#美沃小贴士#房产小知识之负扣税 – Negative Gearing 告诉你为什么大家都愿意买澳洲的房产

原创 2016年02月24日 megaward

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澳洲是唯一一个实行负扣税的国家。所谓负扣税，就是不但不扣税，政府还进行税务补偿 – 要建立在投资用途的基础上。


怎么还会有政府补钱这种好事，且听小编给你一一道来~ 

要理解负扣税的意义，就得先讲一讲现代会计的基本原则 – Accrual Accounting，中文翻译是“权责发生制”。权责发生制是指实际取得收到现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确认本期收入、费用及债权债务等。

举个栗子
A卖给B一批货，B可能在本季度没付款给A。但本季做报表的时候，这笔款项属于B的负债（B有应该付款的责任），A的资产（A有收到货款的权利）。所以，B虽然有负债但是本季其现金流没有收到影响。

See?负扣税的秘密就在这里
“
会计里有固定资产折旧这一说。折旧一来账面的收入会减少，但实际现金流并不会减少。可能你所有的账面上的资产减去负债数目是负的，但是你手上的现金流还是妥妥的！

以房产为例，虽然账面折旧每年都产生，但你的收入不会受损，更妙的是房子出售时并不会受折旧的影响。

举2个栗子- 这才是干货
1. 小李今年税前收入是$80,000，但是扣税之后只有$62,453。End  of  story.

2. 如果去年小李非常机智地购入了一套价值$600,000的投资房产（新的一房公寓），并成功地将其租以$600/周的价格租给了一对小夫妻。Then different story 让我们来看看在这一年将会发生什么。

第一年折旧：$18,000
收入
§ 租金：$600 * 52
 
支出包括
§ 还贷款利息：$480,000 * 4.5%
§ 水费：$600
§ 物业费: $600 * 4
§ 市政管理费：$600
 
收入 – 支出 = $6000, remember, 这是你的现金流。

再来看看会计账面。

小李有$6000的净收入，但还要减去$18,000的折旧，这样就相当于亏损了$12,000。

 
下面来算算今年的应纳税金额。因为投资“亏损”了，所以小李的可纳税收入要由$80,000变成$80,000 - $12,000 = $68,000, 应纳税变为$66,353---这比没有投资房产的情况多出了$3,900。这笔钱将会在财年结束的时候向ATO申请退回。

这只是投资一套房子的情况。要是投资多套呢？能够退的税就更多了。由于收入越高税率越高，这样的负扣税政策对高收入人群有绝佳的避税效果。现金流得到了弥补，房子还在一年年升值。这也是为什么高收入者每年上缴税额通常低于低收入人群的原因。




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