各位观众朋友，大家晚上好。感谢查房组了这个局，今晚又和大家见面了。

今天聊的话题想必大家都很感兴趣，华人谁人不知这三个区啊。

作为老移民，我依稀记得2010以前的悉尼，这三大天王名号是Strathfield , Burwood 和Ashfield， 10年后天王的名誉就颁给了它们三，这三个区成为华人谈论最多，置业最频繁的区。不知道未来10年这天王的称号，会不会颁给Baulkham hill， Castle Hill 和Kellyville。

这三个区目前分工非常明确，

Epping是交通大站， 

Eastwood是我们华人的菜篮子，

Carlingford是小孩上学的地方。

在这个三角地居住生活相对比较便利，虽然三个区公共交通的基础设施各异，但是总体位置在离市中心19-20公里左右的位置，去哪开车都不算太远。

我早期听说这些区是因为，有人告诉我这些地方是学区，所以来这里置业是为了下一代，当时的我对这些不太了解，当时听的也是将信将疑。现在的我的略知一二了，我认为这些全是扯淡。

如果学区是这里兴起发迹的主要原因，那Carlingford 的房价应该是最贵的，但是现在在三者之间四房house中价位Epping 184万， Eastwood 173万5，Carlingford 只有区区的139万。

澳洲的学校评级机构Better Education把Carlingford west public 和Carlingford 高中同时列为上榜的好学校，而且全区的大部分区域都在校内。

我们反观Epping&  Eastwood 人们口中的两E， Epping 是中学上榜，Eastwood 是 Eastwood Height 小学上榜，但这小学学区在Eastwood的范围只是区域很小的一部分。

所以您觉得原因是什么呢？

我的观点一向非主流，所以国内有些割韭菜卖铲子的中介说我是民科，其实民科大部分时间比这些砖家靠谱。

我给出的理由是这些区火是因为它们的地理位置。这三个的共同特点是聚集大量新移民的中产家庭，这三个区在家讲非英语的人群几乎都占了60%，这是些区都是移民占主导的市场。

移民为啥倾慕这里呢？因为这里的位置是15-20公里的范围，移民天然的聚集地。我们纵观澳洲东海岸上的三座大城市，移民的所在比较多的地方几乎都在这个范围。

例如布里斯本的sunnybank，离市区大约16公里

墨尔本的box hill 离市区大约15公里

墨尔本的Glen waverly 离市区大约19公里

墨尔本的Doncaster 和 Templestowe 大约离市区16公里

我们再看悉尼

Eastwood 离市区18公里

Epping离市区大约19公里

Carlingford离市区大约22公里。

Hornsby 离市区大约19公里

Hurstville 离市区大约16公里

Auburn跟前几个没法比，但因为离市区16公里，依然住满华人，

悉尼华人因为治安最不愿意涉足的Bankstown，那里住满的是越南移民。

不是Epping火，而是这些位置都挺火，只要交通不差，移民都不少

为什么所有的城市移民都搬到了类似的距离和位置呢？

其实这种心理就像我们去参加一场讲座，来参加的人你都不认识，你一般肯定不会选择做前排，假设有10排的座位，普通人一般会选择坐倒数第三和第四排的位置，一般喜欢做到边上，这样上厕所或离开比较方便。

移民置业一般会选择，可负担性好，交通和学校不那么差的区域。有些区域如果当地房价不是很贵，还有大学，会成为华人置业的首选，

因为很多华人是留学生身份过来的，可能刚好在那上过学，平时住那么附近，习惯那里，而且投资的话租学生回报也高。像Sunnybank和 Griffith University， Clayton 和Monash， Epping和Macquarie university 。

您可能说Epping，Eastwood啥的也不便宜啊。让我讲个故事您可能会更明白一些，有一次我去新西兰考察房产，旅途中和开车的华人师傅聊了起来。他是1997年来新西兰的，之前在澳洲待了两年，他告诉我他在澳洲的时候就是出租车司机。我问当时都去哪拉客，他说哪里都有，我随口问了一句Epping去不，他一脸鄙视道：那么远的鬼地方谁去，当时就是乡下。那时候华人全部都在Ashfield。

当年Epping就是倒数第三，第四排的位置，拿20年前眼光来看，这里其实挺偏的，只不过现在城市边界扩大了，连市区50公里外都在盖房子，我们现在不觉得偏了。

这三个区Epping价格最高，Eastwood 中间，Carlingford  最差，我的第二个观点是交通因素严重制约Carlingford造成它价格最低，而Epping是三者之间最好的。

比起Epping, Eastwood的火车站在去市区这条线，是比Epping前一站的。也就说Eastwood到市区会比Epping快个几分钟。而且Eastwood还有很多只停留3-4站的快车。

Epping强就强在这里有火车线通往Chatswood，Macquarie Park和North Ryde，这些地方都是实打实的就业中心和商圈，和不带工作机会的Bankstown或Hurstville 不是一个级别的。Epping做火车也就是10分钟抵达以上全部地点。

Epping离最近的高速公路只有1公里，非高峰期只有16分钟就到市区。

Carlingford 交通有多差想必老移民都有所耳闻，当年火车站还在的时候班车是一小时一趟，而且还要导车。很多住Carlingford的上班族都是把车停到Epping一些指定的街区，然后走到Epping火车站去上班。

如今火车站拆了准备建轻轨，但鉴于轻轨的过去的表现，Carlingford的公共交通不容乐观。这也是为什么在2016年人口普查的报告里，Carlingford使用火车上班的只有14%，而在Epping达到了33%。

这不是我唯一要吐槽的一点，更糟糕的是Carlingford的区域布局。

Carlingford Pennant hill这条公路非常繁忙，大量的卡车拥堵在道路，而这条路的问题，它很少有十字路口，连岔口都很少，只要开错了，或堵车变不了道，经常只能一路开到黑。我们对比一下North Ryde.

Carlingford Pennant hill

North Ryde

除了这一点，Carlingford的两个商场和车站各自四散的在不同的位置，没有办法形成一个有效的中心聚集人气。

我个人认为这一切可能跟规划有关，因为19世纪的时候Epping 和Eastwood已经是一个带火车站的小镇，Carlingford还是个大农场，直到二战后才发展起来，Pennat hill road是1820年建的，当时根本就没考虑过这里的居住属性。

最后我们谈大家最关心的一点，Epping能发展起来吗？很多买房就要来Epping，那这里有前途吗？

至少我知道政府是双手双脚的支持Epping发展成为一个中心

这个是Epping的规划图，蓝色部门是商业区域，贴近Beecroft road的商铺，政府跟规划的高度是70米高，其它的没贴近的也有45米高。目前的是B2 zoning，可以底下盖商铺上面盖住宅，也可以搞办公大楼。

但有人去拿地吗？

这是从前

这是现在

开发商普遍去图片的左上角拿的地，盖的楼。

为啥不抢商铺，盖楼呢？

首先是贵，小小一个铺子要卖到将近400万，你得买多少个铺子才能做开发啊。

另外还有很多前车之鉴

您可能不知道Eastwood Village前身是Westfield, 1994年被卖给了另外的集团。

Eastwood shopping centre早期的商家除了woolworth，还有Burning，Target，但是这些商家后来都搬走了。

这一切一切的发生都是因为竞争不过Macquarie Centre和Top Ryde City两家购物中心。

您觉得Epping应该步Eastwood的后尘吗？

第二个我们看一个现代的案例

保利国际在Epping的项目完工快2年了，现在还有铺子在出租。

我的判断是Epping有大的shopping centre---没戏

Epping 公寓—未来凉凉，70米的高度，多大供给自己心思。

至于说House，那就是真是萝卜青菜各有所爱。

我是万邦君，感谢大家的参与，谢谢！