安土重迁，是扎根于每个华人心中的信仰，可见房产在我们的生活中扮演着多么重要的角色！买房，这件迟早要做的事到底离我们有多远呢？
大家都认为买房很复杂，特别是第一次买房，纠结得真让人难受，因为不清楚自己到底要的是什么？就算知道自己要什么了，也会有太多其它因素的干扰，导致难以抉择，而错失良机。这现象也是很普遍的，因为买房这个决定非常大，如果不小心冲动买错了，可能会很长一段时间生活在懊恼中。
那如何能够把钱都花在刀刃上，寻找到适合自己的完美住房呢？有过买房经验的人很多都会发现，买到增值强的房子其实没那么复杂，只要选择3种房源，房源里面坚持2个原则，就能达到这1个目标。
◆ 3种房源包括：CBD，水边，学区的房子（这些房子既能保证稳定的租金回报，又有强劲的升涨空间）
◆ 2个原则：关注大开发商的房产（市场承认与品牌价值，既能保证贷款，还能保证租金与市场卖价）和政府规划（政府要做的事情，任何团体与个人都是无法阻挡的）
◆ 1个目标：房子自身素质高（住的舒服与升值）
我们挑选房子一定明白自己的需求，切合自身情况，分析为什么我们要买这个房子。
那么问题又来了，到底是买一个自住房还是投资房呢？咱们用下面的数据来分析一下………
我们可以拿一套房租为$320，总价在80万的2房1卫现房为例，看看在购置此房后一共得花多少钱？之后一房出租320，每月供多少钱？
自住房用途（多于房间出租）：
现房金额 | $800,000 |
（假设贷款没问题）百分之20% | $160,000 |
印花税 | $31,811 |
律师费 | $900 |
杂费 | $2,000 |
家具 | $5,000 |
二手房的房子一开始投入的总金额 | $199,711 |
然后咱们再来算一下这个房子的年支出是多少？
贷款额度80% | $800,000*0.8=$640,000 |
每年供的利息（按现利率4.79%） | $640,000*0.0479=$30,656 |
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
电费+煤气费（$200/C） | $200*4=$800 |
网费($60/M) | $60*12=$720 |
房子的年支出 | $37,576 |
最后咱们来算一下最好的情况下你每周供房支出将会是多少？
年支出/一年52周 | $37576/52=$722.61 |
房子收入（假设没有空置） | $320 |
每周供房 | $400.61 |
咱们得出的结论就是：一开始你的投入就是$200,000还有每周的支出是$400
而相对于自住房，投资房计算就比较简单了。房子它是个赚钱工具，我们需要考虑的就是它的租金回报率（租金回报率的算法：房租的年收入除以年贷款利息），以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是：如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。
选择投资方就是为了赚钱，很多人的想法也是为了“跑赢升值和通胀”，毕竟以后肯定是要购置自住房的，现在买个投资房赚钱，以后找到适合的自住房了，再把投资房卖了换成自住房不失为一种绝佳搭配。
那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢？咱们就以一个$600,000房子当例子.
前期投入金额，首付百分之十+律师费 | $60,000+$600=$60,600 |
房子是2年半的楼花，咱们按每年百分之7的升涨率算，也就是说在交房的时候，按房子最低的升涨率是达到了
$600，000的价格2年半的时间 | $600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9 |
投资了$60,600,而增值了$110382.9
那之后咱们再交多少钱呢？
房子的另外百分之10% | $60,000 |
印花税 | $21,500 |
律师费 | $600 |
杂费 | $2,000 |
总金额 | $84,100 |
2年半时间总投入
前期投入+后期投入 | $60,600 +$84,100=$144,700 |
这房子的房租是有最低百分之5($600,000*5%=$30,000)的租金保证的，咱们来算一下这个房子的年支出是多少？
贷款额度80% | $600,000*0.8=$480,000 |
每年供的利息（按现利率4.79%） | $480,000*0.0479=$22,992 |
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
中介管理费（最低房租$30,000的8.8%） | $30,000*0.088=$2640 |
房子的年支出 | $31032 |
我们再来算一下最坏的情况下你每年供房支出将会是多少？
年支出 | $31032 |
房子年收入（最低百分之5有租金保证） | $600,000*5%=$30,000 |
空置（每年最多2周空置） | $31032/52*2=$1,193.54 |
每年供房金额=年支出-年收入+空置 | $31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54 |
咱们得出的结论就是：2年半你的总投入就是$144,700还有每年养房最多的支出是$2225.54
但是实际咱们真正赚的钱包括：
房子每年升值7% | $42,382.9 |
避税（个人年收入-房子折旧，所交的税） | 根据你收入而定，假设5万年薪，可省$2,500 |
房子年总收入 | $44882.9 |
上面是数字是每年最低的保守估计，而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的，之后的升涨情况下面有更好的解释
（楼花到建好后5年的时间里面，这段时间是房子黄金升涨时间。）
咱们再算一下投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况
第一年后 | $600,000*1.07=$64,2000 |
第二年后 | $642,000*1.07=$686,940 |
第三年后 | $686,940*1.07=$735,025.8 |
第四年后 | $735,025.8*1.07=$786,477.61 |
第五年后 | $786,477.61*1.07=$841,531.03 |
第六年后 | $841,531.03*1.07=$900,438.21 |
第七年后 | $900,438.21*1.07=$963,468.88 |
第八年后 | $963,468.88*1.07=$1,030,911.71 |
……… | ………. |
如果中间再做refinance，那增值效果非常之大。这也是为什么我说投资房真正赚钱的原因，结合实际情况，增值的数字其实是远远比上面的数字大的多的。
作为一个房产投资而言，最好的房子升涨时间是楼花到建后5年.买楼花是利用银行贷款杠杆与我们的时间成本去赚的钱，房子是在我们在睡觉时，都在帮我们升值。
而买投资房需要考虑周全，即能保证赶上房价，也能积累资产，之后就算生活环境发生改变，也不会有多大影响。自住房可以等之后稳定下来后再考虑，让投资房以后赚的钱再去购买之后喜欢的自住房，在自身购买力提高后，选项也更多一些，也会更加称心如意！
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