两个首府城市的独立屋房价年化增长率均超过了20％。墨尔本独立屋房价在过去三个月中增长了5.7％，年化增长率接近23％。悉尼紧随其后，过去三个月房价上涨了5.3％，独立屋房价年化增长率为21.1％。

单元房价格也在上涨。悉尼的单元房价在10月份上涨了1.2％，三个月内上涨了4.2％，而墨尔本的单元房价上月上涨了2％，三个月内上涨了5％。

在全国范围内，上月全澳房价上涨了1.2％，是自2015年5月以来的最大涨幅。

看起来房价暴涨已是不可否认的事实。但这只是这一轮周期的A面。价格暴涨之下，市场中潜藏的一些“分歧”是更值得关注的。

一是房产投资者的反应：他们正在利用利率下调的“窗口期”来加速偿还贷款，而不是申请新贷款去购房。

根据澳央行（RBA）的最新统计，9月份房贷仅增长了0.2％，过去12个月私人信贷增速仅为2.7％，创下了最低纪录。同时，房产投资贷款实际上连续第三个月下滑，这是有记录以来的第一次，也是28年来的最大降幅。

REA集团研究执行主任卡梅伦·库舍尔（Cameron Kusher）在推特上说：“我认为这很好地告诉了你推动需求的因素，其中没有投资者”，“而且，投资者在只还息期限到期后在偿还更多的本金债务”。

自房价开始下跌以来，房产投资者也随之减少。投资者在市场中占比更小，而首次购房者侍机而入。实际上，自住房贷增长了0.4％，是整个信贷市场速度的两倍。

尽管澳大利亚家庭债务主要由抵押贷款构成，但贷款似乎整体都在放缓。个人信贷在9月下降了0.7％，在过去12个月中下降了4.4％。澳央行应该会感到欣慰，因为人们正在还清债务，并对借款保持谨慎态度。毕竟，如果经济确实继续放缓，严重的债务水平只会使危机更加恶化。

为了“撬动”更多房产投资者，西太银行（Westpac）上月宣布，只还息投资房贷的最高借款比例从80％提高至90％，即申请人只须付1成首付。而只还息自住房贷的最高借款比例仍为80%。目前，只还息房贷占西太银行所有房贷的31％，低于两年前的50％。

今年早些时候，澳新银行也提高了只还息投资房贷的贷款比例。今年各大银行对自还息房贷利率的降幅也超过了其它类型房贷利率。

澳新银行（ANZ）总裁谢恩·埃利奥特也没有对房产市场的升温感到特别兴奋。虽然他看到了首次购房者正重返市场，但他认为未来12个月内房贷都不会出现明显反弹。

至于原因，就要谈到另一个“分歧”问题：潜在的房产卖家出现了“惜售”情绪，他们还在押注房价会进一步上涨。

从7月份到10月份，澳洲首府城市的新增房产挂牌量激增了44%。但这还不足以使新挂牌房产数量达到往年的水平。 自CoreLogic自2007年开始追踪房挂牌数量以来，近期新增挂牌量处于有记录以来的最低水平。

首府城市新增房产挂牌量 VS. 首府城市房产挂牌总量

来源：CoreLogic

CoreLogic研究主管Tim Lawless说，房产交易量近期有所增加，但新增房产挂牌量仍处于全球金融危机期间的水平，比去年下降了11％。

他认为，虽然房产销售环境有所改善，但最近是一年中的旺季，房产挂牌量的增长仍然很低，这很可能反映了不确定性和信心不足的情绪仍未消散。

实际上，在霍巴特，房产平均销售期仅为28天，而墨尔本、悉尼和堪培拉则不到50天，拍卖清盘率持续走高，房价上涨势头明显，但卖家仍然缺乏信心。

那么，为什么在住房市场状况正在改善的城市中缺乏新房源？一个合理的解释是，有很多房主不愿意在“早期复苏”阶段出售房产，还在继续等待市场继续升温。

CoreLogic认为，还有部分原因可能是消费者情绪持续低迷。西太平洋银行-墨尔本研究所的消费者信心指数在10月创下2015年中期以来的最低水平。随着澳洲人越来越担心其财务状况和经济前景，可能的情况是，潜在的卖方选择按兵不动，直到感到更有信心时再说。房地产交易，无论是出售还是购买的选择，都是一项重大决定，这样的决定，在不确定时期很难做出。

另一个解释是高交易成本。尤其是如果房主准备大房换小房或进行升级，这将产生印花税。 

随着市场活动的增加，活跃的买家在供给较低的市场中变得越来越有竞争性，这增加了市场张力。随着竞争的加剧，卖方正在占据更多优势，而买家看到房产销售速度加快和价格上涨，会感到更为焦虑。