今天我们讲一下有关租约方面的法律问题。租约有两个必要的条件，一个是独占权利，还有一个是一个固有的时间段。独占权利属于租客，租客有权禁止所有人包括房东享用房屋的权利。一个固有的时间段指的是比如一年，或者重复的一周接着一周。只有满足了这两个条件，才能称为租约，不然只能称之为许可证，而许可证只是一种合约，这种合约所赋予的权力完全取决于文本文件。而租约的权力则有相关法律来保护和规范。

租约赋予的权力被法律保护最明显的一个例子就是最高法院第53号决议。在租约所覆盖的地理环境内，如果有任何人未经允许而在该环境内逗留，那么租客可以通过53号决议立即进入驱逐程序，强制性的让该入侵者离开。即使侵入者的名字不知道也没问题。

维省的律师公会出版了一套商业租约文本合约，这套商业租约适用于零售以及非零售的租赁关系。这本商业租约被业界广泛采用。它被编写的目的是为了平衡房东与租客各自的影响力以及谈判地位。在20世纪的后几十年里，大型的商场如雨后春笋般冒了出来。这种大型商场出现后，极大的影响了房东和租客之间的谈判地位。店大欺客的事时常会有发生。大型商场一般会起草对租客非常不利的租约条款，在这种背景下，维省立法院颁布了一部平衡房东与租客权利的一部法典，叫做零售租赁法。这部法典的设计，是刻意的压制房东的权力，使其与租客的权力达到一定的平衡。而其设计的背景，则是参照关于租约的基本的普通法。在最新的零售租约法里，其管辖的范围是商业租约，租期超过12个月，同时每年租金少于100万澳币。每年租金超过100万的租约则不被零售租赁法管辖。而维省律师公会出版的商业租约文本则是参照零售租赁法的相关条款起草的。因此，在一般情况下，我们联众律师事务所建议商业租约尽量以律师公会的版本签约，在有限的资金条件下，获得最大限度的法律保护。

另外一个平衡房东与租客权力的法典是商业竞争与消费者权益法。这部法典在一定程度上，阻止了房东刻意误导租客的行为。

接下来我们来讲一下关于维省的零售租赁法的运用。零售租约法适用于任何向公众提供产品或者服务的商业租约。2003年以前的商业租约则不被该法典管辖。确认是否是商业租约的一个关键前提是，该店面是否向普罗大众提供产品或者服务。但专业人士在三层楼以上提供专业服务的话，也不被该法典管辖。除此之外，酒店式公寓的租约是归零售租赁法管的。租期如果低于12个月，也不被该法典覆盖。

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