普通人不适合捡漏

2019年08月02日 澳洲万邦金融

转载自澳洲房产大全我的专栏| 实在是高

关于投资这件事，在股市里是分为两个流派。
一个是价值派。价值派的理念就是要用5元钱买到10元钱价值的东西，寻找被人为低估的标的。
另一派叫成长派。成长派的理念是用市场公平合理的价格买入那些有潜力成长为顶级公司的小公司。
投资的底层逻辑都是一样，相同的投资理念也存在房市里。


说到房市，我接触到的投资人大部分都倾向于价值派的投资理念。

毕竟一个房子便不便宜，一比价格很容易看出来。但潜力这东西就不好说，你觉得有潜力是宝贝，下一个买家未必能接受你的眼光。
我早期是坚定不移的价值派，深信只有接受不了的价格，没有接受不了的房子。
对于房子的潜力，我一直粗暴的认为潜力就是这个房子可以推倒重建，开发成2-4栋新房子。再或者潜力就是好地段，例如买在悉尼歌剧院旁边，买贵了也无所谓。
按照上面的想法，我一直以为价值派捡便宜货的行为是属于我们个体投资人的方法，但像那种看种房屋潜力应该给那些资金丰厚的大户去准备的，毕竟好地段咋也买不起，开发也没时间精力和团队。
在我这些年实战操作和阅读了海量文献后，我发现我以前的想法并非正确，实际上我现在总结出的结论正好和以前相反，我觉得大户更应该以买便宜货为主，小散户应该着重房子的潜力而不是价格。
 
“

让我有这种观点的转变是在于，我观察到普通人接触的漏都不是真漏，往往都是披着糖衣的毒药，举着被低估牌子的假漏。

”



什么是假漏？什么又是真漏？
 
假漏分为三种。

一种是高密度楼花区域的假漏。例如假如有人140万在Green Square 买了两房，现在亏损20万卖给你，请问是不是漏。
如果你评判你占便宜的标准就是业主吐血亏本卖给你，那这就绝对就是漏，但是如果你从价值的角度去评判，在周围二手房都能找到80-90多万两房，附近供给无数的情况下，买了你就会上家一样的套牢。
第二种假漏是房子本身缺陷给出的便宜价格。
很多中价位接近200万的区域，你依然可以买到130万-150万的房子，只是这种房子会有很多你看出来和看不出来的问题。
例如房子破旧，基本只能推倒重建，房子在大马路边上，房子对着高压线，房子在陡峭的坡地上，房子后院有几颗参天大树等等。
你本身具备解决问题的专业知识还好，但大部分人不具备解决问题的能力，就算解决好了也是便宜买便宜卖，刨去时间精力不说，房子出售时间也会比较长。
 
第三种假漏是市场原因造成的便宜价格。万邦君早期去听各种付费投资课程，经常发现来自布里斯本的讲师，吹嘘自己如何买到低于市场价15%-20%价格的房产，他们的谈判技巧多么强大，如何如何。
听多了我都开始质疑自己，到底是忽悠能力不如别人，还是住昆士兰的人太单纯了，人家说啥信啥。


后来有一天我研究布里斯本的市场才发现，就算在布里斯本最好的地段East Brisbane，我在查阅最近成交的价格发现，很多房子的售价比7-8年前买入价格还便宜。在布里斯本一些郊区，你现在去买房子，房子价格甚至跟15年前的价格相差不多。
在这种市场里，房主已经丧失了未来房屋增长的期待，在谈价方面自然就会好说一下，再者讲师所说的低于市场价20%有可能来自和银行估价的比较，例如最近笔者看到银行给Carlingford的一处楼花估值到两房80万，但你真的按这个价格去市场卖，我只能说good luck。
 
至于真漏，我研究下来的结果是，天下掉馅饼，你的有手去接住，真漏出现了，你需要的是大笔资金。
我们老生常谈的说看谁离婚，离婚夫妇会贱卖房子，再或者谁还不起贷款，银行拍卖前，他或她也会贱卖。
但事实不是每次有这样的事情发生，都会有人贱卖房子。早早委托好中介，提前宣传的都是按市价卖出。
之所以沦落到这一步，你说当事人是找解决方案也好或拒绝承认现实也好，总之就是拖延到了那个不得不卖临界点，明天和后天银行或法院就要查封房产，这时候你给的报价只要不是太离谱，他们都会接受。
而你作为投资人，要在很短的时间内准备好资金，马上去成交，还能马上判断出房子是否是合理价值，请问这难道不属于大户和老手的操作吗？普通人准备个贷款都要三个月，其中原因不说您也懂。


还有一些漏，如开发商遇到困难，工地建到一半，资金链断裂不得不卖，再或者像前段时间，有基金打包以低于市场售价30%的价格买入那些完工但滞销的新公寓，这些说白了都需要资金和技术的结合，普通人是没有这个能力的。
一个人想低于市价出售自己的房子，还刚好让你遇上，房子本身啥问题没有，市场也挺好，贷款也容易，您要是真遇上了，建议你在买完房后再买张彩票，运气真好。
 
什么是房屋潜力呢？说白了就是能真实为住在屋子里人创造价值，让他们住的更舒服的功能，而大部分房子还不具备这些功能。
拿笔者的一套在Blacktown的投资房来说，大部分投资房在Blacktown的House具备以下几个特点，装修陈旧，空间感差，大部分是三房一卫，有两个卫生间的房子，两个还全在外面，没有就在卧室里的ensuite，笔者的房子在当地小学的校区，后院是很好打理的水泥地等等。
 


笔者没有捡漏，去买那些价格更便宜的板房，就是付了一个市场价。市场终有一天会给你当年做出的选择去打分。
我们可以看到Blacktown council 是一个空置率比较高的区域，因为当地有很多新的house land package，笔者的中介一直劝我要以低价出租房屋，笔者直接抄掉那个中介，以高于市价的价格去挂出租广告。
 
这是第一周后，中介给我的汇报


 


房子第一个open后就租掉。
 
普通投资人找潜力股比低估股要容易很多，因为大部分人的思维和我以前一样，事实看得懂潜力才是真正入门的职业玩家。
 
这就是今天的分享，感谢阅读。




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