文 / James Tong
澳洲房价的上升速度已经快得不可预测，甚至快得让人有点担心，几乎所有的经济学家或研究机构，都要重新修正之前的预测数字，这时候，一个问题自然就跑了出来：
“总理为什么要放飞房价？”
讨论大问题之前，我们先来看著名博主连岳上周写的一篇文章，他为准备买房的读者打气：《经济不乐观，房产还值得投资吗？》。文章说：“只有乐观主义者才能成为好的投资者，如果你不是一个天生的乐观者，你就必须在后天学会乐观。乐观不是可有可无的选择，而是必备的技能……这世界上每年都会发生一件特别大的坏事，每天都会发生一些小的坏事，悲观主义者天天觉得世界要完蛋了，他自然不会有任何投资。”他的主张是：“没房住，又有能力，那无论你在什么地方，就去买套房子”。确实，投资置业，要花一大笔钱，还要担上一个长期契约，如果不看好、不乐观，谁会出手？这话不单在中国有用，在澳洲也同样适用。资讯发达，这意味着我们经常要被大大小小小的媒体轰炸，坏数据、坏消息层出不穷。在澳洲，最近令人担心的是：家庭负债率已经上升至全球第二；中美贸易战变成持久消耗战；澳洲的住宅建筑行业频频出现质量爆雷。对于一般人来说，还敢买吗？不买吧，看着房价飞升，也同样是不能排解的焦虑，要做到“乐观”殊不容易。怎么办？如果你担心房价要跌，就有必要先弄清楚总理为何要房价升。澳洲的房价，肯定是得到总理ScoMo指示，要往上升的。最早出手的记录，是2018年6月，身为财长的他，就指出近年来澳大利亚房价上涨，“不是投资者泡沫，也不是金融泡沫”，而是因为在房地产价格开始上涨时，“僵化的监管体系”阻碍了建筑数量的增长，导致供应无法满足需求。到今年五月，“保房价”直接成为他竞选的策略。在脸书上，现在还有清晰的记录：“我们的计划是以强大的经济、增长的就业记录，保护我们房产的价值，并且帮助首次置业者进入市场。”
过去两年，大家的房价被皇家调查委员会打去了一大截，他一定看不过去(虽然皇家调查委员会也是他在谭保的领导下，迫于无奈允许成立的），所以，就把重新上台的使命，设定为：替大家把跌去的房价救回来。结果，选举真赢了，就得付诸行动。对于低端买家，政府推出贷款担保计划扶一把：首次置业者在悉尼购买低于70万，在墨尔本购买低于60万的房子，可以获得联邦政府的资助。中低收入者以低至5％的首付就可以购房上车。不了解的朋友，可看看他公众号刚更新的文章《助您早日实现购房梦想》。对于中高端的买家，ScoMo一直推动银行恢复信贷，他上月访问纽约时就说：“澳洲的银行绝不能回避贷款，必须要给资本主义注入活力，我们需要一个健康，充满活力，并且乐于对经济给予支持的银行业”结果就是现在我们见到的，一季度上升5.2%，连澳洲最贵房价也从1亿刷成了1.4亿，政策如此高效，在澳洲真的不多见。ScoMo显然没有像一些末日派那样，认为房价往上涨，会制造出庞氏骗局，从而导致经济崩溃。
相反，他会认为，在周边世界都衰退的时候，只有房价上涨，才能带领澳洲经济走出困境。在经济学上，有一个叫“财富效应”的理论，它认为当资产价值上升时，人们的消费会更多。因为消费者会感到经济上更有保障。在得到“意外之财”的情况下，即使他们的收入和固定的生活成本与之前一样，也会更敢于花钱。而资产价值大降时，大家不知道未来日子如何，就会减少支出。这一理论也同样适用于企业。当企业的资产价值不断上升时，会更愿意扩张请人，扩大生产规模。于是就增加社会就业。也就是说，牛市时经济增长会被放大、加快，而在熊市中经济会收缩、减弱。所以，在所有板块都冒熊样时，总理只能让房市先牛起来。曾经有两位经济学家Karl Case和Robert Shiller研究了连续37年（1975-2012)美国各州财富和消费者支出数据，发现2001-2005年，房价上升使家庭支出增加约4.3%。而2005-2009年，房价下降使家庭支出下降约3.5%。这些经济学家的量化研究，未必能说明我们的房价涨回15%，社会消费就会增加多少。但可以想象的是，房价低迷的时候，即使政府大减税，每位公民派钱$1000元，大家也会不舍得去买个包包或吃一顿龙虾。所以，尽管已经有不少人批评ScoMo在经济上没有大计划、不敢作为，迟迟没有推出财政刺激计划（Stimulus Package），以使消费指数上升，然后促进工资上升。我们都知道，储备银行的首要任务是保就业。但保就业，就必须维持通涨2-3%的目标。这几年，大家都不愿意消费，通涨越来越疲软，甚至下降到零，储备银行降了三次利率，通涨也不太有起色。“副作用”倒是有两个，一是房价先上去了，二是退休人士的存款利息快没了。这让储备银行行长Philip Lowe被骂得一头包。行长Lowe一方面申辩，因为利息已经接近零，再降的作用越来越小，另一方面，他要求政府快推财政刺激计划。可是，总理和财长非常淡定( “vows to keep his cool on economy”)，认为目前这样就好。(最新消息：通涨回升到1.7%）10月17日储备银行副行长Guy Debelle，有一个《Housing and the Economy房市和经济》讲话。内容就是支持先救房市，再救经济。“房地产对其他经济领域有溢出性影响，特别是在通胀指数的影响上超过我们的预期。
在构成CPI(通胀指数)的一系列数据中，有两个最大组成部分是房租和自住业主购买新房，这两个部分加起来约占CPI份额的六分之一。
(注：既有房价不会直接计入CPI。)目前这些部分的通涨正处于历史低点，也反映了房地产市场的真实状况。”
看到了吗？原来，“救房市也等于救通胀！”，所以大家买房也是对国家有贡献呢。有兴趣的朋友可深入研究一下。人们的“悲观”，不是因为蠢，而往往是因为太聪明，能够看到现象背后的危机 -- 是看到危机、证实聪明后，就停下来什么都不敢做了。我就有一位经济条件很不错的朋友，非常善于发现问题，结果是，一直买不到房，也做不成生意。因为任何物业、任何生意、任何人际关系，他都可以一下子挑出毛病。所以，看通了逻辑、还要分清主次。在《澳洲房价飞升，功劳该算谁的？》一文，我说看懂澳洲的房市，必须要有一个大框架，就是这个意思。我们不能像末日先生Steve Keen一样，抱着一个危机观点十年不放。因为，在这十年里，即使有“负债太高”这个顾虑存在，国家还是不断进步，办成了很多事。另一方面，“乐观”又总是与“悲观”相对而言的，有悲观的衬托，看通危机之后的乐观才有真正价值。什么时候最危险呢？反而是没有悲观衬托，大众都一致乐观的时候……
作者：James Tong
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