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作者：中诚财富管理

悉尼的房地产市场是世界上最热的市场之一，房价每天飙升 1220 澳元，而墨尔本的房价则以每天近 800 澳元的速度攀升，而且没有迹象表明随着经济加速发展，市场很快就会降温。储备银行仍致力于在未来几年保持创纪录的低利率。

CoreLogic 2021年6月1日发布的5月首府城市房价统计数据

在主要城市中，只有位于加拿大太平洋沿岸的温哥华的房价上涨速度超过悉尼，根据 以上数据，今年迄今为止，悉尼的房价上涨了 15.1%。

悉尼 5 月份的独立屋价值中值再攀升 3.5%，达到创纪录的 118.6 万澳元。自今年年初以来，它每月增长了 34,200 澳元或每周增长了 8550 澳元。

在墨尔本，5月独立屋价值中位数攀升 2.2%，达到 908,000 澳元，自年初以来每月增长 21,500 澳元或每周 5375 澳元。不仅仅是墨尔本，维多利亚地区的房价在过去三个月中上涨了 6.2%，在过去一年中上涨了 13% 以上。

在全国范围内，随着每个首府城市都出现大幅上涨，5月房价上涨了 2.4%。工资每年仅增长 1.5%。5 月份霍巴特的房价上涨了 2.2%，阿德莱德上涨了 2.1%，珀斯上涨了 1.1%，霍巴特上涨了 2.7%，达尔文上涨了 1.5%，堪培拉上涨了 2.1%。仅今年一年，霍巴特、达尔文和堪培拉的房价都上涨了 11% 以上。

6月第一周，合并后的首府城市共有 2,691 套房屋被拍卖，低于早些时候预测的 3,101 套拍卖。主要是由于墨尔本封锁的延长。相比之下，5月最后一周有 2,905 套房屋被拍卖，而去年同期则有 711 套拍卖。在迄今为止收集的 2,223 项结果中，清盘率为73.5% 。 

虽然墨尔本仍处于封锁状态，但全市共举行了 1,098 场拍卖，低于原定的 1,452 场。5月最后一周，共举行了 1,246 场拍卖，而去年这个时候，全市仅拍卖了 195 套房屋。延长的封锁影响了6月第一周的清盘率，初步数据显示，迄今为止收集的拍卖中有 67.3% 成功，低于前一周的初步清盘率，当时记录的初步清盘率为 72.8%，下修至 71.7%在最终数字。在6月第一周迄今为止收集的 935 场拍卖中，29.5% 被撤回，在 629 场拍卖结果中，59.0% 是在拍卖前售出。

经济状况改善和低利率相结合，继续支持消费者信心的回升，这大大加强了市场对住房的强劲且持续的需求。与此同时，挂牌量仍远低于平均水平。供需失衡继续给买家带来紧迫感，从而导致房价上涨压力。

根据澳大利亚统计局（ABS）6月2日发布的数据，按季节调整后的环比数量计算，澳大利亚国内生产总值（GDP）在 2021 财年3季度（1月至3月）增长了 1.8%，通过下图表面澳大利亚的经济活动已恢复至疫情前的水平，2021财年合计增长了 1.1%。”

到 2020 年，澳大利亚的生活水平增长速度超过了十年平均水平，是第一个（也是迄今为止唯一的）拥有比大流行前更多工作岗位的发达国家，整体工作势头只会暂时受到疫情影响。从政府连续两月录得的失业率数据来看，整体就业市场恢复势头明显优于预期。且之前评估的Jobkeeper补助的停止所带来的的震荡也未对市场带来预想的冲击。

强劲的市场导致待售房产的天数降至不到 30 天的历史最低点。卖家提供的折扣中位数也降至有记录以来的最低水平。一个持续存在的问题是市场上的房产数量很少。

待售房产总数比其长期平均水平低约24%。唯一一个挂牌量高于长期平均水平的城市是墨尔本。

6月1日，储备银行董事会月度会议决定，官方现金利率仍然维持在 0.1%。央行行长Philip表示，尽管经济复苏速度快于预期，但澳大利亚央行仍认为，在通胀处于 2% 至 3% 的目标区间内之前不会加息。根据储备银行计划，银行能够以 0.1% 的利率从中央银行借款，这有助于将抵押贷款的固定利率推低至 2% 以下。

去年，为减轻冠状病毒危机的影响而实施的 2000 亿澳元紧急储备银行融资计划, 被称为定期融资便利 (TFF)，该计划的结束将使银行更加依赖批发市场的资金。专家表示，这将增加银行的融资成本，而这些成本将通过更高的固定利率转嫁给客户，可能会缓解房地产市场的一些极端热度。该计划的结束正值更广泛的经济复苏和飙升的房地产价格引发了人们对房地产市场过热的担忧。结束预计将使固定抵押贷款利率从超低水平上调，并抑制对住房的飙升需求。

信贷市场专家ADCM 负责人Phil Bayley估计，如果银行转而在国内市场筹集三年期资金，他们将需要支付 0.04% 的 90 天银行票据利率约 0.25 个百分点。一旦利率上升，实际成本将会是当前成本的三倍。他预期在 6 月 30 日之后抵押贷款利率会逐渐上升。

Evans and Partners 分析师 Matthew Wilson 表示，澳洲联储的定期融资机制使固定利率的新贷款比例增加了一倍多，达到所有新抵押贷款的 35% 左右。TFF 的可用性使银行能够战略性地提供较低的固定利率。威尔逊先生表示，一旦该计划6月结束，银行将从市场上取消其最便宜的固定利率交易。

CBA已经在5月底宣布将三年期利率上调 0.05% 时，给出了固定利率资金面临压力的早期迹象，竞争对手可能会效仿这一举措。长期固定利率也因债券收益率上升而上升。本周初，Westpac也宣布将自住房的2-3年期的利率上调。

在 COVID 之前，澳大利亚银行每年从外国和本地投资者那里筹集了超过 1000 亿澳元的批发资金，但银行的债务发行在大流行中急剧放缓，因为贷方充斥着存款，并且他们使用了澳大利亚央行的贷款。今年迄今为止，银行仅在国内市场筹集了 50 亿澳元，在国际市场筹集了 150 亿澳元。

ANZ澳大利亚经济主管David Plank表示，从今年下半年开始，银行将开始发行更多批发债券。他表示，两年期和三年期固定利率将面临上行压力，这将“在一定程度上”对房地产市场产生一些影响。即便如此，他预计银行融资成本的上升不会导致“重大变化”，并指出ANZ仍预计今年房价将增长 17%。

Curve Securities 首席执行官Andrew Murray还表示，TFF 的结束需要一定时间才能产生重大影响，但这会导致定期存款和固定利率贷款的利率小幅上涨。

加息的前景是近期银行股强劲上涨的原因之一，但专家表示，目前较高的家庭杠杆将限制任何加息的幅度。平均住房贷款已从 2010 年的 366,000 澳元飙升至今天的 575,000 澳元。家庭债务的这种跃升意味着现金利率的任何最终提高都需要非常谨慎和渐进，甚至可能增加 0.125 个百分点。可以想象的是，如果现金利率上升到 100 个基点，以高杠杆购买住房的买家将面临全新挑战。

尽管COVID-19仍在间歇性得干扰澳洲经济大规模的复苏进程，但随着疫苗覆盖率的大幅提升及各行各业在政府各项有利政策扶持下强有力的自救，我们有理由相信澳洲将会是发达国家里最快走出疫情阴影的第一梯队成员。随着各国边境的进一步开放，届时，失业率会有节奏地降低到疫情前的水平，居民收入会进一步提高，由此可见，楼市长期繁荣的基本面依旧在。至于低利率环境究竟能持续多久，RBA会结合澳洲经济复苏和通胀的双重情况来定夺，根据第一季度的通胀率的数据，目前的通胀还远远未对加息造成压力，低利率环境至少维持到2023年。