人民币贬值、CRS落地，爱在澳洲置业的中国人，如何规避风险，让资产保值增值？,澳洲财经见闻微信公众号文章

据澳媒报道，近日位于墨尔本Burwood的一栋拥有四个卧室的单层住宅引发了一场持续了一个多小时的投标狂潮，投标次数多达167次，最后由一位来自中国的买家以137万澳元的价格竞得这套房产，这比预售价115万澳元高出22万澳元（约19%）。

自海外房产向华人敞开大门，发展至今已10年有余，从无人问津到成为高净值客户进行全球资产配置中不可或缺的一部分。一批极具先见的投资者，成为了先吃螃蟹的人，后续大批眼见起色的投资者，紧跟潮流也赶上了海外投资黄金时代。其中最抢手的当属澳洲房产。

澳洲是高净值人群投资目的地

2016年莱坊财富（Knight Frank）报告称，悉尼首次跻身全球十大超高净值人数最多的城市之列，这个精英群体被定义为：除主要居所之外，净财富超过3000万美元（4150万澳元）。澳洲房地产的加速增长以及IT、医疗和制药产业的加速增长，使到2015年为止的十年中，澳洲超高净值人士（UHNWI）增加了135%。

但近年来，随着全球投资市场情况愈发复杂，无论是股市萎靡不振、中美贸易战加剧，还是P2P频频“爆雷”，令富有的投资者比以往任何时候都更具移动性。得益于其健康的经济状况和诱人的生活方式，以及强劲的房产投资回报率，投资流动正在针对澳洲这个新市场。

其中，中国越来越多的高净值人士也开始选择境外投资且呈稳定增长趋势。2011年的调研结果表明仅有19%的高净值人士持有中国大陆市场以外的投资。目前，这一比例已激增至56%。其中最受欢迎的投资目的地包括中国香港、美国、澳大利亚、加拿大和新加坡。

当然，伴随而来的还有中国富裕阶层财富观的深刻转变。越来越多的中国高净值人士并不认为金钱只是满足物质生活的来源和社会地位的象征。他们开始越来越多地思考“财富的延续和传承”。

中国人热衷在澳置业

瑞信（Credit Suisse）发布最新的报告表明，尽管澳大利亚新州政府自今年7月起引入了海外人士购房新增印花附加税，中国政府也于去年底加大了跨境资本管制力度，但是海外人士对澳洲房产的投资热度似乎丝毫不减。结果表明，新州过去一年新建住房中中国买家占到了25%。维州和昆州的海外人士购房表现也非常强劲，两地海外人士购房占比分别为17%和8%。

据《澳洲利亚人报》消息，人民币贬值将促使更多中国公民在澳洲房市等海外市场进行资产投资，以对冲人民币贬值风险。

据悉，随着中美贸易战升级，人民币对美元及澳元汇率不断下滑，并且有进一步下跌趋势。居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示，希望对冲人民币贬值风险是推动中国公民进行海外房产投资的一个因素。

大部分买家认为，到今年末，中国对美元和其它主要货币汇率还会继续下滑。罗雪欣表示，居外网认为，在未来12个月中，中国公民海外房产投资虽会放缓但投仍会稳定增长。对冲人民币贬值风险是一个驱动因素，但非唯一。CRS正式落地中国也产生了重要的影响。

什么是CRS？

CRS（Common Reporting Standard），即“共同申报准则”。是由总部设在巴黎的“经济合作与发展组织”（OECD）倡导的“国与国之间税务信息自动交换”，将在2018年覆盖世界上大部分国家。简而盖之，就是各国政府之间相互通报对方公民在自己国家的财产信息，以避免偷漏税、洗钱等。

在全球CRS背景下，高净值客户需明确税务身份、重新审视海外资产的存在形式。CRS的合作成员间交换的资产信息仅限于金融资产。包括海外的银行存款、带现金价值的保单、股票、信托受益权或投资公司的股权等。以个人名义持有的房产、珠宝首饰、字画古董、飞机游艇等并非金融资产，不在CRS涉及范围之列。而海外房产作为规避CRS的重要资产，越来越受中国高净值客户青睐。

澳洲或许欢迎外国投资者

在一项对悉尼人对外国房地产投资看法的调查中发现，拥有房产的悉尼人，比如房屋所有者或投资者，更加会认为外国买家推高房价是积极的。因此，他们可能不希望看到外国投资者受到限制。

结果显示，澳洲本地房地产投资者比没有此类投资的人更有可能支持外国人投资澳洲房地产市场。更令人惊讶的是，那些可能会担心需求推动价格的潜在购买者，也比那些不买房子的人更有可能认同海外投资者。

例如，29%的投资房业主同意“外国投资者应该能够在悉尼购买房产”，相比之下，没有投资性房产的人中只有17%同意。在对于“外国学生在澳大利亚学习期间可以购买房产”的问题看法上，32%的投资者同意，而只有19%没有投资房产的人同意。

而在有房产投资意向的人中，31%同意外国投资者应该能够在悉尼购买房产，而在那些不打算购买房产的人中，这一比例为15%。

那些年，

澳洲房产投资者掉过的坑

当2016年澳洲房市贷款政策开始收紧时，业内一批从业者非但不予以帮助，甚至直接“急流勇退”或“默然转身”，这对于本就无所是从的投资者来说更是重磅打击。也有因为交房后没有正规的出租服务公司进行房屋管理，而酿成惨剧，给投资者造成不可挽回的损失。

案例一

新州公平交易厅曾对西悉尼24家房地产中介进行审计，其中有18家都没有通过检测行业标准的随机检查。许多经纪人没有达到行业标准，“结果令人非常失望，24家被审查的中介中只有六家完全遵守新州公平交易厅的要求。”

案例二

前几个月在悉尼内西区Parramatta地方法院，一名叫Matthew Thomas Williams的地产经纪人被判处为期30个月的监禁，罪名是盗窃42笔租赁押金，价值超过21万澳元！给房东和租客都造成了不小的经济损失。

案例三

SBS News此前暗中走访了悉尼Chippendale区的一个两房公寓——里面放了八张床。一个为租客安排看房的中间人接到了一通电话。在电话中他被问道是否知晓他们如此安排住房可能是非法的。在听到这个问题后，他表示听不清问题是什么，并立即挂断了电话。

一些中介为了谋取私利，不仅违法出租委托人的房产，而且密集居住环境会让房屋极其脏乱差，让房主的财产失去保障。

但幸运的是铁鱼置业的客户们没有这样惨痛的经历，这都要归功于铁鱼置业决策者们意识超前：“在投资者资产出海的道路上，售后服务是重中之重！”铁鱼置业也在近两年悄然发展成为目前海外市场上最为紧缺的可靠且兼具实力的专业服务型投资公司。

Ironfish是澳大利亚地产行业最大的综合性房地产投资服务公司之一，铁鱼投资管理咨询（上海）有限公司Ironfish China是其在中国成立的全资公司和服务品牌。

Ironfish于2002年进入澳洲房产市场，是目前澳大利亚唯一遍布5大首府城市提供全程落地服务的全国性房地产投资集团。公司秉承“专业品质，至诚至信”的服务理念，为投资者提供最独特的房地产投资服务平台。2018年3月荣获Monash大学独立调研评选的“最佳在华澳洲品牌”地产类唯一上榜综合性服务企业；2018年5月，铁鱼置业（中国）入围西太银行“澳中商业投资卓越奖”。

铁鱼置业坚信，除了拥有销售前端以外，还需要包括交房及后续服务如贷款、验房、出租管理、报税到二手房销售一站式强大服务体系，才能在投资者遇到困难时帮助解决问题，甚至能够在问题发生前就先一步为客户考虑到，防患于未然。这才是海外投资者长期持有澳洲房产的保障，这样的服务公司才称得上是客户澳洲资产配置道路上的领航人！

长线体现价值，服务引领未来

2018变革中的澳洲房产服务领袖峰会

铁鱼置业在各界支持下首次在国内倾力举办澳洲房产服务领袖峰会，旨在协助已经投资海外或考虑投资海外的客户们走好未来房产投资长期持有的道路。让大家与业界各领域的顶级专业人士面对面交流，了解澳洲房产行业最及时、最全的专业资讯。同时，铁鱼置业将为您开拓海外房产革新时代的领先服务模式，铸就澳洲房产行业服务标杆。

峰会信息

时间：

2018年10月13日（周六）

下午13:30入场，14:00正式开始

地址：

瑞金洲际酒店 - 百合苑

上海市黄浦区瑞金二路118号

报名电话：

4009-911-110

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