对美国人来说，美国梦是一个广泛分享繁荣、自由和机会的愿景。而习近平的中国梦关注的是收入增长和国家复兴。 

澳大利亚人曾经有过一个更简单的愿望：在占地四分之一英亩的土地上拥有一栋独立的郊区住宅。但那个愿景在不久前死去了。 

早在20世纪80年代，单户独立式住宅约占建筑许可的四分之三，甚至在20世纪90年代和2000年代，这一比例仍有约三分之二。  

从那以后，它的占比急剧下降到不到一半，而高层建筑在澳大利亚传统的单层天际线里的份额越来越大。 

在许多方面，对于一个住房建设很少跟上人口增长的国家而言，大兴土木是一个福音。 

但悉尼的房地产市场现在在20世纪80年代以来最严重的衰退中下跌了11.1％——这一趋势反映在全澳范围内——向高层公寓的转变可能会导致房地产市场崩盘进一步下滑，而这种情况开始对经济构成威胁。 

要了解原因，请想想房屋和公寓的建造和购买方式的差异。

新的独立屋可以在短短六个月内建成，但大型的高层建筑可能需要多达五年。 

即使是在那个阶段之前，也有一个寻求规划审批的过程，而高密度开发案的审批过程往往更长。

最重要的是，获得建造住宅大楼的融资通常取决于预售出大楼的某一部分公寓，这又进一步拖延了进度。 

因此，对于需求和信贷条件的变化而言，以公寓为主的房地产市场的灵活性要低于单户住宅所主导的市场。 

在市场炙手可热的五年前规划建造的公寓大楼，现在可能只好拆掉脚手架，因为市场行情看起来很不乐观。 

更糟糕的是，大型公寓大楼的开发商不可避免地拥有大量库存，因此有强烈的出售动机。

如果价格过低，他们可能会降低这栋大楼的价格，因为房产通常是根据同类销售额来估价的。这就是一个相信我们的房地产市场还会更糟糕的理由。

到目前为止，公寓占主导地位的低价房产，相对还没有受到当前价格溃败的影响。例如，根据房地产数据提供商CoreLogic的数据，在墨尔本，最便宜的10%公寓只从最高点下跌了0.6％，而最贵的10%公寓则下降了13.9％。 

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这些情况可能反映了主要贷款机构的紧缩政策。由于公寓通常比房屋便宜，因此购买较少依赖于房屋贷款的可用性。但是，接近完工的巨大楼盘可能会改变这种动态。 

根据BIS Oxford Economics的数据，在墨尔本，新建的高层公寓数量将从今年的13,500套增加到17,000套。

这家谘询公司称，在悉尼，26,300套新公寓将进入市场，仅比2018年的28,000套略有下降。处理这波库存浪潮可能会让事态变得凌乱。

CoreLogic的研究负责人库舍尔（Cameron Kusher）表示，预售公寓完工后的估价低于楼花售价的情况越来越普遍，这表明这部分市场越来越疲软。 这可能导致贷款人撤回有条件的融资提议，这意味着开发商必须找到替代买家。 

如果他们想避免使整栋建筑物贬值，他们必须想方设法为这些新客户提供非官方折扣，例如通过退还土地税或维护费。 

毫不奇怪，在每一座州府城市，公寓亏本转售的案例都多于独立屋：根据CoreLogic的数据，布里斯班近30％的单元房在9月亏本转售。 

矛盾的是，这意味着周五疲软的建筑活动数据，即公寓建设以2012年以来的最快速度下滑，对房地产市场来说是个好消息，哪怕对更广泛的经济来说不是。 

当然，房地产价格暴跌可以说是这个昂贵的市场所需要的——但公寓供过于求，利率创历史新低，四大银行在皇家调查委员会关注其业务实践之后不愿积极放贷，防止房价暴跌的传统刹车已经磨损。 

我们正在危险地接近房价回调变得无序的境地。请系好您的安全带。

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