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正如专业咨询人士所清楚意识到的一样，许多不动产买家都缺乏适当的税务咨询建议，无法对自身的投资策略进行妥善规划。

甚至对于那些最富有经验的投资人来说，各种投资法规与策略也会让他们晕头转向，因此客户在不动产与税务方面犯错，这也就不足为奇了。

虽然会计师通常可以处理不动产税务问题，但是会计师仍然有机会进一步深化自身专业知识储备，这样新老客户都可以依赖于他们的专业知识。

Chung Lawyers律师事务所负责人Antony Chung是一名专门从事不动产开发与商业租赁业务的律师，同时还处理不动产转让事务。他经常碰到那些在买房前却不寻求专业咨询的客户。

Antony Chung表示，客户通常仅在作出购买不动产决定后才寻求专业咨询，并且他们会考虑是寻求会计师还是律师进行专业咨询。然而，在某些情况下，客户的这种咨询已经太晚了，不会起到多大作用。

“接下来，客户向会计师与律师递交服务合同并且询问‘我买了这个东西，你们觉得怎么样？’，在这种情况下通常已经为时太晚，或者我们需要克服重重困难让事情出现转机。”Chung先生说到。

“人们宁愿花100澳币对自己车辆进行保养，也不愿意花1,000澳币为自己价值50万澳币的投资保驾护航。所有人都为这种现象感到惊讶，但现实情况就是如此。”

在处理如此大笔金额款项时，为什么有些不动产买家没有意识到在购买行为发生前去寻求法律或税务咨询的必要性？Chung先生认为，一方面是因为客户缺乏相关意识，另一方面是因为客户面临的账单计费问题。

“依照传统的行业规范，律师事务所与会计师事务所依照工作时间计费，所以律师与会计师的工作体现在他们花在该笔交易上的时间。”Chung说到。

“这会形成一种趋势，那就是人们不愿意在事务讨论方面花时间，因为每句话都在‘烧钱’。”

Chung先生表示，对于那些想要鼓励投资人从购买意向一开始就与咨询人员保持密切沟通的从业者来说，替代性计费模式已经越来越普遍，例如基于价值的计费模式。他建议，对于那些考虑在该领域进一步拓展自身服务与专业知识的会计师而言，他们应该重新考虑并最终调整自身的计费模式，以便确保与客户建立长期的合作关系。

Chung先生认为：“会计师需要做的就是让自己与客户的关系更为密切，这样客户才愿意向你敞开心扉，并且他们不再担心你与他们交谈过程中所花的时间还要收费。”

就购买前的咨询服务与投资策略需求而言，留给专门从事不动产税务咨询专业人员的机会将数不胜数，了解每位客户的需求对避免犯一些常见错误大有裨益。

客户哪里出错了？

涉及到不动产税务咨询时，客户在某些方面绝对会出错。考虑到不动产投资的长期性，在客户规划与策略的知识缺口方面存在大量的咨询需求与机会。

深度探索“负扣税”

在不动产买家可以享受的税收减免政策中，负扣税法十分常见，但是人们经常对这一概念产生误解。

负扣税是澳大利亚政府有关不动产的一项独特规定，并且已经实行多年。Augmentor（会计服务培训企业）总经理Peter Adams认为，不动产买家已经习惯将负扣税作为一项投资人权利。

虽然负扣税可以带来税务减免方面的优惠，但是Peter Adams认为新的税法已经改变了税收亏损的处理方式。许多客户在寻求不动产投资的过程中并未意识到这一点，甚至在完成交割之后仍然对其毫不知情。

在过去的几年期间，税法一直在发生变化，负扣税被计为可调整收入部分。

Adams先生表示，“当前，会计师亟待解决的不仅仅是对客户的应纳税收入进行管理，使得客户少纳税，并且还要对客户的已调整应纳税收入进行管理。”

Adams认为，将负扣税损失纳入收入评审意味着已调整应纳税收入的计算结果可能高于客户的预期值。

随着已调整应纳税收入的增加，人们可能失去像医疗保险福利这样的退税优惠，或者对于某些项目，人们可能需要缴纳更高费用，例如子女抚养费。如果客户期望将负扣税纯粹作为税务减免的基础，并且后续错失税务亏损的假定福利，在这种情况下便会导致问题发生。

不动产买家代理机构MomentumWealthy总经理Damian Collins认为，过度信赖不动产投资的税务优惠正是许多不动产买家容易出错的地方，例如负扣税。作为一名执业会计师，同时还是一家提供不动产交易全方位服务公司的创始人，Collins遇到很多买家，他们为了降低自身的应纳税收入而购置不动产。

“那么随之而来的问题就是，负扣税的确帮你实现了减税，但是大家需要意识到，不动产会贬值，你会面临不动产带来的亏损，白花花的银子就是这样从你的口袋中流走的。”Damian Collins给大家做出这般提醒。

在过度优先考虑不动产购置的税务优惠的情况下，不动产买家最终面临的只会是投资价值的大打折扣。

Collins先生说：“对于住宅不动产而言，仅在不动产将出现升值的情况下负扣税才会有用。如果你对一处没有多大价值的不动产实行负杠杆做法，并且该不动产不会升值，那么你实际上是在亏钱。”

他建议投资人应当着眼于最具价值的投资项目，这才是需要优先考虑的事情。虽然投资人可以享受税务优惠，但是税务优惠不应该作为投资人购置投资用的不动产的动力因素。

“你首先需要做的就是创造财富，税务才是其次要考虑的。”

Craig Tweed认为，不动产经纪人经常会犯这样的错误：在寻找高价值投资项目时并没有开展尽职调查。

Tweed先生是Tweed Sutherland的总经理，在不动产行业已有超过40年的从业经验。在这段期间，他碰到过一些投资人在购买前甚至并未查看不动产的真实情况，这会导致定价过高现象。

Tweed先生认为，“投资人可能花费30万澳币购置不动产，12个月过后，他们可能有些惶恐不安，或者自己丢了工作。接下来，他们决定卖掉这份不动产，却发现此时这份不动产仅值26万澳币，因为投资人购置不动产后对其不闻不问，并未采取任何相关措施。”

Tweed先生还鼓励投资人优先考虑具有价值的不动产进行投资，其次再考虑潜在的税务优惠条件。对于那些决定在自己有生之年做最大一笔投资的客户来说，上面的忠告尤其适用。

Tweed先生这样提醒投资人：“咨询人员会告诉你‘因为你存在这样的税务问题，所以我建议你购买这个不动产。’但是你却忽视了一个事实：你购置不动产正是因为开发商建造了这些不动产，他们本意就是要将其卖掉。”

资本利得税的细微差别

有关资本利得税（CGT）的一些常见问题一般来自计算方面的细微差别。这一特殊税务领域为会计师咨询服务创造了机会，因为在将CGT与自身规划进行融合方面，即便是那些最为精明的客户也会陷入一头雾水的境况。

Collins先生认为，许多不动产买家漏掉了CGT技术性细则的一些次要方面，进而犯下成本方面的错误。尽管这种情况似乎显而易见，但是投资人常常忽略的一个税务方面问题就是会计年度的日期。

Collins先生表示，“大家需要意识到，资本利得税以合同日期而并非交割日期为基础进行计算。”

“可能你在6月29日出售一处不动产，并且在相当长一段时间后还未交割，但是你仍需要承担该会计年度的纳税义务。”

另一个有关日期的技术性细则便是必须持有不动产12个月，这样才有资格享受50%的CGT折扣。会计师十分了解这种技术性细则，但是通常被不动产投资人所忽略。

计算。Collins先生表示，他见过一些不动产卖家因为不了解上述技术性细则而错误计算不动产的所有权年限。

动产的第11个月便将其卖掉，因为他们认为不动产所有权期限已超过12个月。” Collins先生说到。

“但是由于CGT基于合同日期进行计算，因此他们最终无法享受资本利得的税务折扣优惠。”

如果个人或夫妻对自身购置意向所带来的税务影响存在误解，那么这就会产生与CGT相关的另一个常见错误。

Adams先生指出了‘普通’可纳税收入与资本利得之间的区别，同时他认为，人们对出于开发用途的不动产购置与出于租赁用途的不动产购置方面存在严重混淆。

 “例如，你的父母并不是不动产开发商，但是他们手头上有一些宽裕资金。他们购置不动产，对其进行开发，并且在不动产基础上增加连栋房屋，然后将其出售以谋取利润。” Adams说到。

“为了资本利得税问题，人们不得不动脑筋，但是通常情况下都会在这方面栽跟头。”

不动产上写谁的名字？

经常让律师感到吃惊的一个常见错误便是，当不动产买家顶着压力签署合同时，他们会忽略一项重要因素：不动产所有权写谁的名字？

Chung先生指出，对于不动产买家，尤其是那些并未寻求专业咨询的不动产买家而言，他们对购置的不动产考虑的东西实在太少。

“这件事情其实很简单，就好比你是否会将配偶的名字加到不动产所有权一栏。” Chung先生说到。

在结算一些诸如CGT、负扣税与印花税费用之前，如何处理不动产所有权值得花时间考虑。

Collins先生回想起一些先前案例，他见过一些夫妻将不动产所有权进行五五分成，其中一方配偶放弃就业。这样，如果一方配偶没有收入，这个家庭可以享受负扣税减免福利，Collins先生说。

Collins表示：“我还见过其它情况，人们以公司名义购置不动产，这对于不动产投资来说实在不可取。”

“如果你以自身名义购置不动产，然后将其放入家庭信托计划内，这种行为会被视为另一次财产转移，并且可能会被征收双重印花税。”

“需要再次指出的是，这一切都是因为没有提前向会计师寻求正确的咨询建议，会计师会告诉你如何正确处理不动产事宜。”

获取信赖的正确方式

显而易见，市场中普遍存在专业性咨询缺口，因此，这给了备受信赖的咨询人员充足空间来拓展自身服务，以便更好服务那些当前着眼于或者已经投身不动产投资的客户。

投资人需要让自己的知识储备及认知水平与时代保持同步，这一点十分重要。专业人员也应当确保，在自身业务范围外进一步向不动产咨询服务拓展之前，也需要做到与时代保持同步。

Adams先生在IPA开设会计服务培训与导师教育课程，旨在帮助会计师紧跟最佳、最新行业惯例与经验。

虽然人们希望会计师了解不动产税务方面的细微差别，但是具备该领域的专业知识需要接受进一步的培训。

Adams表示：“我在不动产座谈会上教授相关知识，所有与会人员都是会计师。我在会上跟他们讨论不动产相关的问题，他们不一定非要掌握不动产知识的方方面面。但是他们需要做的就是具备处理不动产相关问题的基础知识。”

“我认为，针对会计师而言，我的部分职责是向其提供不动产相关专业领域的咨询意见，以便他们能够更好的服务客户。”

Adams先生坚信，这种知识储备与专业技能有助于会计师更好地参与到不动产购置前的操作阶段。

Adams认为：“除了为客户处理纳税申报以外，实际上会计师也有机会为客户实现增值。”

在客户进行不动产投资时，会计师一定要主动并提前行动起来，而不是在某些事情发生之后才参与其中。

原载自澳大利亚公共会计师协会《公共会计师》（Publicaccountants）2016年12月-2017年1月月刊，第48-52页，《公共会计师》数码港http://pubacct.org.au/.

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