2015转眼即将过半，回顾这半年澳洲的房产和信贷市场，一片繁荣却也几家欢喜几家愁。喜的是虽然房价步步高升，但澳币兑换人民币始终在4.7-5.1之间，相较两年前6.5-7的兑换率，今年入市的众多海外投资者占尽了汇率的优势；同时随着澳洲储备银行今年上半年的两次降息，官方基准利率降至史上最低2.00%，房贷一族的浮动利率和固定利率随之一降再降，还贷压力日益减轻。忧的是随着海外投资者的疯狂涌入，疯狂的“圈地”行为，引起了包括澳洲税务局（ATO）, 澳洲审慎监管局（APRA），澳大利亚安全和投资委员会（ASIC）的进一步重视，开始彻查海外投资者违规买房以及取消投资贷款折扣，缩小贷款比例等相关问题。让我们一起来深入了解一下上半年澳洲房市及房贷政策的变动，以不变应万变。
2015.02.03 澳储行宣布下调现金利率25个基点至2.25%
央行行长史蒂文斯表示，考虑到经济发展的状况，理事会判断进一步削减利率是较为适当的决定，预计此举可为国内需求提供更多支撑。在此决议发布后，澳元狂跌至5以下，开启了澳币兑换人民币进入4时代。
于此同时，各大主流银行及信贷机构也全面贯彻了澳储行的降息动作，最大下调幅度直至0.28%，诸多极具诱惑的房贷产品也在一时间涌入市场，最优惠的直降0.7%之多，借贷人纷纷开始考虑转贷来降低每个月所支付的按揭。根据数据显示，基准利率的下调进一步燃起了购房者的热情，以悉尼为例，房价在2月同比上涨了14.7%，为五个月来的最大增速。而这一切只是开端。。。
2015.03 澳洲政府发布一系列草案控制海外人士买房狂潮
沸沸扬扬的许家印违规买房事件引发了人们对新洲草案的重视。澳洲政府为了控制海外人士投资热潮，颁布了一系列法案并坚决实施的力度不可小觑。
其中关于买房申请费的规定：
“对于所有希望在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳5，000澳元的申请费；希望购买价值超过100万澳元以上房产的海外人士，房产售价每超过100万澳元须再缴纳10，000澳元的申请费。”
以及关于处罚措施的规定：
1. 对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以2,040澳元的罚款并补缴申请费；
2. 对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的澳洲签证持有者处以10,200澳元的罚款并补缴申请费。
（以上两者还将面临最高为房价10%的民事处罚）
3. 购买澳洲二手不动产而违反FIRB规定的海外人士将面临更高的民事处罚，被处罚的金额将占其购买物业总价的25%，与此同时，还将被要求出售此物业。
同时联合ATO共同监管，彻查过往在澳洲买房但蓄意违反FIRB规定的行为。这一系列草案的颁布以及打压控制行为给海外投资人士敲响了警钟，但仍然抑制不住低汇率低利率的澳洲信贷市场的诱惑，一窝蜂的排队抢房，提大量现金买房，澳洲的房市一片火热，房价一路高歌。
2015.04 现金利率维稳房市持续大热海外人士买房政策新变动
在外界对进一步降息的预期值达到70%的形势下，澳储行董事会于4月7日如期举行并宣布现金利率维持2.25%不变。而市场总是积极而乐观，房价上涨的势头依然生猛，据数据显示：目前澳洲房屋平均价值比30年前高出了30多倍，基准利率维持历史新低的决议持续刺激着原本已够火热的澳洲房市。加之房贷市场各种低利率套餐，转贷现金回馈活动进展地如火如荼，房贷收入与去年第三季度相比则达到了139%。澳储行4月的按兵不动滋长了人们对5月降息的更多期待。
另一方面，某些主流银行对海外人士买房政策作出了新的调整。对于澳洲公民，澳洲永久居民，持有澳洲不同种类临时签证的居民等作出了新的规定，对于海外收入或者当地收入者的贷款具体要求也发生了不小的变化。纯海外人士的贷款政策在几经调整之后，某些银行最终确认了开始执行Non-resident（即纯海外投资者）的借贷比例（LVR）由之前的80%降至70%，同时信贷审批也逐渐缩紧。这对于一些资金稍紧的海外人士来说，刚攒齐的首付转眼又不够了。
2015.05.05 澳储行董事会宣布进一步降息举措 2.00%低利率时代来临
上半年的第二次降息在5月如期而至，现金利率再一次下调25个基点降至2.00%的历史最低水平。各大主流银行紧跟RBA的脚步，将标准浮动利息（SVR）纷纷下调0.20%-0.25%。房贷产品方面此前三年最低蜜月期套餐浮动利息随之降低至4.17%（CPR5.04%），市场上最低的两年固定利率3.99%（CPR4.84%）依旧是反应热烈。
降息举措进一步刺激澳洲房地产进入超级繁荣的周期，但与此同时，由于澳洲审慎局（APRA）的调控，一连串银行对投资贷款的收紧给投资市场带来了一片愁云惨淡。最直接的影响就是许多银行纷纷取消了投资贷款的折扣，这意味着投资成本的增加，对于未入市的投资者不得不重新计算自己收益。在APRA的这个新规定之前自住贷款和投资贷款利率基本是一样的。折扣都可以高达1.3%, 可是如今新规定之下，同一个贷款额对于自住或投资用途却是不同的贷款利率。由此看来，澳洲审慎局，澳洲安全投资委员会的“双峰”模式对于投资者借贷行为的限制监管丝毫不手软。
在本周刚刚结束的澳储行六月例会宣布了现金利率维持维持2.00％不变的决议，央行将继续保持现有基准利率不变至今年年底还是会向此前外界预测那样，年底仍有降息的可能性呢？让我们拭目以待。
来源：今日悉尼
