干货！澳洲新房VS二手房优劣势360度全方位对比！看完这篇不难决定！
圈主：澳洲金羊羊（ID：5460137130）


最近总有一些朋友向我询问在澳洲买新房还是二手房好？我理解大家对房产质量、地理位置、升值空间等问题的担忧🌟今天就从房产、税务、贷款、收益等方面全方位分析下🌟#房产1.0：新房VS二手房 
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另外上次《澳洲房产税务》的文章受到大家欢迎，得到了上万观看，建议想要买房或已买房的朋友收藏以备不时之需。
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✅购买新房有什么优势？

1 负扣税：新建或楼花的折旧非常高。投资者可以在 5 到 10 年内申请装修费用作为税收减免。投资者还可以将建造投资物业的成本摊到 40 年折旧申报，因为这是 ATO 所说的建筑物在需要更换之前的持续时间。
例如，建造成本为 250,000 澳元的新房，您可以申请 6,250 澳元抵税（即每年 2.5%）。
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2 租金高/出租周期短：一般来说，较新的房屋/单位都预装了现代化的设施、电器和技术，例如节能供暖、智能电器、智能锁和安全系统等，因此租户愿意支付溢价。能够吸引优质租户意味着您可以降低投资物业的空置风险。
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3 维护费用低：由于几乎所有东西都在建筑商或设备保修期内，因此新物业所需的维护最少，而这些成本在较旧的房产上要高得多。
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4 政府购房福利/省税金：首次置业者可以获得印花税减免/返现，这可以减少首付款的负担。此外，在购买房屋和土地套餐时，您只需支付土地价值的印花税。
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5 建筑质量保护：房屋建筑赔偿 (HBC)，以前称为房屋保修保险 (HWI)，是除 TAS 之外的所有州的法律要求。它也被称为建筑商保修保险（在新南威尔士州，房屋建筑补偿基金）针对结构/主要缺陷提供一定的保护。
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✅买新房有什么劣势？
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1 溢价高：对于新房产，开发商的利润和营销成本也会被计入价格，因此它们会以溢价出售。此外，由于海外投资者和首次购房者都被这种房产类型所吸引，这进一步推高了价格。
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2 增值慢：您无法通过翻新/改进轻松增加价值，因此实现资本增长可能需要更长的时间。
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3 更大的市场风险：从历史上看，当市场下跌时，较新的房产首先受到冲击。从长远来看，已建立的房产往往会保持其价值。
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4 有限的土地：由于新房产的土地成分相对有限，细分房产或在后面增加一个祖母房通常是不可行的。根据经验，买房70% 的现金应该投入土地，30% 投入建筑。
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✅购买二手房有什么优势？
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1 增值的理想之选：旧房可以翻修和改建增值潜力巨大。此外，翻修费用可以免税。即使是外观改造也可以提高旧房产的价值、可出租性、租金回报和折旧，这是新房产无法做到的。
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2 土地价值更高：较旧的房产在土地价值往往高于建筑本身。一般来说，土地往往会增值，而建筑会随着时间的推移而贬值。
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3 房产历史：较旧的房产具有经证实的转售价值，您可以访问房产历史、以前的销售价格等衡量房产实际价值而不是溢价。
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4 资本增长：一般来说，成熟的房产会跑赢平均水平，并且会有更高的资本增值。
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5 紧邻成熟基础设施：较旧的物业往往位于交通、学校、医院等基础设施较为完善的地区。这些基础设施也是物业增长的驱动力。
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✅买二手房有什么劣势？
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1 维护费高：旧房意外的维护和维修通常会给您的现金流带来压力。
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2 较低的租金回报：与较新公寓相比，旧物业的平均租金回报较低。
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3 租户吸引力降低：租户希望房屋设备一切都是新的并良好运转的，因此通常较旧的物业对租户的吸引力较低。
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4 降低折旧核销：自 2017 年税法发生变化以来，您不能对二手物业中的旧设备申请折旧。
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下面我为大家准备了新房VS二手房对比一览表，建议收藏❤️方便查阅


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投资市场目前对楼花的看法如何？
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🏠价格：在过去的几个月里，买家对楼花持谨慎态度，因为过去几年的价格下跌导致许多人支付的费用比他们等到房产完工时所支付的要多。话虽如此，房地产市场正直上升期，也会有好价格好地段的新房。买家在购买楼花时应谨慎，因为它们是投机性的、高风险的投资。
🏠贷款：您现在购买房产，但到目前为止没有人可以在结算之前批准贷款，因此如果您的情况发生变化或贷款政策变得更紧，那么您可能无法获得贷款并可能失去首付。出于这个原因，楼花购买最好留给财务状况非常好的拥有大量存款的人。
🏠质量：许多人担心楼花的质量，相关政策的完善就不在讨范畴啦，毕竟普通人也不能改变什么。
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大家好我是金融博主：澳洲金羊羊——一个在金融圈摸爬滚打多年的老江湖。希望和大家一起分享投资经验，一起薅到金羊毛哦～
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物业投资case by case，还需要大家擦亮眼睛，本文不构成投资建议哦，如果有任何疑问可以随时和我探讨～

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转贷的误区有哪些？为什么要转贷（Refianance）？转贷有哪些需要注意的地方？
圈主：ZaneW（ID：6486490121）

大家好，我是贷款经理人Zane Wang，今天来给大家分享一下关于【房屋转贷的误区】以及一些【注意事项】。

#房产2.0:澳洲房产转贷 

🔻首先，我们来认识一下什么是转贷“Refinance”：

房屋转贷（Refinance），又称贷款重组、重新贷款，顾名思义，重新签订一个新贷款而把现有的贷款付清。

新贷款可以是与原贷款银行(Internal Refinance)或者新银行(Refinance with Other Financial Institution)。定期检查贷款的健康状况，重新审视贷款产品时下的利率（interest rate）、特性(product features)及费用(product fees)，可为贷款者省下一笔可观的金钱。

🔹关于房屋转贷的误区

据Finder.com.au.的最新调查结果，大约有39%的澳大利亚房屋贷款者（约117万户家庭）在过去十年里没有转过贷款。

而贷款者们这种不愿意给房屋转贷的心理，所带来的潜在经济损失总额惊人：月损失约$2749万，年损失达$3.282亿，在整个贷款期限30年里的潜在损失总额高达$99亿！

定期检查贷款的健康状况，重新审视贷款产品时下的利率、特性及费用，可为贷款者省下一笔可观的金钱。而在澳洲，多数贷款者对房屋转贷认识不够，故转贷行为并非十分普遍。

🔻以下是贷款者不愿意进行房屋转贷的几大原因和对转贷的几大误区：

1【误区一】多数调查参与者（54%）称对目前贷款机构感觉满意

【误区澄清】很多贷款者对目前自己贷款所在的机构感觉尚算满意，便安于现状，其实造成他们这种感觉的原因往往是对自己的贷款产品了解不足，以及对时下其他贷款产品和贷款机构了解匮乏。

▪️一方面，许多客户正在偿付5%、6%甚至更高的房贷利率仍不觉得有何不妥，并且许多产品的特性于自己并非有用，但却一直在为其付着年费/月费。

▪️另一方面，客户们并未意识到时下市面上有更多更有竞争力的产品，甚至是自己现在所在的贷款机构也在向新客户提供更优惠的产品。

2【误区二】房屋转贷花费太大（13%） 

【误区澄清】13%的调查参与者担心转贷款会给自己带来一大笔费用，因此认为保持不动是最好的选择。很多人不知道的是，早在2012年，浮动利率房贷的高额exit fees已被废除。事实上，如今房屋转贷总费用通常在$700以内，更不时有银行提供转贷返现优惠。

 3【误区三】Paperwork太耗时间（24%）

【误区澄清】随着如今金融业的蓬勃发展，Mortgage Broker（贷款经理人）代劳贷款相关事宜已是主流。申请贷款虽然paperwork繁琐、耗时，但您身边的贷款专家能帮您管理一切相关事务，从申请到进度跟进再到交割，全程为您提供一对一的服务。

4【误区四】比较各个银行、各种产品太难

【误区澄清】有贷款经理人在，这就完全不是问题了。

▪️一方面，专业的贷款经纪可以为客户提供数十家银行、上千种贷款产品供其选择；

▪️另一方面，贷款专家可以为客户量身打造最适合其要求、最优惠的产品。

❓转贷需要注意哪些方面？

✏️贷款规划 （loan structure ）

是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。

✏️房屋价值 （property valuation ）

想要 top up 的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的 equity，可以通过贷款经纪人安排银行估价来确认。<br/>

✏️财务状况 （Financial position ）

你的收入情况是不是能够负担新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？<br/>

✏️信用分数 （credit scoring ）

在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。

✏️离开旧银行 （existing lender ）

在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge 的过程一般需要多久

✏️时间安排 （time frame ）

我们建议大家提早 3-6 个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate/水电费账单，bank statement 等等。

贷款经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过 FastRefi 服务（一些银行有）更快速的达到转贷目的。

❓为什么要 Refinance？ 

1 转贷到新的银行可能会获得比你目前的贷款更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候产生的费用。

2 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为存款留在贷款账户里面，以备以后随时使用），通常存放于 offset 对冲帐户，让资金更加灵活。把房子的净值（Equity）变成现金储备在offset account 里面，把不动产变成动产。在最需要的时候，就可以随时使用。

3 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

4 或是简单的考虑更换银行，寻求更好地服务和贷款管理。

5 如上图所示，澳洲的银行之间的竞争通过转贷发给借款人的现金已经说明了有多激烈，简直是你最我赶互不相让。转贷返现也是银行吸引借款人转移贷款的一个非常直观的原因之一。而通过专业的贷款经理人，可以很方便的知道目前哪些银行有返现，返现的金额是多少，返现的金额是否能够大于转贷产生的费用等等问题。

🔻转贷的流程

转贷的流程与重新申请一遍贷款基本一致，相信申请过贷款的朋友已经很了解了，这里就不再赘述，基本流程如图所示。

在文章的最后，只想问各位看官一句，今天你的贷款是否要开始考虑转贷了呢？如果是的，请不要客气，下方就有我的联系方式哦！只要动动小手就可以捕获专业贷款经理人一枚。😄

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【澳洲买房】土地别墅到底怎么买一口气讲完！小白必看！
圈主：Alex老师澳房策（ID：aofangce）

为什么买土地别墅？#房产4.0关于”买房建地” 
 
很多买家在买房前根本没有搞明白自己买房是什么目的。有人说我买房是自住，有人说买房是给儿子女儿爸爸妈妈自住，有人说买房是投资，最贪心的人还说我买房自住要舒服，还要投资回报特别棒，小孩子才做选择，大人全都要！无论你买房是为了什么，只要有了明确的目标，买什么房子的问题就可以迎刃而解了。土地别墅项目有很多特点。但是到底是优点还是缺点，您还要根据情况自行判断，不要被中介带偏了方向。


土地别墅也叫买地建房。简单来说就是土地开发商卖给你土地，建筑商卖给你建筑服务，土地和建房服务同时卖给你。所以才叫House and Land package. 凡是土地别墅，都是目前只有空地，有的土地上老建筑还没有拆掉就开始出售，然后土地警告过平整，水电煤三通，市政府批文下来后才可以开始盖房子，这个状态的土地叫做已注册土地registered land。所以有不少买家问有没有快建好的土地别墅卖，理论上是绝对不会有的。因为凡是土地别墅开始建筑，都是有人已经买下来，支付给建筑商建筑费用，建筑商才开始干活的。即使你买下来，也已经成了2手房，该交什么钱交什么钱。最关键的一点是土地别墅在建筑过程中转售的例子几乎看不到。有这种想法的买家可以先打消这个念头。凡是土地别墅，即使是土地已经注册，你现在就买下来，也要等建筑期大概8个月后才能拿到房子。
 
土地别墅节省印花税
 
土地合同与建筑合同是分开签的。土地合同与开发商签，建筑合同与建筑商签。这样就带来了土地别墅项目的第一个特点，节省印花税。因为只有土地价格部分需要支付印花税，建筑价格是不需要支付的。比如同样区域，大小，内部装饰，很新，但是二手别墅，你用80万澳币买入，你需要交的印花税是按照房价80万计算。如果同样是80万澳币的土地别墅，土地价格50万澳币，建筑价格30万澳币，你只需要缴纳土地价格50万澳币计算的印花税。大概比二手房需要交的印花税便宜1半。所以这一点无论对本地还是海外买家都有非常大的吸引力，尤其在海外买家需要支付海外印花税附加的时候，省的钱就更多了。


土地别墅只需支付5%-10%首付
 
土地别墅在概念上讲，其实算是楼花，我自己起的名字叫地花，因为是相对于公寓楼花来说的。既然是期房，那么就有了第二个特点，首付只需要5%-10%。土地别墅行业的首付标准是土地价格的10%支付给土地开发商，建筑合同价格的10%支付给建筑商，所以这就是2个合同总价的10%。但是根据不同的开发商和建筑商，首付比例可能会有调整。比如可能有的土地开发商只需要5%首付，建筑商可能只需要25000澳币的首付。具体情况具体分析。但是无论那种情况，首付一般不会高于10%。在你签合同时到土地注册这段时间，有可能是1个月，有可能是2年，如果在上升市场周期中，可以享受最少9倍的无息杠杆，来撬动整个房产的增值。比如说，房子80万澳币，你支付了8万澳币首付，离土地注册还有1年时间。这段时间，房子增值10%，也就是8万澳币。核算一下，就是你在没有做贷款的情况下，用8万澳币的本金，在1年内换回了8万澳币的盈利，投资回报率是100%。这么好的生意你去哪里找呢？我在例子中使用的假设，房子1年增值10%是非常保守的，悉尼房产在2月到5月的4个月中已经累计增值超过9%。这个不是我瞎说，是有统计数据支持的。好较真的，看一下我以前的影片，每个月初都有一期来分析上个月澳洲各个城市房产走势。
 
土地别墅离市中心有段距离
 
土地别墅需要有新的地块，所以第三个特点就是土地别墅项目一般离开市中心有段距离。比如说墨尔本西边的开发区，还有悉尼西南西北开发区。从市中心开车过去都需要1个小时左右。很多人认为这是缺点。当然如果你买土地别墅是用来自住，而且要每天通勤去市中心，我也觉得是缺点。所以你要问问自己，你买来是自住还是投资。有人可能觉得，那我买土地别墅是投资，我的租客住在那里，要是每天通勤去市中心不是很惨。其实这个逻辑就不成立，租客如果每天要在市中心上班，他们不会租离市中心1小时的房产的。澳洲和国内不同，我们中国人认为上班就只有市中心那一块。澳洲这边是分多个市中心概念的。比如悉尼CBD就是无可争议的市中心，Parramatta是西区的市中心，西北区市中心是Rouse Hill，西南区市中心，现在是Edmondson Park，将来等机场附近的空港城建立起来，空港城就会成为市中心。所以你看，一个悉尼就有4个市中心。悉尼西北的人，基本都是附近安家就业的，他们根本就不会来悉尼CBD。更极端一点的例子是澳洲人还有投资新西兰，土耳其，美国房产的呢，那不是更远么。所以距离不是问题。关键是在这个位置的房产和你想通过买房达到的目的是不是相符合。


购买土地别墅的一般流程梳理
 
支付意向金
 
不同的开发商，不同的市场情况下，不同的中介，收取的意向金金额也不同。从1000澳币到5000澳币不等。但是多数在1000-2000澳币的范围内。这个钱的最终去向可能是房产中介的信托账户，开发商律师的信托账户，或者是建筑商的一般账户。至于去哪个账户，区别不是很大，只要你在交钱之前知道这个钱能不能退就好了。正常情况下，如果开发商或者建筑商的律师出了合同之后，买家再改变主义不要，那么会扣除一部分手续费。这个费用有收500澳币的，有收1000澳币的，最多有收2000澳币的。收不收钱收多少，请各位在支付意向金的时候问清楚，最好得到书面确认。有人可能说，收这个钱真不公平。公不公平我们放在一边，比如在当前的卖家市场下，市场火爆，你不交这个意向金，不同意出合同之后反悔扣钱的条款，人家不卖给你就好了，有的是人买。所以也谈不到公平不公平。等市场变成买家市场，你谈条件的空间才能大些，才有可能要求定金全退。这里需要注意的一点是，在交意向金的时候，不要在办公室以外的地方给中介现金，如果一定要给现金的话，你可以去中介办公室，给的时候，让财务出一个正式的收据给你。这样能够避免很多麻烦。如果你最后选择购买，你只需要支付剩余的首付就好了，比如你支付了1000澳币意向金，房子首付是8万澳币。那么在支付首付的时候，你只需要给79000澳币补个差额就可以了。支付意向金的同时，你需要填写买家信息表格，并且提供买家证件和律师信息，为下一步出合同做准备。
 
出合同
 
土地别墅有2本合同。土地开发商的律师会发合同给你的律师，建筑商律师也会发。那么这两本合同到达你律师手里的时间就有可能不同。你需要知道的是，在你没有签合同之前，理论上开发商或者建商可以把这套土地别墅用任何价钱卖给任何人，所以不要觉得你放了意向金，这个房子这个价格你肯定就能拿得到。合同签名交换才算是尘埃落定。在签合同之前，你的律师需要和你解释一遍合同，形式可以是电话，可以是视频，也可以见面。签合同可以是电子签署，可以是律师用电子邮件发给你PDF版本合同，你打印出来签署，再扫描给律师，然后原件寄给律师。所以即使你人不在澳洲，也是可以完成买房签合同这个动作的。
 
在签合同之前，如果你有什么要求，比如说内装颜色，升级橱柜电器，装地板等等。需要律师通过正式信函跟对方律师确认。如果是建筑上有所改动，一般从一次改动要求，到收到回复，可能需要1周到2周时间，因为里面涉及到设计改动和成本评估两块。在市场火的时候，我们不建议各位要求改动建筑设计，1是因为建商可能根本就不给你改，2是因为可能人家嫌麻烦，直接卖给没那么多事儿的买家就好了。这个是商业决策，也没什么公平不公平的，你要是开发商，你可能也会这么干。
 
一般律师只负责土地合同审核过户，建筑合同一般不管的。能帮你看建筑合同的律师，一般收费也比较高，对建筑行业会有一定了解。所以找一个好律师还是非常必要的。


签合同并支付首付
 
在你和律师看完合同之后，确定没有问题了，下一步就是签字支付首付并且交换合同。签字的方法可以是电子签，就是在手机或者电脑上完成的。也可能是你在律师事务所现场签，或者远程打印出来签署，再电邮过去。首付金额按照开发商不同会有所变化，一般在土地合同建筑合同总价的5%-10%。在购买土地别墅的时候是需要放弃冷静期的。就是说合同一旦交换，就不可以再反悔了。在这一个步骤，买家只需要安排付款就可以了。其他的事情，都可以由律师帮忙搞定。款项的去向只要按照你律师的指示做就好，记得留存支付凭证。

支付印花税
 
澳洲各个州支付印花税的时间点不一样。政府也经常更改时间点。目前新州印花税支付的时间点，如果是二手房，不论任何房产类型，需要在签合同后的3个月之内支付。如果是土地别墅项目，印花税也是需要在签合同3个月内支付。如果是单合同类的期房，比如公寓楼花，联排别墅楼花，Villa楼花等等并且自住的话，印花税可以在签合同之后12个月内，或者交房的同时支付，哪个时间点考前就按哪个时间点支付。在维州，所有类型房产的印花税都是在收房之后30天内，但是现在使用电子过户手续，所以一般都是在收房的同时就交了，这样可以保证，房产所有权在政府同时注册。
 
如果逾期不交印花税会怎么样呢？其实没事。这个钱你早晚都要交，晚交一个月政府收大概1%利息。具体利率要看每个州政府要求。因为印花税是州税，由州政府设立和征收。
 
土地注册前3个月做贷款准备收地
 
土地注册这个步骤跟你买公寓楼花收房差不多，只是你这时候收的不是房而是地。在土地注册时，买家需要缴纳土地价格的全部款项。比如你的土地首付给了10%，那么在土地注册的时候，你就需要给剩下的90%。至于这90%的现金和贷款的比例，需要你通过贷款中介和银行商定。一般做贷款至少需要在土地注册前的3个月开始。在做土地贷款的同时，需要一起做建筑贷款。在土地交割的同时，银行把你土地贷款的金额支付给土地开发商完成交易，你开始支付土地贷款的利息。建筑贷款部分银行已经准备好支付，但是这时候还没有支付，因为建筑还没有开始。


支付建筑费用
 
土地注册之后的2周到3个月之内，建筑商需要取得市政的建筑批文。如果建筑商用的是私人认证人，那么这一步可能缩短到2周，如果用的是政府认证，可能长至3个月。在做建筑批文的时候，买家除了土地贷款还款之外，不需要支付任何费用。在建筑批文下来之后，建筑商开始着手建筑。在支付建筑费用的时候，有个概念叫做progress payment进度付款。字面理解就是工程到哪一步，就付哪一步的建筑费用。不同的建筑商的建筑步骤也不一样，多见的是5步或者6步。比如说第一步打地基，建筑商需要收你30000澳币，他会发相应价格的账单给你，你再把账单给到你的贷款银行，银行会从你已经做好的贷款中扣除相同额度，支付给建筑商，然后建筑商开始干活。在银行出账的同一个时间，开始征收第一步30000澳币贷款的利息。建筑商第一步做好之后，再发给你第二步骤的账单，如此往复，直到房子建好。那有人可能会问，我房子还没建好，没法出租，就要开始支付银行利息，那不是赔死了。我们经过计算，一般情况下，因为只支付土地价格印花税而省下来的钱，比你需要在建筑期中支付的贷款利息还要多。所以实际上是有赚的。 
 
收房
 
在房子建好之后，建筑商会通知你验收房产。看房的时候基本只能看到内装，层高，电器，院子，栅栏这些东西。只要按照建筑合同逐一核对就好了。有的建筑商在通知验房的时候，是没有装好电器的。这是因为，在房子交给你之前，如果装了电器，房子没人看着，电器被偷的话，建筑商是要负责任的。所以在你查房的时候如果电器还没有安装，你不用惊讶，这是非常正常的。如果在验房的时候有任何不符合建筑合同的情况，一定要通过自己的律师跟对方的律师取得联系，让对方给出解决方案。如果情况顺利的话，在你入住之前，这些小毛病都会修好。建筑商一般在交房后90天内都有义务回来修好房子的缺陷。如果你人能去实地验房的话，个人感觉完全不用请验房师，因为他们能看出来的毛病，谁都能看得到。自己看完全可以。如果你没法到现场看，又没有靠谱的朋友可以帮你验收，那就只好请验房师了。
 

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