每年的7月1日至10月31日是澳洲个人报税表的时间。澳大利亚的税制在很多方面与其它西方发达国家相比具有自己鲜明的特色，是一个由“合理的税收法律＋完善的管理机构＋严密的审计机制”组成的有机体。
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资房退税看似简单，其实不然，其中可以申报的退税项目繁杂且容易混淆。在做退税的时候，也许会忽略一些相关费用，您是否已经达到退税回报最大化了呢？而且退税时有一些不能申报的费用，需要谨慎考虑。如果不小心申报了, 可能会被税局调查；并且可能会有罚金，这样就得不偿失了。
本文将详细介绍关于投资房可以用来退税的相关费用和退税时需要考虑的注意事项和Tips，为广大房产投资者在税务上提供一些实用的建议。
1. 租房广告费 Advertising for tenants
投资者在招租时产生的广告费。例如： 在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2.银行手续费 Bank charges
3.物业管理费 Body corporate fees
通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
4.清洁费 Cleaning
关于清洁投资房的费用。例如：地毯的清洗。
5.市政费 Council rates
为投资房缴纳的市政费。
6. 电费气费 Electricity and gas
7.园艺和锄草费用Gardening and lawn mowing
为投资房修整园艺所产生的费用。
8. 屋内音频视频服务费 In-house audio/video service charges
9.房产保险费 Insurance – building, contents, public liability
为投资房缴纳的房产保险。
10. 房贷利息 Interest on loans
如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
11. 地税 Land tax
即为投资房产的地税。
12.法务费 Legal expenses
请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
13.租赁契约费Lease costs – preparation, registration, stamp duty
包括准备契约，注册产生的费用，还包括印花税。
14.解除按揭费 Mortgage discharge expenses
15.除虫费 Pest control
16.房屋中介代理费及提成 Property agent’s fees and commissions
如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
17. 房屋折旧费Capital Works Deductions
可参考物业折旧评估报告中的Division 43，一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
18. 建筑成本估算师的费用 Quantity surveyor’s fees
19.房屋维修维护费 Repairs and maintenance
当房屋有部分损坏或者需要做维护时，所产生的费用可以退税。
20.文书记账费 Secretarial and bookkeeping fees
21. 安保巡逻费 Security patrol fees
22. 服务费Servicing costs e.g. servicing a water system
23.文具和邮费 Stationery and postage
24. 电话费 Telephone calls and rental
25. 与税务相关的费用Tax-related expenses
26.交通费Travel and car expenses – rent collection, inspection of property, maintenance of property
去视察房子或收房租时产生的交通费用。例如: 房东本人在悉尼而其投资房在布里斯班，如果因为要处理出租房事项从悉尼赶往布里斯班，产生的交通费用可以退税。
27. 水费 Water charges
房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税。
1.在计算退税的时候要注意ownership的分配，联名购买的房产不能只由一个人报税。例如，如果一套房子是夫妻共同拥有，丈夫拥有95%，妻子拥有5%，则夫妻双方都需要申报投资房收入。
2.如果投资房是current financial year 成交的，需要注意，交给vendor的一些费用也是可以计入退税的。例如，council, strata, water具体费用可在Settlement Sheet找到。(可参考Settlement Sheet)
3. 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的Taxable Income。例如，如果因为Bonus致今年的个人收入特别高，则可以提前支付投资房下一年的Interest Expense并计入当年的退税中。
4.房屋在从自住房转向投资房时，需要注意房屋贷款利息费用的计算，要按比例分割，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。
5.投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报，例如，stamp duty。
6.如果房屋的首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。例如：房东通过Top-up自住房来支付投资房的20%首期，那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。
7.报告中会有两种折旧方法，一般加速折旧法（Diminishing Value Method）可使得在前几年达到退税回报最大化，而 (Prime Value Method) 相对来说，折旧数据比较平均。
需要注意的是，新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税，必须分年限申报。
8.申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。
要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报最大化，可以咨询有经验的会计师来处理投资房退税。
在财政年度结束后找会计师报税时，将多交的税一次性退回来。也就是先自行垫付，再取回来。大多数人都会采用这种方式，操作起来也比较简单。
在1年中的任何时候，请专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格，估算出本年度你在房产投资的大致亏损额，然后税务局会联系你所工作的单位，通知他们更改你的PAYG Withholding的量。这种方式使得投资人少出钱，更为划算一些，但是操作相对第一种麻烦一些。
