随着降息周期的开始，房价将延续向下的趋势。房价与经济增长率、通胀率、人口增长率、贷款利率、租售比、收入比等诸多因素息息相关，而目前中国在房价在高位徘徊之际、经济增长放缓、融资环境恶化的情况下的降息举措，恰恰预示短期价格波动后的下跌开始！

一、分析影响中国房价走势的数据至关重要！

一个月的数据变化可能仅仅是宏观扰动因素，不足以影响经济走势。但持续的房价下行数据就可以做出整体趋势的判断了，特别是房地产行业；国家统计局的70个大中城市的新旧房价已经连续7个月处于下调走势中；目前各地救市措施相继登台亮相； 限购、限贷松绑的强心剂并没有起到海底捞月般的力挽狂澜效果，仅是在个别地区带来短暂刺激效果，却无法改变房价长期调整走势。

重磅政策再次来袭，中国人民银行21日宣布降息! 自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%；有些媒体和力挺楼市的人士开始欢呼雀跃，认为降息有助于缓解贷款压力，开始计算贷款100万可以减少月还款额243元作为房价将会上涨的有力依据；作为房产投资财商教育的践行者和传播者，特别是职业的地产投资者的我，仔细研究了全球房产市场在央行升息和降息周期中房价对应的变化来看，降息周期来临，恰恰是房价下行周期的开始。

二、其他国家的历史数据追踪有实际借鉴意义！

随着降息周期的开始，房价将延续向下的趋势。房价与经济增长率、通胀率、人口增长率、贷款利率、租售比、收入比等诸多因素息息相关，而通过主要国家和地区，如日本、澳大利亚、中国香港、美国、加拿大等过去30年的利率与房价的走势证明：升息周期中，其中90%的时间内房价是上涨的；而降息周期中，其中80%的时间段房价是下降或者调整的；仅仅在市场的拐点之际（房价触底反弹和冲高回落之处）是相左的；而目前中国在房价在高位徘徊之际、经济增长放缓、融资环境恶化的情况下的降息举措，恰恰预示短期价格波动后的下跌开始！

三、额外市场要素的变化，更加深了这种预期！

1、房地产企业融资需求开始下降；

在行业数据上显示为投资增速下降，房屋新开工面积持续下降，特别是住宅新开工面积下滑。社会融资规模数据显示房地产企业融资需求有下降倾向，主要体现在两个方面：一是业务整顿致使房企融资被动减少；二是市场预期导致房企主动减少融资额。

2、银行按揭贷款萎缩；

在银行信贷下降的背后，是按揭贷款的萎缩。目前多家银行收缩了住房贷款规模，有的银行公开控制开发贷款数量，也有银行以繁琐贷款审核来变相减少按揭业务。不管各家银行对住房贷款态度如何，传统的安全产品按揭贷款的利率价格已经难见优惠，可以说，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，这使得金融杠杆对房价的支撑不复存在。

3、宏观经济延续下滑轨迹；

在“千方百计去库存”政策刺激下，住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙，其中不乏判断失误案例出现，可能导致部分地区房价出现短暂反弹，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房价下跌浪潮中的小涟漪罢了。目前二三线城市普遍存在供需失衡局面，即便是一线城市，对现有存量房的统计和投资性存量房的数量难以估计；在人口向境外流动，以及房地产税开征预期背景下，一线城市存量房将经历一个市场释放过程。在叠加上十二五规划的3600万套保障性住房供给来看，中国未来5年根本就不缺房。

四、国际评估机构短线看空中国楼市！

标准普尔近期表示，中国房地产市场定价过高且供应过剩，中国和香港的房价预计将下滑。该机构发布了两份侧重于新兴市场的最新报告，称中国房地产市场评级可能比亚洲其他大型市场受到更大的冲击。标普房地产报告显示，明因中国和香港的房价预计将下滑。房地产业占中国年度经济产出的比重超过15%，银行业为建房和购房提供大量融资，因此房地产市场长期低迷可能是中国经济面临的最大风险。

总结一下吧，笔者通过市场分析和研究，抛开诸多影响中国房价走势的因素，当下降息的开始恰恰是房价下跌周期的确立。只有房价调整到租售比、收入比到合理区间的时候，特别是去库存化得以实现的时候，当投资性购房的贷款利率和真是市场的租金回报率开始无限接近的时候， 就是中国房产市场迎来再次投资机遇的时刻，让我们拭目以待吧。

Simonds Homes

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