「专家专栏」未来房价上涨或不可期比一比就知道了,锦尚财富管理中心微信公众号文章

房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。成熟的发达国家的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求主导——这也是比较正常的市场运行方式。政府通常也只是依靠利率、税收调控市场——而调控市场的目标是在居民住房领域，确保普通民众买得起房，政策的出发点通常是面对中低收入家庭。

以美国为例，利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压；同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%-3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。

　　与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同（对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重）；针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税；同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

　　比如，2009年2月，奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。该计划主要力图达到四方面内容：

　　一、提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出；

　　二、鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利；

　　三、支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心；

　　四、将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

　　相比较而言，国内的房地产市场调控，有点儿投鼠忌器的感觉：力度大了担心伤及经济发展，力度小了最终只做表面文章。即使是房价在最高点的时候，调控的目标也只是“抑制”而非“降下来”。加之前几年库存量的问题并未凸显，因此房价就在高位晃悠着。而如今库存量尾大不掉，空置率也在高位徘徊。从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率从高至低的下降的周期，恰恰和房价的下降周期相对应。此刻松绑限购政策，正是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一，也恰恰说明了楼市已处于下行通道之中了。

　　平心而论，房地产市场繁荣会带来很多好处，笔者本人也是房地产繁荣的受益者。由于房地产在国内经济中占有重要地位，牵扯了太多行业：上游行业如钢材、水泥，下游行业如经纪公司、广告、家装……房价跌了，这些行业的日子也就不好过。但当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩，而老百姓的可支配收入并没有同步增长，这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化，供大于求的市场局面也很难让房价在未来继续呈现上涨的趋势。此外，购房者也已经不是十年前懵懂的人，开发商稍加忽悠就一拥而上。外加如今股市兴旺、投资理财方式多元、离岸资产配置方兴未艾，这些都为开发商去库存量造成了障碍。

　　帮助低收入的家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，遏制挤压房地产泡沫是美国政府调控的核心，事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力，美国房地产市场逐渐稳定回暖，到2012年终于露出曙光，开始复苏。反观中国的房地产市场，改革开放以来，庞大的人口基数和史无前例的城市化进程，给了房地产业太多机会。然而，房地产业过快过猛的发展，高于居民承受能力的房价，让房地产在经历过“黄金十年”之后，消化库存量、利润增速降低的这个阵痛是房地产市场必须经历的，这个阵痛是房企自己造成的，这样的库存是应该让房企来消化，而不是用购房者和投资者辛苦积攒起来的财富，为开发商救市。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊