【若晨企划】 ▶▶房地产拐点真的来了吗?!▶▶

2015年08月17日 澳洲若晨集团


在经历了银行投资房利率升息和人民币汇率小幅变化后,许多人大胆预测澳洲房地产拐点要来了,可现实真的是这样吗?


调整后的房地产市场


利率调整的首周(8月8日),周末的房产拍卖市场清盘率遭遇到了下降至75.4%,首次低于80%,虽然有所下降,但拍卖的总成交额为5亿2千万澳币,房产中间价超过110万澳币。总体来说,除清盘率小幅下降外,悉尼房地产还是在保持着高步调前进。


而一周后的8月15日房产拍卖数据则明显回升至80%,与调整前无任何差别,成交总额超过4.6亿澳币,其中共进行724场拍卖,房屋中间价为108.05万澳币。

总体来说,在金融政策变化后,悉尼房产市场虽在清盘率经历的小幅震荡,但在极短的时间再次恢复高位,高速发展仍将持续,火爆的市场反应打破了悲观预测。


数据反映的客观市场
趋利避害是人们的本性,从投资角度来说,对市场甄别,保证自己本金安全与收益预期是必做的功课。那么从市场数据来看,悉尼房地产市场究竟怎样呢?

悉尼和墨尔本作为房地产发展最为强势的两个市场,引领者澳洲房地产发展。其中悉尼的数据最为抢眼,在7月的房地产出让比例增加了18.5%,与去年同期相比增加6.1%,与此同时全国平均水平为3.8%。


整体来说,高数据增长,反映出投资者对悉尼地产的青睐程度,相比潜力大但不稳定性多的Brisbane等城市,投资者还是更热衷于稳定且需求强劲的悉尼房地产投资。

房地产市场工序的晴雨表,空置率一直是检验房地产市场好与坏的重要指标。悉尼的房屋空置率保持在1.8%左右,远低于国际公认的5%-10%的合理区间。
空置率小知识

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;


空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;


空置率在20%以上为商品房严重积压区。


从图表中可以看出,悉尼房屋的房屋价格自12年开始一直保持上升态势,在进入到14年后进入到了快速爆发式增长,尤其是公寓市场有了极大的发展。


其中有几个数据特别值得我们关注,就是三房独立房屋为代表的土地面积较大的独立房屋备受市场欢迎,较之去年增长了20%,在过去的3年间价格猛涨41.9%。究其原因无外乎,随着悉尼人口的不断增多,大量土地重新规划为高密度住宅区域,导致对土地需求旺盛,借着土地需求的东风,大面积独立房屋市场价值连城,需求旺盛。


同时公寓房市场也有不俗的表现,与去年同期相比,房屋价格与去年同期相比升值14.1%,与3年前价格相比较,升值34.5%,随着城市规划和居住习惯的改变,公寓房将会日渐成为房地产市场上的香饽饽,升值潜力与收益能力日渐增大。


租金水平反映着房屋投资领域的发展,从图表中可以看出自09年开始,悉尼房屋的租金水平就一直在平稳上涨,对于投资者来说,平稳的租金水平保证着房地产投资的基本面安全,同时与空置率相辅相成,房屋出租不成问题,投资者也更有信心参与房屋租赁等房地产相关受益当中。


理性看待房地产市场调整

一段时间一来人们对房地产的态度一直很矛盾,一方面投资者希望自己的房产升值,因为这样子才会实现投资房产应有的意义;另一方面,又希望房产在可负担范围之内,这样才能保证大家买得起房,从而房地产市场的稳定才有保障。


那么悉尼的房地产到底是在怎样的发展?

首先,悉尼的房地产在升值,虽然很多人唱衰,但是悉尼房地产却没有理会那些负面的声音,依旧铿锵有力的大踏步前进(升值)。作为悉尼城市之首,其刚需大,供应不足,在很长一段时间仍将继续,其房屋收益的稳定性有稳固的保证。


其次,悉尼的房产仍然在可负担范围中。悉尼作为国际化大都市房价远没有国内北上广三大城市的房价高,澳联储的相关报告也显示,悉尼房屋总价仍被低估30%,也就是说,房屋升值潜力空间巨大。


最后,房地产作为市场经济的一部分,难免会受相关政策的调整而发生改变,但归根结底影响市场发展的最主要因素还是市场的基本面,这点我们从市场的表现可以看出。贷款和汇率问题虽然让拍卖数据受了些影响,但在紧随其后的一周便又恢复市场原有水平,这充分说明了人们对悉尼地产市场的信心与悉尼房地产市场的稳定性(抗打击能力)!


不管你是否愿意承认,悉尼房地产价格都在一天天的走高,究竟买与不买,取决于各位消费者的决定,但有一点肯定的是,经济在发展,通货膨胀在提高,房地产作为市场的组成部分,也会随之升值!







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