去伪存真---那些年我们听过的谎言,澳洲万邦金融微信公众号文章

随便理论许可证

公众号[2017]第nnnn期

本栏目由吃空气都长胖的万邦君独家呈献

万邦君早期的时候学习过跆拳道。学习的主要的原因是当时住的社区跆拳道俱乐部到街上做了一次表演。绚丽的飞腿和连环踢，各种夸张的擒摔动作，瞬间制服了手拿武器的敌人，也收服了当年Too Young too simple 的万邦君。当万邦君带着闪着星星的崇拜眼实际深入学习的时候才发现，什么飞腿啊，擒拿啊，啊呸～在实战中根本用不到。动作太大，精准性差，等你表演完一段，敌人已经把你踩在脚下了。反而越是简单的，看上去粗燥的不华丽的动作往往才是制胜关键！稳，准，狠，快才是胜利的王道。

联想到地产投资，同样的道理，在这个行业里有很多所谓的专家给我们灌输了很多好看，但是华而不实，毫无用处的理论。让我们看看这些骗子理论都有啥：

1. 周期理论

我已经不止一次看到所谓的专家指着一个像周易八卦的大圆图说，澳洲地产的规律是悉尼墨尔本先涨，然后轮到布里斯本堪培拉等其它城市。同样一张八卦图还能用来预测经济，指出经济的周期是从过热，到衰弱，到平稳，最后重新开始增长。

我们不否认无论是房产也好经济也罢，有可能真的是按照这个规律走，但是在个人投资者的实战运用上，这个理论具备0%的实战意义。比如说，第一点你怎么判断悉尼或墨尔本在这个周期的低点还是高点呢？第二，站在历史的发展点上，你怎么判断悉尼地产是不是已经到了下个周期阶段呢，这个周期结束了吗，什么时候结束的？2013，2014就已经有人大喊悉尼地产过热，呼喊布里斯本是投资的好机会，结果悉尼继续涨，布里斯本却没怎么涨。判断时机本身就是一件很主观的事情，这跟预测股市大

盘在顶峰还是低估一样，犯错可能性太大。

2. 买10套房

我常听到一个投资理论------你买10套房，房子7-10年翻一番，10年后你卖掉5套，还请剩下房子的贷款，然后你可以靠剩下5套房子的租金养老。

第一个问题，如果房子是7-10年翻一番，那么假设我买的10套房子不是在同一时期买的，例如我后面几个房子陆续在第5年，第6年，第7年买的，每个房子增值各不一样，那么，我如何卖5套还清剩下的贷款呢？

又假设我同一时间买了10套，我卖掉5套用来还剩下

的贷款，但问题是我卖房，在去掉中介佣金，清洁，广告费和资本增值税的情况下，我未必可以能还清贷款啊，大家自己算算，10套50万的房子涨到一百万，去掉各种杂费后，你是能否还掉剩下200万的贷款？

最后一点也是打破这个理论最重要的一点，谁买房首付不是靠把现有房子refinance来的。房价在增涨，房贷额度也在增长啊，10年后名下5套房子贷款绝不止400万了吧，而且也要银行肯借给你这么多钱才行啊。

真理最大的敌人往往并不是故意编造的谎言，而是长期流传的似是而非的神话-----约翰·肯尼迪

3. 看时间而不是时机

我以前对这个理论深信不疑----只要留的久，房子一定涨，耐心的人一定发财。但是在实战里，时机和时间一样重要。我身边有太多例子，买房子买贵了，买错了，拖了很多年以后才涨。账面看起来好像还是赢家，失去的却是这么多年养房的成本，以及原本资金可以得到更好的利用。留得久了就会发现，以前你认为不重要的东西，例如朝向，户型，地理位置会造成10年后你房产投资完全不同的结果。买房子是投资，花钱的事谁都别信，只信自己。