【1017】分享心得贴之我的购房记,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

常常有人问说房价什么时候最便宜？

答案是：过去！

今天小编分享Marjo的悉尼购房记~~希望可以帮助水深火热的你们：）

最近终于把房子的事情搞定了~

买了一套off the plan的独立的townhouse~

买楼花的好处是只要还没有动工的话~不管你是不是first buyer~也不管你房子的总价是多少~

都是免税的~

如果买现房的话~first buyer可以免的额度现在NSW是50万~50万以后还是有印花税的~

印花税具体怎么算我也不是很清楚~但是60几万的话就有2~3万的印花税~还是很厉害的~

有些开放商的话你买off the plan~内部还可以根据自己的喜好装tv cable位置~选择地毯颜色或者换成地板~有很多可以客制化的东西可以弄~像我买的这个楼~开发商就同意帮我把一楼的瓷砖换成地板~地板颜色可以自己选~二楼地毯也可以自己选~室内墙壁颜色如果有特别需求的话~可以自己买油漆~他们不收费帮我涂~

不过千万要注意的是~他同意的东西都要进contract~否则的话以后什么都不算~~一定要叫他写上去哦~~不要懒~

但是买楼花的话~有个坏处就是~有一个法律条款是说造好的房子的面积和你签合同时候同意的面积会允许5%的误差~100平米的话。。最坏的话就会没了5平米。。而且什么都看不到~也不知道会不会拖延工期~他们一般会给一个sunset date~但是一般都是很模糊的一个时间~比如明年年中或者明年几月~而且这个也不是说到时候就一定帮你造好~~只要他有正当的理由~就可以拖延工期~~比如下雨天数比较多之类很bullshit的理由。。。

可是澳洲买期房还是很有保障的~council不是吃素的~所以不用担心烂尾楼之类的事情~房子肯定是你的~就是时间问题。。。= =

买房子一般有holding deposit~deposit~还有剩下的一笔三部分了~当然每个开发商可能有些不同~

我的开发商的holding deposit是0.25%然后10%deposit然后settle的时候交剩下的~

决定买这套房子后~就和中介签了合同~有两份~

一份是关于holding deposit的~里面就有说如果你后面10%deposit不付的话会怎么样~cooling period有多久之类的~~

还有一份就是contract首页~你只要签首页就可以了~后面的内容都是你律师和他们律师以后交涉的~~签合同的时候你一定要已经找好律师~因为律师的信息也是要签进来的~一开始我也不知道当天就要律师。。。我还以为签好拿着合同再去找了。。。

澳洲买房是这样的~买房的人和vendor的律师签~vendor和买房的人的律师签~交错的~大概为了比较保险吧~

一般律师的价格都在800~1500不等~他们也就帮你看看合同~帮你和对方交涉~而且你不催的话~他也不会来理你~律师都很忙的。。。虽然不愿意~但是律师规定一定要请~而且真的会帮你处理掉很多问题。。。

一般cooling period是一周~一周后就要付10%的deposit~大家要提前把钱筹备好~像我的话钱还在国内~而且还在股市里。。。所以我就和他商量下延长到4周了~就算你有这笔钱~也和他们说要延个几天~时间充分点没有坏处~而且有些银行的bank guarantee是要1周以上才能开出来的~后面我会讲到~

从国内转钱过来也是件麻烦的事情~我就遇到一些事情~中国有5万美金外汇额度的管制这个大家都知道~那我就找了几个亲戚帮我汇咯~后来发现在一天里有两笔5万美金汇给一个人还不行~后面一单会被拦截退回来。。。银行说退还可能是90%~所以不仅要多找几个人来汇~还要分好几天~~如果你想一下子全部汇出来的话~也可以把房产买卖合同寄回去然后去申请~但是这样的话这边也可能会查你~也会比较麻烦~还有一种就是走像昆仑国际这种的来汇~他们做法是你汇到他们人民币账户里~他们用澳洲的账户汇钱给你~所以就没有外汇限制这个问题~但是手续费和汇率都是比较高~不用想去走西联汇款~一个身份证好像一天只能汇1000美金。。。还有一种方法我也不是很清楚可以去问问~就是澳洲开个汇丰银行账户~然后香港开个汇丰银行帐户~这样汇比较容易~所以一定要提早把钱准备好~否则来不及付后面的钱~holding deposit就这样没了就不好了~

钱准备好就要考虑这10%的deposit放哪里的问题了~这里不是直接付给卖你房子的人哦~有两种~一种是对方律师的trust account一种是自己去存term deposit叫银行开bank guarantee给你的vendor~两种方法其实是一样的~

律师的trust account的意思就是你现在把钱付给vendor~vendor开证明说放在trust account里以这个来保证他不会动用你这笔钱~

bank guarantee的意思就是~你现在不付给vendor但是存到银行里~银行冻结这些钱开出bank guarantee给vendor来证明你不会动这笔钱~

所以最终目的就是这笔钱交给第三方管理~第三方选哪个的问题~

trust account~一般没有利息或者投资收益~就算开发商给你一个offer拿去投资或者存起来~这笔钱所产生的收益是你和你vendor一人一半的~不过这个方便~不用你去跑银行办什么了~把钱给他就行了~

bank guarantee~这个term deposit的利息都是你的~现在半年的话就有6%pa的利息~一年也有3000刀~而且都是你的~这个的话有服务费~半年一付~是upfront的~我跑了两个银行~westpac是有expire date的话1.25%没有的话是1.5%~st.george是都做没有expire date 的~是0.75%~便宜了一半~但是westpac可以当天出~st.george要一两周~这个就是cooling period要长点的好处了~~= =

expire date一般都和sunset date一样~但是最好不要开有expire date的~因为到了日期后万一房子没造好~你就又要再去开一份bank guarantee~多麻烦~~

bank guarantee需要你contract的第一面~上面有vendor的信息~这里要注意vendor有一些只给po box~一定要有 resident address才可以做~~所以要留意看看咯~做完这个可以向vendor退还前面的holding deposit~因为10%都做在这里啦~~这样10%都可以算利息~

弄完bank guarantee以后把原件给对方律师~如果你违约的话他们就可以拿这个到银行来claim这笔钱啦~

到这里为止~第一阶段就结束了~后面的就要等settle的时候在做了~等我settle的时候再会写一篇。。。现在的经验就到此为止了。。。

我这次买房子不是很顺~天天都会发生新事情~一开始vendor律师把合同寄给我律师。。第一次还寄掉了。。。浪费一周时间~然后第二次才弄到~到了以后上面名字也拼错了。。。= =还有很多东西都没有加进合同~就又要和对方律师交涉这些有的没的~连floor plan都没加进去。。。还有要去confirm里面的inclusive什么饿的。。再去request要将trust account换成bank guarantee~然后汇钱又出问题~好不容易汇好了~去银行开东西又发现便宜的一个要1~2周。。。这时候离cooling period结束还有3个business day。。。怎么来得及~又要再去延长这个时间。。。然后等回应。。。然后得到同意以后去银行。。。又发现没有写resident address再联系对方律师~再传真做来~再去银行。。。然后再打电话给agent要求退还holding deposit~然后又要等回应~然后终于说给他们bank guarantee他们还给我们。。。。反正经过一番斗争后。。终于搞定了。。。我们这个vendor也是。。东西不一次性弄弄好~搞出来那么多问题。。。我们律师~对方律师~我们的那个sales还有我们都被折腾死了。。。买房了不是个容易的事情啦~~~

好在我房子在我签好合同到搞完bank guarantee这段时间。。涨了3万。。。= =就这样涨了。。去realestate上同样的广告再也不是我们之前看到的价格了。。。心理终于舒服点了。。。啊哈哈哈哈~到settle的时候估计又要忙了~~这些都是我自己的经验分享给大家啦~可能中介不同律师不同银行不同会有不同啦~~大家参考而已参考而已~~

在悉尼水生火热的Marjo...

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