今天我们来探讨这个问题：在澳洲做房产投资，是买新房，还是二手房？他们各自有哪些优劣势？我们先来看下16年来政策上的一些变化：
年初开始，严厉限制外国人贷款，澳洲政府投资委员会不断更新二手房定义，持续打压海外购房者购买土地翻新建新房的可能。
由于本地居民望房兴叹，政府不但从贷款方面照顾到澳洲本地居民，而且最近出台重磅消息，澳洲税务局准备从税务事务上鼓励首次购房者。据澳媒报道，澳洲税务局发表的最新裁定表示
（图片来自 THE ECONOMY）
根据The Australian Tax Office（ATO）的最近裁定，“当未交割和一些因特殊情况而无法列入到计划内的房产，将统一将原有的新房合同整合为已建立房产合同。”
这也就意味着，中国等国外买家将无权参与这个数量庞大的“全新二手房”市场！曾经为交割的新房禁止转让，必须当作二手房推向市场！
我们来看澳洲新房和二手房是怎么定义的：
新房是指正在规划或建设中的房子。大部分新房还没达到可以入住的程度，需要等一段时间。买新房的时候一般只能看项目图纸或工地现场。
二手房也就是现房，是指已经存在的房子，可以进去看，可以直接入住。（要注意的是，海外投资者法律不允许购买二手房。）
主要从以下几个方面讨论：
价格
一般来说，由于地价、建筑成本、规划成本、人工成本的上涨，新房比二手房价格要高一些。
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付款时间和方式
买新房和买二手房，一般首付都是10%房款。不过二者成交的时间有很大的区别。我们假设贷款比例都是70%。二手房已经存在，一般1-3个月内就可以成交。这样的话，买二手房签合同后支付10%，成交时付另外的20%，所以需要准备充足的现金。
对于新房，签合同后支付10%，因为建筑物还不存在，另外20%等到土地过户后才付。房子建设期可以作为经济上的缓冲期，可以用这段时间存更多的现金。当然入住时间也不同，二手房可以很快入住，而新房要等房子建成才能入住。
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税务优惠
在澳洲买房投资的一个优势是税务优惠，尤其适合本地高收入、高税收人群。澳洲有一个负扣税政策。负扣税是相对于一般的扣税而言。一般的扣税可以叫做正扣税，也就是说，挣钱超过一定额度就要交税。相似的概念，负扣税是说你投资亏钱了，政府可以让你少交税。
税务局认为你的房产投资是一个生意，生意可能盈利，也可能亏损。如果亏损，税务局重新核算你的收入，你的实际收入等于你的账面收入减去你投资房的亏损。税务局先按你的账面收入征税。财政年度结束时，再根据你的亏损和你的税率，把亏损部分的税（即多征收的税）退回给你。
房子作为一个商品，建筑物本身及房子里的设施，包括装修材料、地毯、厨房用品、卫生间用品都会变旧。在澳洲有专门的计算房屋折旧的公司，按40年计算出每年房屋的折旧。一般来说，有两种算法：一种是平均折旧，也就是40年里每年折旧的额度相同；另外一种是快速折旧，按这种算法，前十年折旧最多。
折旧是一个税务概念，每年的折旧额度，投资者并不要拿出这笔钱，但从税务上来说，税务局认为折旧是投资者的支出。对于新房，投资者可以采用快速折旧，最大限度地把折旧作为自己的亏损（其实自己并没有出这笔钱），从而可以利用负扣税减少自己的税。二手房的折旧额度一般相对要少些。
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印花税减免
印花税分土地的印花税和建筑物的印花税。对于新房，只征收土地的印花税，免征建筑物部分的印花税。因此，买新房投资可以省大约50-90%的印花税。对于二手房，因为建筑物已经存在，政府征收全额印花税（本地人大约需缴纳房价的5.5%）。
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房屋维护
很显然，新房里的设施都是新的，短期不需要有太多的维护并且一般新房还有时间不等的瑕疵维修期，因此前期的维护成本很小。二手房，根据房龄不同，维修成本不一，很旧的房子，维修成本可能很高。
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