想必所有关心贷款的客户肯定都关注到，澳洲几十家银行以及非银行的贷款机构不断地改变贷款政策。比如说，银行以及非银行的贷款机构改变了计算贷款者以及家人的月开销的方法，通过年薪以及居住的地址来计算；银行以及非银行的贷款机构增加了只还利息的贷款产品的利率；一些非银行的贷款机构停止向海外贷款者提供建筑房贷款 （construction loan），如果房屋建筑公司不是在澳洲前20位的大型建筑公司名单上面； etc………..

面对贷款市场的风云变化，大家需要做的是了解自己的贷款需求，各种贷款产品的不同，以及什么样的贷款策略最适合自己当下的贷款需求。

以下，是我们的几个案例！

案例一：海外自雇者买投资房（self-employed overseas investor）

客户在马来西亚有自己的公司，想买已经建好的投资房。可是四大银行已经停止向海外人士提供投资房贷款。虽然非银行的贷款机构还是有提供海外人士贷款的产品，但是大部分这样的贷款产品只限于受雇的海外投资者，并且利率在大约7.99%或者更高，贷款相关的费用也很高。

解决方案：寻找到非银行的贷款机构，为自雇的投资者找到本息连还的贷款产品，利率是5.95%。并且，贷款的相关费用根据客户选择的贷款对房值的比例（LVR）降低了很多。

案例二：澳洲居民没有符合银行要求的贷款资料（self-employed Australian resident without recent tax returns）

客户是澳洲居民，拥有自己的公司。遇到的问题是没有及时完成报税，这样说明客户没有办法提供银行需要的贷款资料要求（full doc）。可是，客户可以提供会计信以及最近六个月的公司银行账户的流水。

解决方案：寻找到非银行的带看机构，为这样 non-prime 的客户找到合适的自住房的贷款产品 – 本息连还，利率在4.50%， 并且由于贷款对房值的比例小于百分之70，免去了风险费用。

案例三：澳洲居民，受雇者买自住房（Australian Resident – PAYG）

客户是澳洲居民，在当地公司工作。有完整的报税记录以及工资单。客户是某一银行的客户，可是希望能找到利率更低更合适自己的贷款产品。然而，银行没有办法提供利率低又有对冲账户的固定利率的贷款产品。

解决方案：寻找到某一小银行，为这样的 prime 的客户推荐了利率为3.69%固定两年又有百分之百的对冲账户的贷款产品。

案例四：澳洲居民，自雇者买车 

客户是澳洲居民，自己有公司但是名下没有房产想要为自己的公司购买一辆汽车。遇到的问题是，没有及时完成报税但是客户的报税会计可以证明客户公司的营业状况。

解决方案：客户需要自己申报收入。利率为6.75%，五年固定利率。

说到贷款，有一个大家都关心的问题：到底是选择只还利息（I/O）还是选择本息连还（P&I）？答案得因人而异，因市场变化而有所改变。

问题一：如果本息连还和只还利息的贷款产品的利率是一样的，你会如何选择？

问题二：如果本息连环和只还利息的贷款产品的利率相差了1%，你会如何选择？

带着这两个问题，咱们看看下面一个案例。

客户基本信息：PAYG， 收入稳定，

贷款需求：购买价值 65 万刀的房屋，需要贷款百分之八十。

以下是 P&I and I/O 的产片的比较：

以上的结果说明：

• 如果选择本息连环，说明每个月需要多交 110 刀。这说明一年需要多交 1320 刀。可是，一年却能够省下 8771 刀利息。

所以，问题一和问题二的回答不是很明显了么？请自己做一下 cost and benefit analysis ，然后做一个明智地选择。不要人云亦云地认为只还利息的贷款产品一定好，因为每个月能少还钱。

当然，如果本息连环和只还利息的贷款产品的利率是相差不多的情况下，或者在每个月少还几百刀给银行比一年节省几千刀利息更重要的情况下，也许只还利息的贷款产品更适合。

Disclaimer：所有的银行以及借贷机构会随时更改他们的信贷政策，每个客户的自身情况都会不一样，请联系贷款经纪人了解当前适合您的贷款产品，制定合适的贷款策略。

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