两周前的文章，我们讲述了作为一个房产投资者，必须关注现金流的话题（ 银行收紧只还利息Interest Only贷款，你怕了吗？| 澳房闲话 13 ）。既然提到了这个问题，我们不妨顺水推舟，再来聊一聊房产投资者很关心的现实问题：那就是到底买正现金流（positive cash flow）的房产，还是负现金流（negative cash flow）的房产比较好？

从理论上来讲，没有人希望自己的房产是negative gearing的，谁不想买一套能够自给自足的房子，不用每周往里面贴很多钱来养它呢？的确，我们都希望自己的投资房，能够每周给自己带来几百元的passive income，并且最好早日能代替自己的工资，从而达到财务自由的境界。

那么问题来了，既然如此，为什么很多悉尼、墨尔本等大城市的楼盘，投资者明知是negative gearing，还经常出现排队抢房的情况呢？原因很简单：为了资本增值capital gain。

市场上的房产投资者分为两种：一种是被动投资者，采取的策略主要是Buy and Hold；另一种是主动投资者，采取的策略五花八门，种类繁多，有装修、subdivision、小型开发等。

初级投资者，大部分都是被动投资型的，在这类投资者里事实上也可以再细分为两类：一种特别在意租金回报，而另一种则偏爱资本增长型投资。

租金回报型的投资者往往对于负现金流的房产不屑一顾，嗤之以鼻。他们认为，持续买入负现金流的房产，将阻碍投资者进一步扩大Portfolio的能力，同时，此类房产也像一个“吸血鬼”一般，不断榨取投资者的现金流。因此，此类投资者往往会选择购买租金回报率高的二手房，或者具有改造机会的房产，Dual Occupancy的房产等，他们的主要目标通常是：income replacement。

而资本增长型的投资者则完全是另一种风格，他们喜欢买有“增长潜力”的投资房，通常是在一线城市CBD附近，由中型或者大型开发商开发建造的新房。在资本增长型的投资者看来，我在乎的十年后的房价，希望届时有人以我今天买价的一倍甚至更多的价格来接盘，而不看中今天租客能多给我每周20还是30块的租金，who cares？

以上的两种情况，是不是有一种符合你的情况？

看了上面的案例，你千万不要以为我们有了“资本增值完胜租金回报类房产”的结论。事实上，在上面的案例中，有一个非常非常重要的假设，那就是投资者B的房产能够在10年内增值100%，如果这个前提不成立的话，投资者A就要狠狠地嘲笑B了。因为投资者A拿到可是每周实打实的现金。

此外，对于贴钱养房这件事来说，投资者本身的个人情况也非常重要。通常而言，如果是本身税赋较高的专业高薪人士，通常更适合购买一些negative gear的房产，用以合理合法的减轻税务压力，同时还能给自己的资产进行合理布局。

而对于一些本身就不怎么交税的投资人来说，购买过多negative gearing的投资房则就不怎么划算了，由于无法享受退税带来的优势，不仅不能持续扩大投资组合，当利息上升到一定程度时，此类投资者还会在能否长期持有房产这个问题上遇到不小的挑战。

如果把房产投资比喻成一门生意的话，买入房产是你做生意的启动资金，而养房成本，或者说负现金流的支出成本，则通常看做是运营这个生意的成本。做生意有成本，那再正常不过了，但这个成本得控制得当，不能失控。如果养房的成本过高的话，那么你这个生意能否做得下去就成了问题。但归根到底，你付出的这个成本，最终需要在你的生意变得更值钱的前提下，才是有意义的。

如果纯粹为了高租金回报，或者退税额而购买一套房产，而该房产并不具备巨大的增值潜力，那么这样的投资决策是捡了芝麻，丢了西瓜；而如果一套房产有巨大的增值潜力，那么虽然现金流为负，但只要在合理范围内，仍不失为一个好的投资。

通常我们认为一个投资房在将退税功能计算在内后达到或者接近breakeven的情况，无疑是持有一个投资房的最佳状态。

今天的文章就是这样，感谢阅读。

更多专栏作者文章请戳：

上海VS悉尼，中澳第一大城市房价到底哪家贵？ | 澳房闲话12（平台原创）

新房批建量明显下降，你看懂其中的门道了吗？| 澳房闲话 11（平台原创）