概述

自2007年9月开始，政府允许SMSF通过无追索权的贷款（limited recourse loan)进行投资。无追索权贷款指当SMSF无力偿还贷款时，银行或贷方无权追索抵押物之外的资产。加上养老金内的诸多税务优惠，通过贷款投资成为大家的热门话题。SMSF可利用无追索权贷款投资包括房产，股票，基金及其他项目。

本文着重介绍的就是SMSF贷款投资中最常见的贷款买房的各个步骤和注意事项。虽然之前SMSF也可以投资物业，但是资金不足往往成为最大的阻碍，令大部分SMSF望而却步。而通过新政策，SMSF的成员可以创立一个托管基金（custody trust，也可叫做bare trust)代替SMSF 持有物业，由养老金支付首期然后向银行或者相关人员/单位（包括自己或亲友）借贷余额完成投资行为。请注意，一个托管基金只能持有一个单一的投资资产，也就是说如果您想要投资数个资产则需要开设对应数量的托管基金。当贷款偿清后该物业业权则会从托管基金转回SMSF。

这意味着什么?

这意味着SMSF现在可以通过贷款的方式购买自己选择的物业。银行一般最多借出物业价值的80%，如果您利用自有资金贷款则可借贷更多。对于精明的房地产投资者，新的政策提供了一个巨大的机会，给予SMSF更多渠道筹得资金，更有效利用现有存款，SMSF也因此获得更多投资选择。所以从长期来看，养老金的低税收环境可令投资房产回报更加丰厚。

以下图表解释了SMSF贷款投资的结构流程

自主管理养老金 (SMSF) 贷款投资流程

相关步骤：

如果依据您的个人及财务状况，通过SMSF借款投资房地产是适合你的，下面所列则是相关步骤。

第一步。建立自主管理养老金，整合养老金账号。

N1 Accounting 将在收到您完整信息后的2个工作日之内为您注册新的SMSF并申请ABN,TFN，以及GST (如果您将投资商业物业)。当您的SMSF成立后，我们将协助您整合各个独立的养老金账号。此时您可能需要重新评估或购买保险，因为一旦独立养老金账号转款后关闭，账号内的保险也将随之取消。如果您已经设立SMSF, 我们会评估现有SMSF条款，在必要时更新。

第二步。建立托管基金。

我们会为您设立托管基金以在贷款期间代替SMSF持有物业。托管基金无需申请ABN，TFN也不需要开设银行账号。它唯一的作用就是代替SMSF持有物业并签订与此物业相关的法律文件。如果您选择向相关人员借贷或自己借贷给自己的SMSF，我们会为您设立借款所需法律文件，并且在利息设定及其他条款上提供符合税务局要求的专业建议。

第三步。寻找合适的投资物业

您可以直接选择自己心仪的物业，我们也可以通过合作的地产代理向您推荐优质楼盘。

第四步。申请贷款。

在寻找房子的同时，您就可以着手办理贷款的申请。大多数SMSF的投资者选择向银行借款，N1 Finance专业的SMSF贷款顾问将为您选择最佳产品，理财师亦会与您沟通讲解并出具符合银行贷款要求的投资建议文件，做到一条龙服务令您无后顾之忧。

第五步。签订购房合同和交割

托管基金代替SMSF签订购房合同，支付定金。N1 Finance的SMSF贷款顾问则会同银行和您的律师协作直至房产交割。SMSF此时需要支付尾款以及相应的房产印花税和律师费用。

很多机构提供的SMSF贷款购房的信息仅限于以上几步购房流程，而在N1，成功购房只是开始，我们会全程在您身边提供专业建议，包括托管基金文件贴印花税，日后的出租，转贷款直至还清贷款将房产转回SMSF名下的各个步骤和注意事项。

第六步。贴印花税标签。

当房产交割完毕之后，我们会协助您去当地的财政局提供相关文件为托管基金文件贴印花税。

第七步。注册地税（如需要）。

SMSF可能要向当地财政局注册地税。在SMSF内持有物业，亦能享受地税的免征额度。

第八步。出租物业。

托管基金同租客签订租房合同而所有的租金收入则缴入SMSF银行账号。同样所有的费用也讲由SMSF支付。前文已述，托管基金无需开设银行账号，一切现金往来均经由SMSF。

第九步。转贷款（如需要）

在整个还贷过程中，您可以随时转贷款（refinance），不过请注意，转贷额度不可超过初始的贷款金额，即不可增加贷款。如果您有需求，N1 Finance的贷款顾问会为您提供最优质的转贷服务。

第十步。贷款偿清，转持有权。

当贷款全额付清之后，托管基金将物业的所有权转至SMSF。此时需向当地财政局缴纳小额象征性的印花税.

另外有价值的相关信息包括:

物业定期估价

税务局要求每三年对在SMSF中持有的物业进行估价，以便在年度财务报表中更准确地计算资产。如果在相关财政年度发生重大事件影响物业价值则需要当年估价。在养老金转入退休金阶段（Pension Phase）时，SMSF也需要取得专业估价以便评测物业的准确价值。

成员个人持有的商业物业免印花税转入养老金

如果此商业物业现在持有人为SMSF仅有成员，成员可以利用其养老金贡献额度转入SMSF并且无需缴纳大额的印花税。N1 的会计师可以评估您的现有情况作出专业建议。

在SMSF内贷款买房的优势总结如下

1. 税务优惠

• 如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。如果在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。

• 租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。

• 如果利用自愿贡献养老金（salary sacrifice）方式偿还贷款本金，则可获得扣税的效果。这在一般情况下是无法达成的。

• 利息成本可能使贡献进SMSF的养老金免税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。

• 对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。

2. 养老金环境中的优惠

• 由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以证明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。

• 生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（条件限制）或者卖给SMSF。

• 由于贷款没有追索权，在SMSF无法偿还贷款时，贷方只能追索贷款时提供的抵押资产而无法触及SMSF内其他投资。

3. 借贷的杠杆作用

• 通过借贷，您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。

4. 费用

• SMSF 的费用相对固定，如果您已经积累一定数额的养老金，您可能比通过一些其他养老金账号投资费用更节省。

然而，虽然在SMSF中贷款投资有诸多优惠，您仍然不可忽视其中可能存在的风险。

您需要考虑的风险

• 投资风险。借贷的杠杆作用既可以增加投资回报，同样也可能扩大投资亏损。.

• 缺少多元化投资。由于房产投资的金额大，可能造成在一些SMSF内投资项目过于集中而增加了风险。

• 贷款结构。由于贷款结构相对复杂，您需要咨询相关专业人士完成一系列操作。

• 现金流。在房产负收入的情况下，您需要确保SMSF有足够的现金支付利息及一切其他费用。这时可以选择自愿贡献养老金。

• 法律上的风险。法律法规的改变会直接影响到这个投资策略。当然任何法律改变通常会对现有投资者采取豁免政策。

• 由于养老金的特殊性，除非您满足条件，您不可以动用养老金。最常见可取出养老金的情况是到达养老金封存年龄（Preservation age，现在是55岁，今后会逐步增加到60岁）并且退休或到达65岁。

• 养老金法律限制您不可将自己或相关人员的现有住房物业转入SMSF，商业物业除外。同时养老金内任何投资财产不可作为私人用途。

• 如果SMSF成员在离婚的情况下，如果SMSF里投资过于集中，在资产分配时可能会产生缺乏足够资金支付退出成员的情况。

• 个人担保。在一些情况下银行或者贷方可能要求SMSF内成员提供个人担保。在这种情况下，如果贷方无法从SMSF获的还款，则有权向成员个人要求支付借款余额。

• 如果您已经转入退休金阶段则需要预留一部分易流通的投资以确保取出法律规定的最低退休金的要求。