• 2017年第三个季度，国民生产总值 (GDP) 比上个季度增长0.6 %( 最新资料显示) 。这导致2017年9月国内生产总值的增长率提高到2.24%。出口和公共投资是推动经济活动增长的两个领域。

• 然而，国内生产总值的增长率仍低于长期趋势。面对工资增长率低，个人消费增长度为平缓状态，而商业投资依然低迷。此外，2017年住房投资对经济增长的推动作用已达平稳状态，2017年9月的年增长率仅为0.63%。

• 尽管如此，维多利亚州经济发展还是超过了全国平均水平，与国家年度最终需求（SFD）在2017年9月相较下比2016年9月高出4.70%。这使维多利亚州排名第二，次于北领地（5.90%）。

数据来源：澳大利亚统计局

• 在2016年5月和8月降低现钞利率25个基点后，澳洲央行(RBA)在其后的15个月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率1.50%的历史低位。这种持续的低利率环境归因于经济增长趋势低迷和低工资增长，导致通货膨胀压力微弱。

• 此外，悉尼和墨尔本房价放缓以及住宅投资贷款取消现金利率短期内上升的要求。尽管如此，对现金利率的额外削减可能性不大，因澳洲央行(RBA)下一步的现金利率仍有可能上升。

• 澳洲审慎监管局(APRA)的指示，银行将只付利息的房屋贷款控制在新房屋贷款的30%以内。随着后续的更严格规定出台，比如只还利息的贷款只能贷到房屋售价的80%。这就导致只付利息的贷款需要支付更高的利率，不管是投资还是自住，从而鼓励贷款者本金同还。

• 自住房的官方标准浮动利率目前为5.20%（投资者的利率是5.80%）。然而，一些主流银行也会给房屋贷款者一些折扣利率为4.50%(投资者为5.10%)。对于支付本金和利息的自住者，”四大”银行外的其它银行更提供3.65%的入门利率。

• 与2016年同期相比，2017年第四季度全澳的消费者物价指数 (CPI)上升了1.91%。此消费者物价指数仍为低于澳洲央行2014年末目标的2%到3%。在各自的消费物价指数中经历了显著增长的次级群体是酒精和烟草(7.35%)，其次是健康(4.02%)和住房(3.36%)。

• 2017第四季度墨尔本消费者物价指数（CPI）较2016同季上升2.18%。墨尔本在2017年第四季度，房价指数(CPI housing index)(+3.96%) 快于整体CPI增长，凸显了维多利亚州房地产市场的欣欣向荣。

• 在2017年12月，维州的就业人数年增长率达到了4.6%。为全澳各州和领地中次于澳洲首都，为就业增长率第二高的州。

• 然而，2017年12月的失业率为6.1%，高于全澳失业率的5.5%，可能归因于汽车制造业的关闭。

• 2017年5月，维州成年人全职工作的平均周薪为$1,571澳元，年增长3.74%。

西太平洋银行（Westpac）-墨尔本研究所消费者情绪指数，是全澳最广泛引用的有关消费者情绪的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明悲观的消费者比较普遍。

• 西太平洋银行-墨尔本研究所消费者情绪指数在2017年12月份改善回升到了103.3。值得注意的是，这也是四年来拥有最高指数的月份，消费者信心指数在零售消费复苏中有所改善。

• 然而，许多家庭仍然对应付高负债财务状况感到担忧。这将限制消费者进一步减少储蓄，并减少消费。

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平超过20年。受访商户每季度都会被调研，同时每月会进行更小型的调查，以更定期地捕捉到变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

• 商业环境指数的增长自2015中期以来保持稳定，2017年12月录得11.6%的增长，持续了2016年12月以来的两位数的月度增长。

• 2017年第四个季度整体业务状况的提升，归因于强劲的贸易条件和盈利能力。

• 大多数主要工业集团都拥有强劲的商业条件，其中以建筑业特别活跃，这归因于大量的住宅建设工程。

• 各州的商业状况也持续强劲，其中维多利亚州指数更上涨了13个百分点。

维多利亚州在2017年第二季度增加了32,392人（最新数据显示），使其估计常住人口达到6,323,606人。在截至2017年6月的过去十二个月中，维多利亚州的人口增加了144, 357人（约为2.34%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都最高。

对2017年第二季度维州人口增长中呈现的3种人口组成部分解析：

从2013年中期墨尔本的房价就呈趋势性上涨，相较单元房，别墅的涨势要更为强劲。

• 已建住房市场仍保持强劲势头。与其他州相比，截止于2017年11月，在过去的12月中维州录得了总共44,177场房屋拍卖，清盘率在75.7% (维州房屋研究所REIV的数据)。

• 截止2017年11月，过去的12个月中进行拍卖的房屋数量同比上涨了13.5%，去年同期的清盘率为73.6%(维州房屋研究所REIV数据)。

2017年第四个季度初始数据；

• 别墅房中位价为$821,000 (比上个季度高1.1%, 较去年同季度高6.9%)

• 单元房中价位为$594,500 (比上个季度高1.2%, 较去年同季度高5.9%)

• 土地中价位为$302,872 (比上个季度高5.2%, 较去年同季度高28.5%)

• 在2017年第四个季度中，维州录得自住房贷款量新高，总计增加51,422笔贷款申请。强劲的人口增长和历史低位的借贷成本都大大巩固了强劲的自住需求。相比2016年同期的新生自住房贷款数量增加了10.4%。

• 在2017年第四个季度，相比于去年同期，新建住宅和近期建房（但尚未入住）的自住房贷款增加了16.2%，已建住宅贷款增加了10.4%。然而，在3个月周期中，已建住房仍然占据着自住房贷款总额的83%。

• 总的来说，于2017年，维州新生自住房贷款总计为189,659笔，比2016年同期相同房型申请的贷款数量高出5.2%。

• 与同期相比，2017年第四季度新生自住房贷款总额，增加了15.0%。这归因于2017年土地中价位大幅增长28.5%，与已建住宅相比，新生自住房贷款量增加速度要更高。这反映了市场需求转向相对更实惠的外城区，和成长型区域发展的新住房。

• 截止2017年11月，前三个月投资房贷款总额于2016年同期增长了2.5%。这一增长速度已于2017年有所放缓，反应澳洲审慎监管局（Australian PrudentRegulation Authority) 对投资房贷款的增长需低于所设定10%的限制和只还利息的贷款不得超过所有贷款数量的30%。然而，投资房贷款值仍持续增长，随着投资者能够通过二线银行获得融资，而主流银行也于APRA规定下更有信心贷款给投资者。

• 2017年第四个季度，首套房购房者贷款数量达到9,892笔，同比去年同时间要高于39.7%。这是自2009年第四个季度维州政府对首套购房者贷款计划开始实行后，贷款总额最高的季度。

• 首套购房者需求激增归因于，2017年7月两届维州政府针对所购买自住房价高达$600,000澳元者开始废除首套购房者印花税，并对购买于外城区的首套购房者，补助增加至$20,000澳元。

• 非首次购房者的住房贷款在2017年第四季度，记录为41,530笔，比去年同期上升了5.2%。

• 首次购房者在贷款总额中所占的 19% 为四年来新高。考虑到对非首次购房者提供的贷款额度有所增加，这进一步凸显了两届维州政府对首次购房者需求的推动显著。

• 于2017年第四季度，首套房购房者的平均贷款金额同比去年同期增长了于5.2%，而非首套房购买者的平均贷款也增长了4.8%。

• 首套购房者和非首套购房者的平均贷款金额差距在2016年上半年有所减少之后整个2016-2017年财政年度却进一步拉大了差距。

• 在2017年12月，非首套购房者的平均贷款金额比首套房购买者 ($342,200) 的平均贷款金额高$66,200。

• 维多利亚州于2017年第四个季度，记录在案的新独立别墅施工批准量创记录新高，共有22,241个，同比去年增加了34.5%。这一趋势扭转了2017年前三季度的批准率低于先前相应季度的趋势，导致维多利亚州2017年度的总审批量比前年同期高3.6% 为69, 642个。

• 在2017年第四季度获批准的独立别墅建造有9,525个，比去年同期增加10.1%。

• 然而，于2017年第四个季度，4层及以上的楼宇中单元房/单位/公寓年批准量达8,931个为年103%的激增，主要归因于住宅批准量长期持续高的状态。这一季度的成绩主要是受11月创纪录的月度高点推动的，占本季度一半以上数据。

• 面对这样结果，当前市场充斥着大量公寓。而需注意的一点为，数据显示为已获批准量但未能确定何时动工。此外，高层住宅项目从审批到开工的整体过程，历来进度不稳定。如果所有公寓实际上皆于同期完工，而人口增长量停滞，将导致公寓价格弱化。

• 在2017年共有37,048独立别墅施工批准，与往年相比增长1.8%。同时间，批准双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅增加了20.7%，而2017年第四季度虽有记录新高的批准量，单元房/单位/公寓审批仍下降了2.5%。

• 目前于维州别墅施工处于周期高峰，于2016年度共有36,260套独立别墅开始施工；预估于2017年将拥有36,150套要施工。

• 2018年，住宅施工数量预估将下降8.4%，但相对仍有33,100套房的高施工量。但2019年预计将减少11.8%，而接下来两年到2021则开始反弹。

• 于2015年初时达单元房动工高峰，共有35,490套住宅开始建房，此后建房量日趋下降。此前预估于2017年，多层单元住宅的开工量为28, 570套，19%低于两年前的高峰值。

• 预估于未来两年，多层单元住宅量进一步减少38%，住宅开工量与2015年高峰期相比将少一半，相当于2019年单元房预期开工量将为17,710套。

在过去10年，房屋负担能力越来越受到媒体的关注。总的而言，首套房购买者在他们笔下，是承受不断上涨房价冲击的特定年龄群体。但最近的各界对话中发现，包括所有年龄层的人，如果希望能住到墨尔本中城区，就会发现他们也越来越难以负担中城区的房屋了。

在澳洲，有关住房压力的常规基准已被定义为：房主至少要拿出日常可支配收入的30%来偿还他们的住房抵押贷款。这一比例已被使用几十年，而近期的发展性观点认为，根据目前的市场情况，该比例应该接近35%。

下一页的图表反映了墨尔本地区和大吉朗地区41个增长区域的贷款比例。在Williams Landing、Burnside和Berwick家庭收入需缴交抵押贷款的比例超过50%，这两个地区于2017年第四个季度，土地中位价为$518,000澳元、$477,500澳元和$471,000澳元，高于墨尔本大城区的中价位$302,872澳元。

另外的27个社区显示了家庭收入需支付抵押贷款的比率在35%到50%之间，是开始让房主感受到住房压力的水平。然而，如果最近几年没有大量的土地供应上市，这个比率可能会更为糟糕。如果缓慢地铺展区域发展框架规划（PSPs），房价压力将对保持房屋负担能力水平造成负面影响。

在偿还贷款占房主收入比例占35%或以下的区域主要集中在Geelong地区，因为该地区居民拥有高收入，以及Melton区的土地价格并不高昂。

图表描述了2017年第四季度各区域土地中位价，预期住宅施工成本和房主净收入。住宅施工成本中价位和收入数据是由RPM内部的买家问卷调查所提供。施工成本范围从$219,800(Melton地区)到$239,200(大 Geelong地区)，净收入水平反应了一个更准确的可支出收入水平。 此外，这张图表也假设了已付首付款为20%，房屋抵押贷款偿还是基于30年贷款期以及2017年12月的4.50%的折扣标准浮动利率。

墨尔本发展性区域的变化

下列数据为过去3年内于维多利亚州购买土地的超过10,000问卷调查结果。

随着成长型区域市场强劲的资本增长和租金回报，投资者对该市场投资比例越来越大。

越来越多的家庭选择购地建房，这种方式已不再是精打细算的买家或首次购房者的首选，事实上这类型买家数量正在减少。

出生地(自住者)前3名

依据人口统计数据的变化显示，来自印度自住者买家的数量日益增多。

上班交通方式

基础建设的增加提供了不一样的交通选择， 分担了道路拥塞的问题，但私家汽车仍为最广泛的交通方式。

工作场所与住家距离

住家与工作场所距离多于10公里的业主比例有增加的倾向。

广告方式 - 前3名

经由家人或朋友推荐买房的方式， 蔚为趋势。

建筑楼层考量

选择建造单层住宅的数量显著下降，尽管买家在购买房产时尚未决定建筑楼层，这表明买家更注重土地拥有权。

建筑面积 (平方米)

更多住房面积达195 - 232平方米，显示家庭增长。

建造新房预算

新房建筑预算为 $200,000 和 300,000之间的比例于过去12个月内增加，而预算低于$200,000的比例相比减少。

购地建房预算

越来越多购地建房买家的预算超过$450,000澳元。

购买前前往参观项目次数

多种选择和信息透明度的增加，进而减少购买前参观项目的次数。

维多利亚州规划局(VPA)信息更新

• Plumpton和Kororoit地区的发展计划已经批准，并于2018年2月刊登宪报

• 为了增加房屋供应量，维州规划局（VPA）已设定目标，计划在2017年和2018年完成17个区域发展框架规划方案，其中包括重新划分超过100,000块土地（Lots)。

以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口、工作数量，将在2017年到2018年完成。

此外，在2017年针对以下区域发展框架规划的背景调查已经开始：

• 位于Point Cook South 的Aviators Field以及在Wyndham城区的Werribee Junction;

• 在Hume城区的Craigieburn West以及Merrifield North;

• Mitchell Shire城区的Wallan South

• 在Casey城区的Croskell 以及Clyde South;

• 位于Cardinia行政区域的Officer就业区域。