【英才投资指南】悉尼发展新规划完全解读

2015年03月18日 英才教育悉尼站

前言


早前，NSW新南威尔士州政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，计划大力发展三个区域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。


最近，新州政府又出台了新一轮规划《A Plan for Growing Sydney》。面对“诸城崛起”，未来房产投资的风向标是否该做出调整？新规划背景下，地产界又会掀起一番怎样的波澜？未来调整方向又在哪里？请看悉尼发展新规划完全解读。


未来三十年悉尼的人口增长预测


报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。那么“如何为增加的人口提供工作岗位，创造舒适生活环境并同时保护自然环境”成为未来20年悉尼市政建设的重要议题，下图为悉尼1991年至2041年人口的增长，摘选自报告：


悉尼发展规划说了啥？


“A strong global city”——愿景：一个强大又适合居住的国际化大都市


政府目标：

  1. Economy - 拥有世界级服务和运输能力，富有竞争力的经济体

  2. Housing Choice - 满足居民住房需求和生活方式的城市

  3. Great Place to Live - 完善、健康、交通方便的社区

  4. Natural Environment - 保护自然环境和平衡发展土地资源


如何实现这一愿景？

  1. 降低交通成本，简化出行

  2. 提供多样住宅选择，满足人口结构变化

  3. 修建新设施，支持社区发展和促进经济

  4. 保护独特的自然环境和开放空间


报告中所使用的区域划分


悉尼下属六区包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，这些区域将共同交付664,000套新增房屋和安排689,000个新增就业岗位。


Central区域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra


West Central区域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills


West区域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith


North区域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby


South West区域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly


South区域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland


报告中列出的措施纵览


  • 加速铁路站点周边的城市改建，降低工作出行成本；

  • 增加悉尼CBD国际竞争力；

  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；

  • 通过投资拉动西悉尼转型；

  • 加大悉尼Botany港，悉尼国际机场，悉尼第二机场运输能力；

  • 修建更多基础设施；

  • 促进悉尼的文化，艺术，旅游和娱乐工业；

  • 保护自然环境；

  • 保持长期可持续性增长。


如何增加住房供应


第一，政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；


第二，拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；


第三，通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；


第四，按照计划交付新屋满足住房需求；


通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。




优先开发区域（Priority Precincts）列举


以下10个区域，政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：

North Ryde Station

Epping Town Centre

Wentworth Point

Carter Street Lidcombe

Herring Road Macquarie Park

Showground Station

Bella Vista Station

Kellyville Station

Banksia

Arncliffe


城区改造重建项目（UrbanGrowth NSW Projects）列举


报告中提及了未来悉尼的发展规划方向，比如开发多余土地或政府用地，改建住房。那么，城市发展规划中提及的新南威尔士州在建项目UrbanGrowth NSW projects有哪些呢：


  • Parramatta Road

  • North West Rail Link

  • Green Square

  • Parramatta North

  • Central to Eveleigh

  • The Bay Precinct


大家是否记得前段时间陈凯歌导演去了悉尼的哪个区吗？Wentworth Point！这个区就是著名的政府用地再开发实例，目的就是为解决悉尼人口增长带来的住房问题。


与当地市议会更紧密的合作


据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。


另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。


政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：


  • 政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环；

  • 政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；

  • 与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；

  • 政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作

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