在澳洲，如何用養老基金購買房產？,最西澳微信公众号文章

假如你希望以你的養老基金(Superannuation)購買房產, 你第一件事要做的, 便是建立自營養老基金(Self Manage Super Fund), 簡稱SMSF。

只要你年滿18歲或以上, 是澳洲的居民, 沒有破產, 而且沒有犯罪紀錄是有關於不誠實行為。你便可以成為自己SMSF的受託人(Trustee)。一個SMSF最多可以有四位成員, 也是因為這個守則, 你能夠有效地把你跟其他人的資金混合在一起去運用。最經常有老公老婆一起去建立一個SMSF, 又或者你可以跟你的弟兄姊妹去建立一個SMSF, 甚至乎跟你的朋友去建立一個SMSF。

以最近的銀行借貸條例, 大部分銀行會要求你的SMSF有十到十五萬結餘以上, 才會考慮借錢給你的SMSF去買房產。當然, 我們還要考慮房產的價格, 你的收入, 還有你所選擇的銀行。還有的是, 並不是每一間銀行也願意借錢給你的SMSF去買房產, 而且他們也有各自的條款。最簡單直接的方法, 是聯絡我們, 查看過你的相關資料後, 我們便會知道你的SMSF的最大貸款數目。

回到最基本的問題, 可能你會問, 為什麼我要以這樣的方式去購買房產呢? 短答案, 稅務優惠。以SMSF投資房產而帶來的租金回報只需要課15%的稅。不用跟高收入人士的45%去比較, 只要你的年收入高於二萬多元, 你的個人稅率已經是19%。假如你年收入高於四萬多, 你的個人稅率便會升至32.5%。那你希望給15%的稅, 還是19%, 32.5%, 甚至45%呢?

而且建立SMSF還帶有一系列的作用, 如果你選擇把你的人壽及收入保障保險｢放入｣SMSF, 其中的保費可以抵消房產帶來的收入。在某些情況下, 你的SMSF可以有正數的現金流回報, 而同時出現負扣稅(negative gearing)的情況。再者, 假如持有資產超過12個月, 資本利得稅率為最多10%。甚至到0%, 假如你在退休後才賣掉資產。有沒有很爽?

相反地, 不適合持有SMSF的原因也有很多。而這些原因往往是與你的個人背景息息相關, 有可能是因為你的財務背景, 或者與你的家庭成員有關, 也有可能是與你的財務目標不相符。而且以SMSF借錢購買房產也有一連串的限制, 例如打算購買的住宅不可以是親人持有, 你購買的住宅也不可以租回給親人等。

總括而言, 以自營養老基金去借錢購買房產這個選項, 不適用於所有投資者。但我們也不可以忽略他能夠以槓桿形式讓我們作投資房產這個選項, 而且一年串的稅務優惠, 的而且確對某些人來說是一個不錯的投資選擇。然而, 對於你個人應否建立一個自營養老基金去買房產, 能在澳洲境內合法地解答你這個問題的, 只有持牌的財務策劃師, 持有或授權於AFS牌照的會計師。

而我們公司對於SMSF的財務策劃報告收費為三千元起。如果你個人已經肯定要以SMSF進行借貸以購買房產的話, 那在貸款方面(Broking)的服務, 我們是完全免費的。

最後, 一個十級溫暖的提醒。自營養老基金並不是一些你可以自己獨立管理的東西, 除非你本來就是在金融行業打滾的專業人士。一般地, 一個SMSF最低限度會牽涉到的專業人士有財務策劃師及會計師。

財務策劃師會為你制定SMSF內的投資策略; 定義SMSF是否對你合適; 建立SMSF的現金帳戶; 幫助你關閉舊有的退休金帳戶並把內裏的資金轉移到新的SMSF; 處理SMSF內的保險產品。會計師則會幫助你每年的帳戶審查, 退稅及提供稅務意見。

假如你的SMSF因為種種原因變成不合法持有(non compliance), 你的SMSF不但會被罰款, 而且SMSF的收入會被要求以最高稅率處理(45%), 還有可能遭受資產凍結。所以還是交給專業人士處理吧, 不然, 請留在零售退休金(Retail Fund)或產業營退休金(Industry Fund)。