涨涨涨!再不出手就真的晚了!墨尔本领涨澳洲房市复苏,预计2020年房价涨幅翻倍......

原创 2019年12月03日 尊铂地产投资集团


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文章导读

  • 澳洲房市复苏墨尔本领涨,中价位房产涨幅最大

  • CBA预计2020年澳洲房价涨幅将翻倍

  • 澳央行行长预示量宽政策,金融市场大涨

  • 澳洲于2020年可能出现明显的住房供应缺口


澳洲房地产市场正在复苏


自今年6月见底反弹以来,澳洲住房市场的热度日趋明显。数据显示,澳大利亚整体住房价格连续五个月录得上涨,并且在今年10月创四年以来的最大单月房价涨幅。



全球评级机构穆迪(Moody's Analytics)预测,在悉尼和墨尔本两地房价领涨的推动下,全澳整体住房价格在2020年有望上涨5.4%。



6月当月,悉尼、墨尔本房价分别小幅上涨0.1%和0.2%。尽管幅度不大,但也算是自2017年房价高峰期后的首次房价上涨,随后的几个月里,除了悉尼、墨尔本继续反弹,布里斯班、堪培拉、阿德莱德、霍巴特等多个城市房价都开始反弹。



根据澳洲房价涨幅报告,仅上个季度澳洲房价就上涨了2.9%,几乎以每月1%的速度在增长。对此,CoreLogic研究部主管TimLawless表示,如果未来继续以这样的增长速度发展,那么澳洲房价很快会迎来新的峰值。



根据房地产门户网站Domain发布的数据,截止今年九月第一季度,悉尼独栋别墅和公寓中价位分别上涨了4.8%和2.6%;在墨尔本,同期同类型中价位分别上涨了4.1%和3.7%。

过去六个月中,介于110万到140万的独栋别墅涨幅约10%,主要集中在内城区和内湾区,中等价位的公寓价格涨幅最大。



预计悉尼和墨尔本的房价将超过全国平均水平,在强劲的人口增长和低失业率的情况下,两地房价将分别上涨7%和8%。布里斯班和堪培拉房价将上涨4%,阿德莱德和霍巴特将上涨3%。珀斯房价在过去五年录得下跌后也有望上涨,尽管涨幅只有2.5%。


CBA的2020年澳洲房价预期涨幅翻倍

由于澳洲房价飞涨、市场迅速回暖,近日,澳联邦银行CBA上调了2020年的住宅价格目标。银行目前预测,到2020年底,全国住宅价格将上涨6.1%,约为7月份预测价格的两倍。


澳联邦银行CBA曾在7月份预计全国住宅价格仅上涨3%,悉尼上涨3.8%,墨尔本上涨3.1%。CBA资深经济学家Gareth Aird表示:“我们最初的住宅价格目标早就实现了。”


“需求的反弹十分惊人,特别是在悉尼和墨尔本。房地产市场势头强劲,领先指标表明房价持续稳定上涨。”


Aird表示,由于信贷限制持续存在,对住房库存过剩的担忧以及近期经济低迷后买家情绪疲弱,他们预计7月份房价不会呈V型回升。



此后,全国住宅价格猛涨。CoreLogic数据显示,10月份增长1.4%,9月份增长1%,8月份增长1%。拍卖清空率目前为70.6%,信贷明显回升。澳大利亚统计局(ABS)的数据显示,截至9月份的4个月里,住房信贷飙升52%


自住房主和投资者的抵押贷款利率下降,

价格预期和购房者意向飙升


Aird说:“我们认为,推动需求上升的最大因素是自6月以来,澳大利亚储备银行RBA累计降息75个基点,购房者意向飙升,所以我们原来的价格目标实现得比预期的要快。”



随着施工的大楼数量继续下降,价格压力将逐步加大。HIA首席经济学家Tim Reardon表示,直到目前在建的公寓竣工并入住前,公寓建设开工可能会暂停。


HIA预测,2019-2020年非独立屋新房市场

将下跌8.57%至102126套。


他说:“对海外投资者施加的印花税惩罚性税率也将限制他们涌入市场,也会导致一些项目无法开工建设。因此,悉尼和墨尔本下一轮公寓开工潮仍遥遥无期。”



澳央行行长金融市场大涨

随着澳央行行长Phillip Lowe于近日例行召开的央行政策会议上表示,央行将在利率下降至0.25%时开启量化宽松政策,澳洲股指应声大涨至6850点,突破今年7月创下新高。



而西太平洋银行首席分析师Bill Evans却大胆表示量化宽松政策势在必行,Evans认为,央行目前仅剩两次降息。而此前澳央行行长多次强调澳洲不能施行负利率政策。这意味着0.25%将会是有史以来最低利率政策,再往下只能通过量宽政策来刺激经济。



澳央行将于2020年6月启动量宽政策。


除了Evan外,摩根大通公司、日本最大投行野村控股、英国凯投宏观和加拿大皇家银行分析师均作出该预测。



2020年澳洲或因建设萎缩出现住房供应明显缺口

CBA分析师Gareth Aird还表示,住宅建设萎缩将持续拖累经济,预计从2020年开始,住房供应将出现明显的缺口。



官方数据显示,截至今年9月的一个季度内,澳大利亚住房建设和工程建设双双下滑,导致两部门连续五个季度出现萎缩。


澳大利亚统计局于11月27日公布的数据显示,

住房建筑将上一季度下降3.1%至183亿澳元,为2015年9月以来的最低水平;工程建设较上一季度下降0.2%至211亿澳元。

非住房建筑是唯一的亮点,上涨4%至114亿澳元,收回了上一季度下跌5%的大部分失地。


整体而言,截至今年9月的一个季度内,住房建设总产值略微下跌0.4%,达到508亿澳币,好于经济学家此前预测的下跌1%。据咨询服务机构Macromonitor预测,建筑业对非住宅建筑的依赖长于市场预期至少一年。其他领域,尤其是住房,由于公寓开发热潮逐渐减弱,已建成的项目并没有被新的项目所补齐,因此表现仍然疲弱。



CBA预测,建筑行业的低迷将在明年年中结束,明年公寓供应量可能会出现短缺。强劲的人口增长、供应短缺以及房价的反弹意味着建筑业的低迷将比预期更早结束。


从2020年开始,公寓供应就会开始不足


由于人口增长一直维持在1.6%,而住宅建筑活动正在下降,过不了多久,公寓供应就会开始短缺。



CBA经济学家Kristina Clifton说:“根据我们的计算,在住宅供应量并未过剩的时候,住宅建筑活动出现了短缺。尽管近年来,住宅建设出现了大规模的繁荣,但与人口增长相比还是低于平均水平。” 



联盟党赢得了大选澳储行多次降息再加上APRA对四大银行评估利率的调整促使澳洲楼市开始好转,我们预计,在2019年下半年和2020年期间,住宅价格将会温和上涨。” 


住房供应的不足可能会使空置率下降,

并进一步推高租金和住宅价格。


建筑行业领袖已经表示,未来18个月内住宅市场可能会出现供应短缺。 



澳洲上市房地产集团Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz表示,如果信贷不再流动,澳大利亚可能会在一年内出现住房短缺,这与澳储行RBA的担忧相唿应。



澳大利亚最大开发商Stockland的首席执行官Mark Steinert对此表示赞同。他说:“我们每年需要18万套住房才能满足需求,但这是不可能的。” 



澳央行行长Philip Lowe也警告称,供应短缺可能导致房价反弹。他说:“在我看来,我们现在很有可能会经历一段房价上涨的时期,因为建筑活动正在放缓,而人口却在快速增长。从货币政策的角度来看现在问题还不大,不过如果信贷增长迅速加速,这将成为一个大问题,但我目前没有看到这种迹象。” 



墨尔本公寓开发商Tim Gurner表示,公寓供应不足的可能很高。他说:“我认为到第三或第四季度将出现公寓供应不足。市场上已经存在一些租金压力,随着供应的下降,还会有进一步上涨的压力,这还将导致房价上涨。”.


结语

澳洲房市复苏,投资者的春天终于回来了!

但房市起落,只能预测,没有准信!

最好的情况是“反弹”,最差的情况则是再次衰退。

眼看房价又要涨,最近汇率又合适,还等啥呢?

投资需谨慎,买房,时机要抓准啊!

顺便附上Domain统计的墨尔本最宜居区域分析图。

供大家可以参考:

以上只列出前60名,完整榜单可查看:

https://www.domain.com.au/liveable-melbourne/melbournes-most-liveable-suburbs-2019/melbournes-307-suburbs-ranked-for-liveability-2019-898676/ 

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