为什么我认为Darling Harbour(情人港)的公寓不适合投资

原创 2019年07月21日 澳洲万邦金融


任何人写文章,不管他Diss哪个楼盘,哪个区域,Darling Harbour上榜的可能性会非常低。从外表看去,Darling Harbour 的新楼盘在素质参差不齐的楼花市场里算是一股清流。


论品牌,开发商是澳洲知名的Lend Lease,人家参与过纽约世贸中心的重建。


论地点,下楼左拐是唐人街,右拐是UTS大学,小走几步到Town Hall市中心,上班不要太方便。Central火车站近在咫尺,楼下轻轨一站到赌场。你就住在市区里。


论需求,每次开盘四小时内,全部放出来项目都抢光,以前还听到传闻说,客人为了买到房子竟然给销售好处费。


论交通,楼下开车转个弯直接进Harbour Tunnel, 无论东区下北,非高峰期开个20分钟就都到了。Central火车站四通发达,不但哪里都有直达的班次,还有火车去它城市。


论出租,City 难道还有租不出去的房子吗?市区小白领上班族不租,会有学生,学生没有,那肯定会有游客,绝对不会租不出去。


论价格,Waterloo的期房高峰期都要卖130万两房,所以Darling Harbour两房如果卖145万,买到就赚到。



这种三好学生拿到海外去销售,自己腰板都觉得硬,无可挑剔了,亚洲富豪蜂拥而至。看了这些心动吗?还不赶快给自己搞一套?


以上全错,买的都是韭菜。


说Parramatta CBD的楼盘垃圾,很多人会有共鸣,但说Darling Harbour不适合投资,在项目占据天时地利人和的情况下,肯定有人认为我血口喷人,为了吸引热点而黑。那本君下面就一点点和您讲。


我们从四个维度来分析情人港的公寓项目,分别是供求关系,性价比,地理位置室内面积


1

供求关系

悉尼和墨尔本市区不一样的一点就是,悉尼市区的土地基本开发完毕。我在网上找了半天,目前在市区有在销售的楼花项目,分别是


CBRE在卖的Castle Residence(203 Castlereagh Street, Sydney, NSW 2000)


悉尼歌剧院附近的Harbour collection


Tourbilon realty在卖的Edition Residences(9-25 Commonwealth Street, Sydney, NSW 2000)


Pyrmont 的楼花项目Releve(67-69 Murray Street, Pyrmont, NSW 2009,这个离情人港比较近,所以我也算进来。


再一个就是悉尼海港新赌场一带未来会有新的豪华公寓。


总体来说,有那么些项目,但不像Zetland,mascot 那么夸张,开发5,6年了,项目还是一个接一个,这里造完,附近还有。


如果Darling Harbrour 居住群体都是以本地人为主,那供求关系这一环是能过得去的。问题就出在Darling Harbour的居住群体过于单一,基本全部以学生为主。我以租客身份探访这里的房屋租赁公司,中介告诉我,学生的居住比例至少高达75%。从我个人在门口蹲守半小时的时间里,我观察到的也是如此,所有进出人员基本就是学生,略微带着一些背着书包短租的游客,我看不到什么金头发蓝眼睛的本地人有在这栋楼里出现过。


来澳洲时间长了的人都知道,无论是洋人还是华人,我们喜欢住的离市区近一些,但很少有人就喜欢住在市区里的,大家的需求都是闹中取静。绝大多数人买市区的房子就是为了出租,而在市区买房投资的人中,海外人士又很多,然后基本全部租给学生。


学生这个团体受季节性影响很大,一旦考试结束,很多人就回国,市场相对空租的房屋就比较多。这还不是最大的问题,而是学生租客这个群体竞争性在过去几年越来越大,学生可以550每周租Burwood 依然享受生活便利,或750-800每周租Zetland附近,Chippedale附近还建了一栋学生宿舍楼。


就算在市区内部竞争也非常激烈


高端的Chippendale的2房2卫2车库,包家具,一周只要1150.


你情人港两房两卫的要价1100一周,市区更核心区域无论带水景,不带水景价格都比你便宜。



买价高,所以租金本身要求高,但周边有大量同质产品,租金要的比你低,大家争的都是同一个租客群体,在供求关系上,既不加分,也不减分。


2

面积,位置和性价比


这三个很难分开单独说,谈性价比,自然就要谈面积和位置和其它区域摊开比较。我们索性就一起说。


据带我看房的中介告诉我,目前在转手的新房价格基本和2015年售价变化不大。一房一卫大约80万起,但值得注意的是,这个一房不但没有车位,去掉阳台也就40平左右。一房一书房加车位起价 110多万,去掉阳台室内接近50平方米,两房1卫起价130多左右,但去掉阳台室内面积只有60平方米。如果是可以看水景的两房两卫1车库,价格就要接近200万,室内面积才75左右。没水景的两房两卫1车库,但朝向好的两房就要160万左右。两房两卫两车库就要两百多万。


(上面图片是情人港,下面图片是市区其它的相似物业)



整体观察下来情人港的定价体系非常混乱,

高一层楼,价格就要贵上一万;

朝向好就要比你贵个5,6万;

面积多7,8平方米就要贵10万;

高楼层看水景就要超过200多万,

三房就要300多万。

两房和两房之间,同样面积和朝向,价格会差很多,因为有的户型不方正,睡房就像底下图片那种三角房。

和所有楼花一样,这种定价体系就要确保,房子哪怕有那么一丁点优点,价格一定要想办法加上去。


至于你未来买你房子的接盘侠会不会接受这种价格体系,我打一个大大的问号。我在室内实际参观房子的时候,发现装修一般,房屋空间感很差,卧室很小,这是澳洲人比较讨厌的一点,你真放一个比较大的双人床,估计房间就没地方了。


你和二手房比,无论是价格还是面积,基本上情人港的房子妥妥会输



(情人港物业)


这还只是用市区的房子去比,当你把附近的Pyrmont 或者 Chippendale 的Central Park拿出来的时候,情人港就更差了,基本上都是面积更大,朝向更好,价格更便宜,有心的朋友可以自己去看。


我的疑问是,性价比在那里,我凭什么花更贵的钱买在一个产品质量还不如我的地方呢?


Location, Location,Location,真谈起来地段,您可能会惊讶,在我眼里情人港是在一个很差的位置。Ultimo,Chippendale,Haymarket在澳洲人眼里是一个正在绅士化的区域(gentrification ),换句话说以前人们是看不起这里的。你仔细想想附近有啥知名的西餐厅,咖啡店或卖本地人货物的商店吗?


悉尼市区也是分好坏的。你在Central火车站一路往Town Hall的方向走是看不到多少澳洲本地人的。餐馆也是中餐在乔治大街左侧,右边是泰餐上面叠着韩餐。

City的分界点在Park street 和George Street的交接处(过了TownHall火车站往北),差不多是ST James 火车站的位置。过了这一带你就会发现好多老外,上班,购物的还是喝咖啡的。而且那个位置向右边向上走,就是出名的悉尼夜场国王十字区。



为什么一越过Park Street向上就到本地人区域呢?


在购物上

Park street和 George Street交接处往上走就是Westfiled 和步行街,所有奢侈品牌,名表珠宝和定制西服都在那个位置。市区大部分星巴克都是开在市区北边。


在学习生活上

州图书馆就在市区Park street以上,周边即有海德公园,又有皇家植物园。附近的咖啡店做满了人。这一块你几乎找不到唐餐馆。


在工作上

澳洲最有名的几个A 级办公楼如MLC centre, Chiefly Tower,马丁广场的麦觉理总部都在那里。


在旅游上

所有五星酒店和城市经典景点如歌剧院,都在市区以北。



这一带的布局呈现Geogre大街左侧和往上以办公室,交通站为主,右侧和往上以生活设施为主,如图书馆,购物中心,酒吧,餐馆。


真要谈地段,Central一带根本不是本地人眼里的地段,不但不具备相关配套,基本居民还都是留学生,酒店也是以3星半的为主。况且唐人街本身都在凋零衰败中,你自己看看有多少间铺子关门,到现在都没有开。


其它细节我还可以延伸,但也不想谈了,例如情人港的房子是99年租约权,非永久产权。有的银行像ANZ根本不会给这样的房子贷款。游客学生太多,门口杵着几个老黑。就问你住在里面,能体验到啥百万级别物业的尊贵和美感?


我不鼓励大家投资在City,因为澳洲人本身就不是很喜欢住在市区里。如果你真要花这么多钱去买,我建议您最好做点功课,不要觉得你以为的好地段就能让每个人都喜欢。不要认为在市区就都高大上,毕竟纽约那个脏乱差的唐人街也在曼哈顿。


如果你真有钱,不如找个买家中介去东区Double Bay看看吧。当你看到那么多情人港的房子都是亚洲人去买的时候,你要警觉,不是白人没钱,而是本地人都不去买的东西,这里面肯定有猫腻。


买房子要去买本地人抢的房子,多多考虑他们所看重的资源。


我只能帮您到这了,有时候韭菜太多镰刀不够用,我喊破嗓子有何用!


我是万邦君,悉尼地产专家,我们下次再见。




更多澳洲房产资讯,下期分享~~


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