有套房胜过养个儿？！这个论调在西方国家并不少见。对于许多美国人来说，社保退休金以及退休账户的钱，并不足以维持各种生活需要，使家庭关系不睦的老人生活潦倒，然而一过世子女们就从各处跳出来分房产。因此，老人们就有必要考虑其他“来钱”的途径，其中之一便是办理反向贷款，也可成为在美在澳华人养老的一种选择。
反向贷款是针对62岁以上拥有房产的老人而制定的抵押贷款，与传统贷款不同，反向贷款是将产权抵押给银行后，银行按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人卖房或去世。
这种贷款主要是利用老年人拥有的房产来达到以房养老的目的。在借款人去世后，放出贷款的金融机构将获得房屋的产权，并通过拍卖、出租等行为，来补偿贷款的本金和利息。这些金融机构也享有房产的升值部分。而如果借款人一方，如其子女，想保留房产，则需把贷款金额跟利息付清。
反向贷款可补贴家用子女或无法继承房产
反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子像提款机一样取钱，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了为止。
然而，办理反向贷款后，屋主的房子很可能不再属于下一代或其他继承人。因此，利用反向抵押贷款的老年人，往往更重视自己老年时的生活而不在乎有没有房产可以让子女继承。
反向贷款的另一缺点是手续费比较高。根据个人情况的不同，手续费从5000到上万美元不等。屋主在申请时，需花费的现金大概为600美元左右，剩下的手续费含在贷款里。反向贷款的利息跟普通贷款相似。
年龄越大贷款额越多贷款上限约为35万美元
反向贷款的申请者要满足一定条件。首先，房屋的屋主必须年满62岁，要住在房子里，并且要按时付清地税；同时，屋主需购买房屋保险并做好房屋维护。
年龄是影响可贷款金额的一个重要因素。在同等条件下，年龄越大，能够贷得的金额也就越多。例如，62岁的屋主差不多可以贷出房价的一半，但如果屋主年满80，可能就可取得房价的60%。
除此之外，政府规定贷款房屋的最高估价为62.5万美元，超出的部分不参与计算贷款。所以，用反向贷款最多可以借到的金额为35万左右。
取得贷款有两种方法。申请人可以在第一年一次性取出贷款总金额的一半；而如果没有急用，也可以每个月让银行设定自动转账，持续的领取款项。
反向贷款无还款责任对收入、信用要求低
相比反向贷款，净值贷款可能是人们更为熟悉的贷款方式。同一所房屋，办理净值贷款，银行会设定屋主分期付款的金额，屋主有还款责任，但如果办理反向贷款，就没有还款责任。
净值贷款需要审核办理者的收入和信用，如果不合格就没办法申请；但用反向贷款向银行借钱，对收入和信用的要求比较低，比较容易获批。
净值贷款通常会规定一个还款期限，在屋主面临一些经济困难时，净值贷款办理者的房屋有可能会被收回，反向贷款也规避了这一风险。
从总体上看，美国老人利用房屋反向贷款的还比较少，但却有逐渐增多的趋势。而在澳洲，偏低的出生率和独立自主的生活方式使孤寡老人的数量居高不下。这也使得越来越多的老人选择使用反向贷款过上舒适的晚年生活，同样也让不少年纪尚轻的中年人也更加注重拥有一套甚至多套房产来养老。
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投资澳洲房产的理由（三）：以房养学
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上期回顾：投资澳洲房产的理由（一）：以房避税
介绍了关于投资房可以用来退税的相关费用和退税时需要考虑的注意事项和建议。
可以申报退税的主要费用：
1.租房广告费（Advertising for tenants）
2.物业管理费（Bodycorporate fees and charge）
3.借款手续费（Borrowing expenses）
4.清洁费（Cleaning）
5.市政费（Councilrates）
6.房屋设施折旧（Depreciationon plant）
7.园艺和锄草费用（Gardening and lawnmowing）
8.房产保险（Insurance）
9. 房贷（Intereston loans）
10.地税（Land tax）
11.法务费（Legalfees）
12.除虫费(Pestcontrol)
13.房屋中介代管费或者提成（Propertyagent feesand commissions）
14. 房屋维护维修费（Repairsand maintenance）
15.房屋折旧(Capitalworksdeductions)
16. 文具，电话费和邮费
17. 交通费（Travelexpenses）
18.水费（Watercharge）
19.其他房屋出租费用（Sundryrental expenses）
关于投资房退税需要注意的事项和Tips：
1.在计算退税的时候要注意ownership的分配
2.如果投资房是current financial year 成交的，需要注意，交给vendor的一些费用也是可以计入退税的
3. 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的TaxableIncome。
4.房屋在从自住房转向投资房时，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。
5.投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报
6.如果房屋的首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。
7.报告中会有两种折旧方法
8.申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。
友情提醒：
若您错过了7月29日的税务讲座，请联系我们获取“2014个人财年退税指南”及税务局提供的其它相关资料；
或致电参加我们2014/08/16举办的“房产投资 - 税务利益”（届时，资深会计师将做现场个案分析）
电话：02 97456881或 0400 896 188
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详询：
Ironfish Pty Ltd
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T: 02 9745 6881 / 0400 896 188
