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购买“高龄楼”须注意什么？（上篇）

不少人喜欢住在全新的多层住宅大厦，但有些人则觉得新不如旧，宁愿买“高龄楼”，尤其是近年爆出数单新建住宅大厦出现问题。既然称得上是“高龄楼”，这些住宅的楼龄动辄有四、五十年以上历史，那么，在购买“高龄楼”的时候，有什么事项需要特别注意？

“高龄楼”的粉丝认为旧楼的结构更胜新一代的楼房，因为经得起时间的考验，即使这些“高龄楼”有问题亦应早已浮面，作为买家的他们可以清楚“看到”这些瑕疵，然后才决定是否购买。

“高龄楼”分做哪几类？

无疑“高龄楼”有些瑕疵显而易见，可是有些潜在问题则是需要专家才能看出来；再者，部分日久失修的地方，或须花不少人力财力才能妥当修葺。

总言之，购买“高龄楼”的时候，还是有不少地方需要注意，而需要花多大的功夫，则视乎楼房兴建的年份，以及一直以来的保养工作。一般来说，“高龄楼”可以分为三类，分别是装饰艺术风格（Art Deco）的公寓楼、1950年代的楼房，以及1960至1980年代的楼房。

首先，让我们谈一谈装饰艺术风格的住宅楼房……

装饰艺术风格的公寓楼，大多数是建于1920至1930年代，属于20世纪中最出名，兼且持续最久的一种流行设计与装饰风格，堪称是由古典造型过渡到现代造型的混合风格。装饰艺术风格的住宅，少掉了维多利亚时代大量浪漫繁复的纹饰，并承袭了19世纪末开始的现代主义立体派、未来派等艺术风格，增添了现代主义的简洁几何线条。

这类有接近百年历史的楼房能够屹立不摇，当然有其可取之处。问题是，此类型楼房始终经历了长年的风吹雨打，难免会有混凝土质量下降等问题。再者，此类型建筑的住宅单位未必能够符合现代化生活的要求，或者是车库特别小，这一点是准买家需要特别注意的，并且要有心理准备做出一些“妥协”。

在悉尼东区Double Bay的Greenoaks Avenue，这座公寓属于装饰艺术建筑风格，其中一个经装潢的两卧室单位，客厅很宽敞。

精于建材方面问题的BCRC公司的董事马洛斯基（Marton Marosszeky）表示，装饰艺术风格住宅的供电和排水系统可能从未经过翻新或升级，若要提升此类型物业的居住质素，或会是一场“梦魇”，因为这将会是一项重大工程，住户或须搬离住宅数月之久。

《悉尼装饰艺术风格建筑》（Sydney Art Deco）一书的作者谢里登（Peter Sheridan）说，装饰艺术风格楼房的电线铺设多数不符合现代人的生活方式，很多时客厅只有一个插座，若要增加插座数目，或要花很大功夫重新“铺线”。

他并指出，装饰艺术风格楼房的窗户也可能是一大潜在问题，因为部份单位的窗户是木质结构，日久失修下或已破损，如果要更换，或可能会是以较廉价的铝材或塑料做替代，这显然不是最佳的替代品。

验楼清单─装饰艺术风格楼房

所以，如果你真的看中了一个装饰艺术建筑风格的住宅单位，事前务必要做妥以下的功夫：

检视有关楼房的维修保养记录，了解此物业曾经进行哪些工程；
委托专业验楼师为单位做全面的检验；
货比三家，即使同属装饰艺术风格的楼房，质素也许会有分别，而有定期做保养的楼房当然是首选；
了解全座楼房的业权分布，比方说，若有大业主拥有全座楼房的超过三成业权，一旦遇上楼房有维修需要，大业主为免支付高昂的费用，或会否决有关工程；
若可以的话，宜向现行的业主委员会了解一直以来的楼房维护工作。
买家切勿抱住“高龄楼”一定便宜的心态，一些位于好区兼经过翻新的装饰艺术风格单位，也可以卖到很好的价钱。换言之，一个优质的一些位于好区兼经过翻新的装饰艺术风格单位，其实有一班捧场客，升值力也可以很可观。

购买“高龄楼”须注意什么？（下篇）

在《购买“高龄楼”须注意什么？》上篇里，为大家讲述了购买装饰艺术建筑风格公寓房需要注意的事项。在下篇里，将谈一谈购置1950至1980年代物业时，又需要留意什么？

建于1950年代的公寓楼房，一般都没有升降机、阳台，以至是其他实质配套设施。有负责物业管理的人士表示，如果购买一套1950年代的公寓房，他会预期该楼房已更换了窗户、排水设施以至是重铺了电线，因为有关物业始终有超过60年历史；假如有关公寓楼房未有进行翻新，买家便要预留一笔为数不小的资金去做修缮。

验楼清单─1950年代楼房

如果你准备购买一套1950年代的公寓房，宜留意以下两点：

了解该座公寓房曾在什么时候进行维修；
业主在过去的几十年里，曾经有多少次需要为维修保养而被征收特别费用。

1960年代的公寓房跟1950年代的公寓房相近似，都是没有升降机，单位内亦没有空调，即使有阳台，面积也不大。

物业管理协会的董事雷莎尔（Catherine Lezer）表示，在1970年代之前，输送到公寓房的电力较目前少得多，换言之，有关单位即使进行大装修，也未必能适合装电磁炉灶和空调。她并称，1970年代之后落成的公寓房，设施相对较佳，部分更设有升降机；不过，这些历史悠久的升降机应是时候更换，换句话说，业主有可能会被征收一笔高昂的特别费用去更换升降机。