虽然疫情未除，国境未开，但随着澳洲房地产市场的日益升温，最近我遇到不少海外买家咨询西澳的房地产事宜。所以，我把海外人士在西澳买房的一些基本问题总结出来，分享给大家。

1，没有澳洲永居（PR）或公民身份的海外人士可以在澳洲买房吗？

按照现行澳洲外资审查局（FIRB）规定，没有PR或者公民身份的海外人士在澳洲可以购买新建住宅，包括别墅及公寓并拥有永久产权。规定要求土地是新产权的土地，不能是将旧房推到重建或翻新；房子之前没有过销售记录。

如果买房人持有可以居住12个月以上的澳洲临时居住签证（TR），属于临时居民，按照规定，只能购买1套二手房并且只能把这套二手房作为家庭住宅。这套房不能用于出租。一旦临时居民搬出二手房，这套房也必须在3个月内出售。换句话说，临时居民购买的这套二手房不能用于作为投资房。

持有旅游签证不属于临时签证类型，只能购买新建住房。

此外，商业用途地产等海外人士基本都可以购买。

2，买房时，海外人士需要交哪些税费？

澳洲临时居民和纯海外人士在澳洲购房要支付比澳洲公民更多的费用，主要是FIRB的申请费和海外人士附加印花税。

在购买环节，海外人士在签订购房合同时需要提交海外投资申请（FIRBapplication），并缴纳相应的申请费用。FIRB费用如下：

-     $ 100万澳币以下房产：$5,700

-      $100万澳币到$ 1,999,999房产：$11,500

-      $200万澳币至$ 2,999,999房产：$23,100

-     $ 300万澳币至$3,999,999房产：$34,600

。。。。。。

更多细节，请参照完整FIRB收购费用列表：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

缴纳印花税方面，除了如同本地买家一样缴纳标准印花税（西澳约总房价4%），还需要缴纳海外人士附加印花税， 西澳大利亚州为7% ，其它各州为：

-     维多利亚 8％

-     新南威尔士州 8％

-     昆士兰 7％

-     南澳大利亚州 7％

-     塔斯马尼亚 3％

3，海外人士买房可以贷款吗？

如果您需要房屋贷款来支付您的购房费用，仔细比较贷款和贷款机构很重要。目前，澳洲本地四大银行（Commonwealth，NAB，WestPac，ANZ）尚未恢复对纯海外收入人士的购房贷款，但一些小型银行或金融机构可提供海外人士贷款业务。

总体来说，这些贷款机构对海外买家实施了比本地买家更严格的贷款标准，包括：

-     较低的贷款价值比（LVR）。LVR指的是您相对于房产价格的存款规模。您可能需要更多的存款（约30-40%）才有资格获得抵押贷款。

-     较高的利率。贷款机构可能只为您的投资提供高于市场最低利率的贷款。

-     对外国收入的限制。有些贷款机构不接受临时居民的贷款申请，除非他们在澳洲有收入。

当前，在全球降息的大背景下，海外人士贷款利率也比疫情前优惠了很多，使得贷款的条件越来越有利于买房人，有些海外人士贷款产品利率已经到了4-5%区间。具体的条件还需要根据您个人情况咨询专业贷款经纪人。

4，海外人士买房的流程是怎样的？

按购买房屋的不同情况基本有几种支付流程

-     购买已建成的全新别墅或公寓：签订合同时支付定金（2-3万澳元），约定交房日支付剩余房款和印花税；

-     购买期房公寓（楼花）：签订合同支付10%房款到监管账户，等待楼房盖好验收合格获得产权后，在约定交房日支付剩余房款和印花税；

-     购买新地建别墅：分别签订购地合同和建筑合同，在土地过户日支付土地价款和土地印花税，按建筑进度分期支付地上房屋款项直至完工。

5，现在海外人士在西澳买房有什么优惠政策吗？

目前，海外人士在西澳买房，唯一能够享受的西澳州政府提供的优惠是——如果购买尚未开工的期房公寓，同本地买家一样，可以享受75%印花税的减免优惠，最高减免额度为5万澳元。这项优惠政策的截至日为2021年10月23日，即买房合同的签订需要在这一天之前完成，且项目尚未正式开工建设。

由于海外人士在西澳购房除约4%的标准印花税以外，还需要付7%的额外印花税，总印花税额为11%左右。若得以享受75%的印花税减免优惠，实际交付的金额将有较大的幅度的减免，有意向的客户千万不要错过这一良机。

6，海外人士买房最大的风险是什么？

总体来讲，澳洲市场规范透明、监管严格、私人产权和消费者权益受到比较好的法律保护。而且现在，澳大利亚宏观经济前景和房地产市场总体向好，特别是西澳，由于未来几年铁矿石及大宗商品前景一片光明，经济前景和房地产市场更为专业人士看好。从这几点来讲，现在买房，来自宏观市场层面的风险是较低的。

相对而言，需要注意的是，是一些微观层面的、项目和产品等方面潜在风险。

由于海外人士对市场的熟悉程度毕竟不如本地客户，有信息不对称的劣势；而且，海外买家也经常有一定语言上的局限。所以在具体项目和房子的选择上，海外买家还是要注意通过可靠的中介，购买有品牌的开发商、建筑商的产品，或者经过信赖的本地亲戚朋友的推荐或调查。这样才最有机会买到性价比最优的房子。

如果您还有其它如海外汇款、房产持有成本等方面的问题，或者任何关于西澳房地产的问题，都可以与我联系。

本文作者张镒磊 （Eli Zhang）, 来自北京，2011年移居西澳珀斯。近20年房地产行业经验，曾服务于中澳两地的知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公ATKINS。2018年创立信石澳洲地产公司，从事西澳房地产项目营销业务。

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