【房市解析】房企困境！全员卖房，750亿目标压力山大

2019年09月11日 澳洲金融圈

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言


最近关于时代中国控股要求全体员工卖房的传言四处窜起。


有媒体报道时代中国控股要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。


如若没有完成，则需要办理离职。而若管理层所管部门完成率不到50%，管理层也会被裁掉。


对于这一点，时代中国火急火燎地出来澄清了。


据蓝琼房产报道时代中国相关人士表示，公司只是号召发动全体员工一起宣传、推荐项目信息，没有下硬性的指标要求。


虽然时代中国表示没有硬性要求，只是呼吁全员营销，但是其中有没有隐形的压力外人不得而知。


不过可以预见的是九月秋风凉爽，时代中国凉意正浓。


1


销量欠佳
750亿目标压力山大


九月和十月是两个带有幸运标签的月份，因为这时候正是秋收季节，再加上这两个月正逢中秋佳节，全民国庆，喜气洋洋。消费、投资等费用支出也因此明显增加。


所以很多房企都爱在九月和十月这两个月份开盘，随着消费心理的松动，这时候人们在购买房产方面也表现出更多的热情，“金九银十”由此而来。


但是Wind数据显示2019年7月，商品房销售面积住宅现房为1259万平米，同比下跌30.97%。


而且相比2015年以来的同时期商品房销售面积同比增速，2019年走到了这4年来的最底端，商品房销售面积已经呈现出了负增长。




虽然刚刚降准再一次落地，但是这一次的降准和1月份的降准所处在的政策环境是不一样的。


降准之前的国常会也已经明确资金不得流向房地产，所以楼市获利会呈现出滞后性，短期内资金难流向楼市。


还记得2019年初，时代中国的2018业绩发布会上，时代中国董事长岑利雄曾经说过：“去年定的目标是五百多亿元，最后实现了六百多亿元，今年定750亿元，有可能做到800亿元，就是在向1000亿元靠拢。”


不过2019年已经过去大半年了，而根据时代中国公布的半年报来看，时代中国并没有完成目标业绩的一半。




2019年上半年时代中国合同销售为312.3亿元人民币，和目标750亿元人民币相比仅完成了全年目标的41.64%。1-7月销售金额为368.12亿元，直到2019年8月，时代中国的销售金额才431.4亿元，仅完成全年目标的57.52%。


这意味着还剩下319亿元的目标需要在9-12月这四个月内完成。如果想要达到800亿的愿景，那么最后四个月的销售金额就要达到369亿元人民币。也就是说最后四个月卖出的房子最起码也要相当于2019年前7个月卖出的房子数额。


在房地产的黄金时代，人们争先抢房，这些销售目标或许绰绰有余。然而2019年下半年整体楼市销量趋势欠佳，接下来时代中国的销售压力可谓山大了。


2


疯狂拿地
时代中国陷入困境


时代中国是一家深耕于广东的房企，在2019年的土地储备中可以说90%以上的土储都是在广东。2019年时代中国的土地储备主要在广州、佛山、江门、珠海、中山、清远、长沙、东莞、惠州、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州、河源。



前几年时代中国还是名不经传的房企，但是自从2017年以来，时代中国开始明显扩张，逐渐在房地产界崭露头角。最近3年时代中国的股价也出现了明显的上涨。



也正是时代中国的扩张战略，今年上半年，时代中国奔跑在拿地的路上。


在2019年上半年的全国房地产企业拿地金额TOP100排名榜中，时代中国以143亿元的拿地金额赫然出现在排名榜第36位。2019年上半年时代中国的拿地金额已然超过2018年全年的拿地金额138亿元。


然而下半年开启之后，时代中国的拿地速度明显放慢了。在最近的7-8月两个月期间，时代中国仅仅花了9亿元来拿地。2019年1-8月全国房企拿地排名榜中，时代中国以152亿元排名第43位。


房企本身的经营模式就是通过不断的拿地、建房、卖房、再拿地、再建房、再卖房......这样的高速运转模式。


再加上，时代中国正处于扩张阶段，拿地速度明显放缓显然不符合战略需求，其实在这背后就和时代中国的资金困境脱不了干系了。


根据时代中国的半年报，2019年上半年时代中国总营业收入才159.4亿元，但是拿地金额就已经高达143亿元了。时代中国上半年的疯狂跃然纸上。



但是这也不得不让人疑问，这样疯狂的拿地，钱还够么?


在2018年年报中时代中国的现金和银行结余为274.3亿元，但是到2019年年中时代中国的现金和银行结余只剩下257.8亿元了。可见银行结余明显在减少。


然而，令时代中国惶恐的是银行结余减少的同时，有息负债在增加。2019年中报显示，时代中国计息银行贷款及其他借款合计达501.20亿，比2018年的476.31亿多出24.89亿元。


而且从结构上，在今年时代中国的半年报中，时代一年内到期的负债从73.12亿元增加到100.3亿元，另外76%的负债要在2-5年间还清。可见短期的偿债压力也是在增大。



一时拿地一时爽，负债到期火葬场。今年时代中国的高速扩张以及疯狂拿地弊端已经开始显现，时代中国陷入了资金困境。


缺钱了，就去借，这是所有房企的一贯作风。


但是今年上半年房企融资窗口收紧之后，房企的融资难度就增大了，整个房地产行业的融资金额也少了。同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。


这也就很容易理解，为什么时代中国要呼吁全员营销了，上半年扩张过于疯狂导致资金困境。


而让时代中国意料不到的是下半年国家在收紧房企的融资渠道方面竟然做得那么狠心。


借钱难度增加了，那就得卖房回笼资金，不过房子也不好卖了，唯有全员卖房。


3


游戏规则已变
房企融资角逐激烈


2019年9月6日央行罕见采用“普降+定向”的方式降准。普遍降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，向市场释放了大约9000亿的资金。


如果是在几年前，这样的一次降准，房企是要欢呼雀跃了，因为这意味着融资窗口期又要打开了。但是这一次，钱却没那么容易流向房地产了。


因为在9月4日的国常会议中已经明确提到：专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
前面暴哥也说了楼市调控的补丁打上之后，钱就不仅仅是七拐八弯了，而是“九拐十弯”了。资金要流向房地产就需要更多的时间，因此楼市获利会滞后。
此外8月29日经时代周报核实多家银行收到窗口指导，要求自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷规模控制在2019年3月底时的水平。


可见游戏规则已变，在接下来的游戏里，短期内房企之间的融资角逐也将依旧激烈。
时代中国的处境恐怕也是纳履踵决了！而这是也大多数房企目前的真实状态！



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