上次的专栏我们说到，进入八月以后，澳洲的公司们开始进入一年一度的年报季。不论过去一年的表现怎样，丑媳妇总要见公婆，不论公司是赚钱还是亏钱了，作为上市公司，向股东和社会公开业绩，是谁都要过的一关。两周多过去，有不少公司，当然也包括我们主要关注的地产类企业，都陆续公布了他们的业绩。
在看了几家公司的报告之后，我发现有一个单词，在所有公司的报告中出现的频率高到了无可比拟，可以说是2020年澳洲公司年报的最流行词汇。别猜了，不是“unprecedented”，也不是“crisis”，而是“resilience” （以及它的形容词Resilient）。
8月7日，大家最熟悉的澳洲房地产媒体平台Realestate.com母公司REA集团，首先公布了自己的上一年业绩。在发给媒体的公开信中，开篇就用Resilient来总结公司这过去一年的表现。看完这几个bullet point，吓得我赶快去google上重新查了一下Resilient这个单词的意思。
难道我的大学英语专业八级是侥幸通过的？明明从revenue, EBITDA，到net profit，EPS，所有的指标都是下降的，但这结果还叫resilient，看来我的英语一定是化学老师教的。但很快，我就接受了现实，因为相比REA，还有很多公司业务受疫情影响要严重的多的公司，也毫无顾忌地宣称他们自己的表现属于Resilient，有些还就差没说疫情让公司大大受益了。最让人刷新三观的，是半年内净利润为负41亿澳元的能源公司Woodside，也同样号称自己公司在这半年内的业绩显示出了Resilience的表现。好吧，不知道是什么原因，让很多澳洲公司的投资者关系部门，都不约而同地使用了resilience这个非常暧昧的词汇，感觉它可以让投资者对公司未来充满想象：不论市场变化多么激烈，不管公司业务受多大影响，反正我们都resilient。
但实际上，同样的词汇，对于每个公司来说，它的意义是完全不同的。自从疫情到现在，有些公司的确在业绩和商业模式上体现出来了非常好的弹性，在初期恐慌性的下跌之后，很快就快速恢复到了正常水平。而另一些公司，则恐怕将面临长期性的挑战，公司现有的业务模式，或许将不得不面临大幅度的改变，才能继续生存下去。以地产类公司来看的话，不同类别的资产，到今天为止，各自估值的“抗疫指数”如何，（或许我也可以把它称为Resilient指数）已经非常明显了。商场Retail类地产，毫无疑问是受疫情影响而造成估值下跌最严重的资产类别。
Westfield商场的房东Scentre Group本月初宣布，旗下商场的估值，在今年上半年6个月内，下跌了10%；GPT旗下的同类资产在相同的时间内下跌了8.8%，而另外一家公司Vicinity的60家商场也下跌了11.3%。相较而言，办公楼物业的估价的确受到影响，但从程度上来说，要远好于商场。包括GPT，Dexus在内的几大办公楼类REITS公司，旗下资产的估值受损程度都在5%以内。
虽然在家工作目前来看是很多人的选择，但办公室物业大佬们都在一个劲地鼓吹说，人们终究是要回到大楼里来上班的，这股在家办公的风潮并不会永远一成不变。与此同时，面对百年一遇的Pandemic，表现真正称得上Resilience的资产类别，则毫无疑问是工业地产和加油站，数据中心等过去的“非主流”。上周，澳洲工业地产巨头Goodman连续第九年交出了一份超出预期的表现。全年经营性利润超过1亿澳元，总市值超过330亿澳元，几乎是排名第二的Scentre Group的三倍。
Goodman的表现让它在这场疫情战中显得从容不迫，它依然按照自己的节奏，在全球的四大洲和十几个国家里建造，运营，租赁和管理各类工业地产。而其他一些竞争对手，最近几个月都在拼命加码收购一些工业地产和数据中心在自己资产组合中的配比，求生欲表现的可谓淋漓尽致。此外，还有一种资产，最近的表现可谓超出了市场的预期，那就是幼儿园物业。在经历了三月份的一阵慌乱之后，澳洲政府马上出台了政策，将幼儿园列为维持社会运转必须的功能之一。有了政策的保障，来自父母的需求，幼儿园物业的表现自然也十分坚挺。
上周，以持有幼儿园物业为主业的另类REIT Arena发布业绩报告，年度净利润上涨29%，达到了7660万澳元，而名下的200多套幼儿园物业的估值，相较上年上涨了4.6%。（毫不逊色于工业地产）很显然，谁能够在当前的经济环境和生活方式中，继续成为人们不可避免地需要去的那些地方，将成为Covid之后地产领域的赢家。
工业地产，加油站，数据中心，幼儿园，健康产业地产等资产类别，目前看来是其中的代表型物业。
租约签给政府机构，个别受益行业的企业，租约到期时间较长的办公楼的价值，显然要比那些空租率较高的大楼高出许多；蓝筹区域的住宅地产，显然要比投资型住宅的价格坚挺不少。而商场和酒店资产，则普遍成为了疫情的直接受害者。甚至包括大型展览中心类别的物业，随着大规模人口聚集活动的减少，它们的估值受损程度，恐怕也将在未来慢慢体现。我和一个从事childcare的朋友聊到这个现象的时候，他欣慰地说， 还好自己投资了一个非常抗跌的资产类别。我半开玩笑地说，是的，不过这也是要感谢老天赏饭，试想如果这Covid病毒最容易感染和致死的是婴幼儿，而不是老年人，那么今天collapse的，就不是澳洲的age care行业了。
年报季拉开帷幕，澳洲的地产公司都交出了怎样的答卷？丨澳房闲话
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