十九届二中全会关于修宪的内容揭示了未来中国改革方向的稳定性和政策的持续性，2月26日消息公示之后A股市场的房地产板块大跌，也是从资本市场的角度反映了对“房住不炒”政策贯彻到底的预期。澳洲房产有着成熟的租赁系统，租房是澳洲很多华人留学生和新移民的必修课，同时，对于者来说，租房也是一种盈利方式。然而，很多刚从国内来澳洲的人会觉得澳洲的租房中介不够热情，那么，澳大利亚的租赁机构是有怎样的系统以及运行体系呢？或许从他们的体系中你能发现中国房产发展的新风口。

　　1 现身说法：澳洲租赁管理如何玩？

　　刚刚购买了澳洲黄金海岸别墅用来投资的朋友庄总，虽然合同都签好，首付也付了，还是再三跟我确认：是不是交房了之后有专门的租管公司帮我管理？不需要我本人出面找租客啥的没错吧？ 收点费用没关系的！

　　我也是无奈的再三回复：没错啦，澳洲这种租赁管理属于房地产市场里面分工很细的一环，整个流程都非常规范透明，和国内出租房市场完全不一样。

　　这也让我想起去年在国内租房的经验来：基本就是出租的房子好几个中介都有钥匙，房源也可能是过了几手，房子看中之后中介帮租客和房东之间签个合同，再然后基本就没中介什么事情了。房子哪里坏了，以后要退租，房租出现什么问题，都是房客和房东之间的事情。

　　反观澳洲，以我自己的投资房为例，今年1月22号刚刚有一套房子交付，我人在国内，出租中介直接去帮我拿钥匙做交接.然后1月24号开始做出租开放参观，第二天租管就交给我两份租客申请表。看了一下租客资料，审核后选中一对华人夫妻，一个在银行工作一个在会计事务所，年收入加起来大约有13万澳币。26号签好租约，正式出租则从29号开始。

　　2 澳洲租赁管理行业是个运行成熟的行业

　　在澳洲，租管公司不只是负责找租客签约带看房，他们还需要承担租房的所有方方面面。出租之前租管需要给租客，房东，自己一个一式三份的房屋状况报告书（Condition report）, 房屋里面每个房间的状态状况，包括有什么损坏墙上有几个钉子都要标注的清清楚楚明明白白。租客在租约到期之后根据退房的状况报告做比较，需要房客承担的维修和损坏费用就从押金里面扣除。另外租房押金也不是给中介或者房东，而是押在第三方的澳洲公平交易委员会的账户，这样就最大程度降低了退房时候的押金纠纷，该赔的赔该退的退。

　　新南威尔士州租房房屋报告书

　　在房屋承租期间，房东可授权租赁管理公司代缴各种费用，包括物业管理费，市政费，水费等等。同时，签约时合同里会有一个维修保养的费用门槛，由房东决定，一般是300-500澳币。也就是说，如果房屋出现需要房东维修的状况，比如说水龙头坏了，维护费用在门以下的，租管可以直接进行维护，不需要授权，费用从下一期租客的租金里扣除。如果是大型的修缮，像车库门坏了之类超过维护门槛的，则需要房东书面授权同意。这样一来也大大提高了租管的效率，降低了沟通成本。

　　租管中介每月一次发给房东的租金和花费明细报告

　　租管还需要每半年去出租中的物业巡视检查，以保证出租物业保护在正常状态下。如果出现了和租客的纠纷，比如欠租金不给，损坏房屋等等情况，租管也会负责出面去追租，甚至代理房东的仲裁，法庭等法律程序。　　

　　3 澳洲租赁管理咋赚钱？

　　澳洲租赁管理是个细水长流的好生意。他们是在租金中收取固定的费用来运营整个租管池。简单举个例子，我这一套悉尼的投资房购买价格是72万澳币，目前租金是620澳币每周，租赁管理费用则是租金的5.5%。也就是是说每年大约32000澳币的总租金，有1760澳币是交给租赁管理公司的费用。那么如果一个租赁池有100套物业，租金也差不多这个水平的话，光是这个租赁池一年产生的稳定收入就达到17万6千澳币。还是相当可观的数额。

　　一般一个经验丰富的租管经理，手上可以管理的物业数量能在100-120套之间。澳洲本地比较成规模的租管公司，可以达到3000套以上物业的租赁管理池。甚至在昆士兰等租金回报和租赁管理费用比较客观的区域，把租管生意做起来然后高价转卖，也变得非常普遍并且深受新投资移民的欢迎。

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