「专家专栏」四月房价同比下跌四点因素点拨房产投资迷雾,锦尚财富管理中心微信公众号文章

刚刚过去的小长假，中国指数研究院公布了《2015年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》：2015年4月，全国100个城市（新建）住宅均价为10522元/平方米，环比跌0.01%，同比跌4.6%；价格中位数为6932元/平方米，环比上涨0.01%，同比下跌4.85%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%；同比继续下跌，跌幅较上月扩大0.27个百分点，至3.46%。

四月是“3·30”新政实施后的第一个月，总体看来，四月房价环比跌幅缩小，但未见整体上涨趋势，除了北京、上海等一线城市出现了小幅上涨。然而，与去年同期相比，百城房价全部是下跌的状态。这样的数据说明：调控政策使一线城市的房价下跌趋势减缓，但三四线城市房价跌幅仍然较大，继续呈现疲软趋势。

　　新房反映的是市场需求，和真正的供需有差距。真正的房价需要从二手房数据中反映出来。但此次数据并没有反映出二手房的价格走势，因此不能简单从新房的涨跌，就断言楼市的未来和市场的变化状况。这里，笔者想要说明的是，很多投资者都喜欢询问“什么时候房价到底”“抄底的最好时机是什么时候”，也有留言戏称“3000人民币一平米才买房”。笔者作为专业房产财商教育者告诉大家：房价下行并不意味着房价暴跌，毕竟有土地出让金力顶着房价；在一二线城市，3000元一平米的房子能否收回成本都是个问题。我们讲“做房产投资，避开房价下行阶段过多的持有房产”，这里所谓的“下行”，一方面是指房价不再像之前那样疯长，而是随着市场上下起伏；另一方面，是指投资者无法获得期望收益，或者收益无法与这么庞大的资金规模相匹配；与十年前买房投资获得的暴利相比，当下的房产投资，即使不赔，也不会获得期望的收益了。这时候如果还像十年前那样，坚信“买房就大赚”，那投资最终肯定会出问题。有人说了，我就求小富，那么分析中国房产作为投资的劣势，就知道“小富”都是奢望：

　　1.国内房地产不能作为抵押物，向银行抵押提现；就当下的房价来说，在中国持有一套房产将牵制个人很大一笔资产；这么大笔资产，所有人却不能用其做二次投资，从投资理财的角度看，这不能不说是一种浪费。

　　2.国内房地产土地产权只有70年，显然不适合作为长期持有的财富载体。

　　3.随着不动产等级制度的确立，未来房产税和遗产税的征收势在必行，无形中增加了持房成本，使投资者的财富缩水。

　　4.宏观调控制度对楼市影响很大，房地产市场并未实现完全市场化运作。

　　市场规律之外那只“看得见的手”的干预，为投资者预判市场走向增加了难度，投资中的不确定性因素增加。

　　此外，展望未来，当前国内楼市住宅库存量仍处高位，即使短期内全国整体价格保持平稳，但不同城市之间对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。一二线城市可能保持稳定，但三四线城市的房价，在需求不旺的市场环境中，难以再现当年雄起的势头。

　　综上所述，“3·30新政”及一系列调控政策的落地，对萎靡不振的楼市会有些许提振效果，但未来不要抱期望太大——作为投资来说，项目的发展趋势才是投资的根本，一时房价的高低又有什么关系呢？借助当下的政策利好理一理自己手头的资产吧！房产短炒已经没有机会，长线看受不动产登记制度的预期影响，也不适合作为保值工具长期持有。投资者应该抛弃惰性思维，放开眼界，跳出单一市场单一项目的投资圈，为自己的财富找到更好的栖息地。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊