活。如果那套房是你的主要居住地，你就不用交税。”Michelle May Buyer’s Agents的负责人Michelle May表示，现金充裕的买家，尤其是那些为了大赚一笔而卖掉了自己家的房子的空巢老人，推高了房价。“他们真的不在乎，因为(对他们来说)这不是真钱。但这确实让很多那些不得不工作以偿还贷款的人被房价挤出市场，”梅表示。“他们的出价太高，下一代的购房者和房主只能被挤出了市场。“我们一天到晚不断接到买家的电话和电子邮件，他们迫切地想要买房，我们告诉他们，‘很不幸，去年你就无法负担你想买的房子，更别说现在了’。”澳新银行高级经济学家Felicity Emmett今年3月曾预测，2021年悉尼房价将上涨19%。她表示，房价正在飙升，尤其是在投资者重返市场的情况下。她说：“我们一直预测今年房价会强劲上涨，但考虑到前景有如此多的不确定性，而且我们确实曾有一段时间失业率非常高，这仍然让我感到意外。”
“显然，极低利率的影响，以及在数年内保持在低位的前景，超过了所有的不确定性。”
由于目前的Lockdown再次引发了购房者对在疫情中生活在高密度住宅的担忧，悉尼独立屋和单元房之间的价格差距已经飙升至历史最高水平，而且在未来几个月还将扩大。自去年2月疫情爆发以来，悉尼独立屋相对与单元房的溢价已上升23.1%，至54.2%。这是CoreLogic有记录以来的最大差距。
CoreLogic澳大利亚研究部主管Eliza Owen表示，由于封锁时间延长，未来几个月这一价格差距可能还会上升。
Owen表示：“由于悉尼的封锁加强了COVID-19对大城市的持久影响，而货币政策仍然宽松，在未来几个月里，有能力负担得起的悉尼人可能仍愿意为独立式住房支付溢价。”
“我认为政府支撑措施仍将维持对独立屋的高需求，因此这一价格差异在未来几个月甚至可能更大。”
自2020年9月以来，随着社交距离限制的放宽，房地产市场出现了复苏趋势，独立屋和单元房的价格差距大幅上升。
到2021年1月，由于投资者参与度低，以及租金状况低迷，买家对单元房的兴趣降低，公寓价值继续下降。
在新冠疫情爆发之前，悉尼独立屋和单元房之间的价格差距为237,395澳元。但疫情以后，它已经膨胀到430,419澳元。
同期，悉尼独立屋价格飙升19.2%，而单元房仅上涨6.1%。
在墨尔本，截至6月份，独立屋与单元房价格之差也攀升至创纪录的52.4%。
Owen表示：“墨尔本租赁市场的表现是自COVID-19疫情爆发以来最疲弱的，由于待租赁房产中有很大一部分是单元房，这抑制了整个这一类市场的需求。”
“长期单元房高供应量和高密度住宅建设的快速发展，使单元房的价值在这一时期相对较低。”
自疫情爆发以来，墨尔本独立屋价格上涨了6.3%，而单元房价格仅增长了3.9%。
Owen表示，这种趋势可能会在2021年接下来的时间里发生转变，因为根据澳大利亚统计局的数据显示，单元房建设出现下降，而新独立屋的建造水平上升。
“整个独立屋市场的负担能力受到限制，而HomeBuilder建房补贴计划和临时印花税折扣的终止可能会放大这种限制，这可能会引导更多的首次购房者回到墨尔本的单元房市场。”
在布里斯班，独立屋与单元房之间的溢价已升至58.2%。在阿德莱德，这一价差升至53.5%。而在堪培拉升至74.8%，是两种住房类型的价格差距最大的首府城市。
在过去的16个月里，全澳首府城市的独立屋价格上涨了14.2%。这一数字是同期单元房房价涨幅5.6%的两倍多。
截至2021年6月，首府城市的独立屋价格中值为797,287澳元，而单元房中位价为611,117澳元。这意味着单元房和独立屋之间的价格差距达到了30.5%，这是有史以来的最高水平。
Owen表示：“逐步提高疫苗接种率，可为更安全的高密度住宅生活铺平道路。此外，随着独立式住宅的负担能力达到极限，未来几年对单元房库存的需求可能会增加，这将缩小两种房屋类型之间的价差。”
