[行业内幕] 悉尼房子还能升值吗？读不懂市场，你输不起！,澳洲地产投资置业顾问微信公众号文章

升值？破百万？前景如何？

悉尼的房价还会升值吗？

中价能突破“百万”吗？

悉尼房产市场前景如何？

悉尼国际商学院（IBSSYD）带您解读市场密码！

市场解读第一步

今年4月底，澳洲房价中价位突破$900,000大关。遥想10年前澳洲处处“百万”豪宅的情境，现在的“百万”在悉尼大多区域只能买一个两居室公寓。悉尼的房价还会升值吗？中价能突破“百万”吗？今年7月底，各大银行也开始制造紧张气氛，先是AMP发出停止向投资房进行贷款的禁令，紧接着行大行也开始对利息进行小幅度上调。

不论是开发商还是投资者，最关心的问题只有一个“悉尼房产市场前景如何？房子还会升值吗？”

在探讨这个问题之前，我们必须直面三个事实：

周期性

房产市场和国家经济都具有周期性，房价不可能无休止大幅增长。房价涨停和回落属于正常市场现象，关键是要顺势而动，切勿逆波逐流。

各种因素

房产价格是由宏观经济因素、政府财税政策、微观经济因素决定的，这些因素之间为动态关联关系，即任一因素的变化都会直接影响房产价格，且这些因素间互相影响。

不可预测性

没有人可以准确预测未来的房价，包括经济学家和行业专家。他们毕竟是人，不是神。但是，理性的市场分析将大幅提升投资的成功率。如果你抱着“无知者无畏”的心态来对待地产投资，那么现在你可以洗洗睡了。

市场解读第二步

大家一定继续追问，到底“悉尼房价还能升吗？”其实这是一个多个问题的综合体：

澳联储会继续加息吗？什么时候加息？

假如澳洲房屋贷款利率连续攀升，悉尼房价还会升吗？90后的小伙伴一定不知道，在他们出生的那个年代，澳洲基准利率高达18.10%, 这还不是澳洲历史上最高利率。美国在07年金融危机之前，美联储在04-06年连续加息17次之多，成为了07年金融危机的导火索。假设现在按揭贷款利率升至10%，市场必定产大逆转，泡沫瞬间灰飞烟灭。

为了防止澳洲经济崩盘，澳联储是万万不敢大幅度升息的。可是迫于地产市场过热和通货膨胀率过高的压力，适度调高利息会是调节市场最有效的财政手段。在当前险峻的经济情况下，政府财政政策会何去何从？

澳洲GDP及失业率会如何变化吗？

对比美国07年金融危机三大诱因 -- 经济增长滑坡，失业率增高，金融系统管理混乱。澳洲经济增长缓慢(每季度增长0.2%-0.9%)，但较稳定。失业率在近两年保持在6%左右，银行监管系统相对严格。因此不太可能重蹈美国的覆辙。

但是澳洲经济最大的弱点是其对中国及美国经济的依附性。中美经济持续低迷对澳洲经济会带来重大影响。如果经济萧条导致小伙伴们没了工作，还会买房或者租房吗？

澳币汇率

近期微信上流行一道数学题，2年前，汇率6，房价60万，首付6万澳币（36万人民币）；现在，汇率4.5，房价80万，首付8万澳币（36万人民币）。虽然澳洲房价疯涨，可近期狂跌的澳币为中国投资者拉低了房价。虽然Domain网站9月3日一篇文章说到“根据FIRB统计，在澳洲2014年销售的2700亿澳元的房产中，中国买房者购房价值仅占其中的2%。我对这个数字只能呵呵了。中国购房者的购买力在澳洲地产市场是有目共睹的。因此澳币汇率对房产市场中国际买家的影响十分重大。

悉尼房产的供求关系

供求曲线是宏观经济学最基本的理论。价格越高，供应越多，需求越低。影响悉尼房产供求的因素繁多，例如：