如何看清扑朔迷离的澳洲房产市场表象下的本质？在悉尼、墨尔本或其它澳洲城市投资的最佳策略是什么？投资者们该如何把握住市场大势？

从历史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之后，很重要的一个原因就是房屋负担性的差别。在上一周期，当墨尔本和悉尼市场达到了房产高峰阶段，房价变贵了许多之后，不少当地人把自己在墨尔本和悉尼的房子卖掉，搬到布里斯班或昆州南部的黄金海岸等地区。在那里，他们可以用更少的资金购买更大的房子，生活还有节余。

同样的情况现在也在发生，由于前几年悉尼和墨尔本的房价涨得太厉害了，已经有一部分当地人开始举家搬迁到昆士兰，开启新的事业和生活。

另外，对于悉尼和墨尔本的一些投资者来说，由于他们的房产价格在过去几年的市场中得到了不小的增长，现在正在计划将其中的增值部分套现，以更便宜的价格在布里斯班更好的区购买项目，如South Brisbane，Newstead，Fortitude Valley，Kangaroo Point，Woolloongabba这些近CBD的好区，价格却只相当于悉尼的50%左右。

所以布里斯班房市的周期一般都跟在悉尼后面。上一周期悉尼房市降温以后，布里斯班在几年时间内经历了持续增长，2008/09年左右布里斯班的公寓中位价和悉尼相当接近，但现在又拉开了距离。目前布里斯班和悉尼的房价差距是历史上最大的，也就是说，布里斯班房市的上升空间相当大。

从人们的购买力来看，布里斯班人的收入仅比悉尼人低不到10%，房价却只相当于悉尼的50%左右。所以亚太集团早在两三年前布里斯班房价开始上升之前便带领客户率先进入最好区的黄金地段布局。

在我看来，投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略，去那些比较好的区占地盘，以更低廉的价格入市。因为在好区的人口构成中，白领、专业人士、中产阶级等高收入者的比例较高。从长远来看，房价的升值潜力相对较大。同时由于有相对稳定的租赁需求，更能保证有租客源源不断地支付房租，帮助我们实现以租养老。

黄金海岸人口有60多万，排在澳洲几大首府城市之后，是澳洲第六大城。目前它的房市已经开启了一个新的周期，价格正在上升，加上2018年英联邦运动会将在这里召开，一些海外知名开发商已经进军黄金海岸市场。从这些迹象都可以看出，现在不乏是一个进入市场的机会。 

但投资者需要注意两点：

第一，黄金海岸是一个以退休者及游客为主要居民构成的城市，从房市的历史数据来看，它比其它城市更多出现大起大落的情况。

比如2008/09年金融海啸后，当时黄金海岸最大的几个上市开发公司倒闭了，房价跌幅超过历史上以往的任何时候。开发商倒闭后银行进行了清盘拍卖，有些楼盘房价掉了40%至50%，到现在还没完全喘过气来。

记得当时有一家做希尔顿酒店和高档公寓的开发商，卖的楼盘品牌和地点都非常好，但倒闭后被另一家公司接盘，大大降低了质量，最后没有成为一个很高档的公寓项目，楼盘价格在很长一段时间内一蹶不振。

对了，我可以说下我的一套投资房的实际情况：2005年我在黄金海岸买了一套140平米，三室两厅两卫的高档期房公寓。买的时候楼盘已经快建了，价格是66万5。13个月后完工的时候，昆士兰房市还在上升，银行对这套公寓的估价涨到了85万。也就是说，房价在13个月内升值了近30%。

当时看来，是个很好的投资。可是到了金融海啸时期，开发商倒闭了，这栋综合性物业当时只完工了一部分。于是银行进来清盘，另找了一家建筑商把这栋楼按原来的质量和设计建完了。

当时黄金海岸有一批楼盘都有类似的遭遇。而对于来清盘的银行来讲，他们接手是为了尽快把现金拿回来，所以造好后就赶紧要将物业以市场上能拿到的任何价钱卖掉。

但那时黄金海岸已经进入了房市的低谷，基本上是没有什么市场的。类似我买的那套漂亮又高大上的公寓，加上阳台足足有175平米，原来估价是85万，开发商仅以38.5万的价格就清盘卖掉了，这自然就影响了整体估价。

幸运的是，当时我得到机会又入手了一套38.5万的公寓。根据最新数据，这两套公寓现在已经都涨到50多万了，说明房价在回升。

所以从周期上来看的话，价格肯定会上去，对此大家可以有信心，但是投资者需要了解的是，像黄金海岸冲浪者天堂这样的地段，因为游客较多，人口较杂，所以当地比较有钱的人一般都不会买在那里住。

黄金海岸比较高档的别墅区有Paradise Waters，公寓方面最名贵的区是Main Beach，当地很多有钱人或时尚人士都选择居住在那里。

而冲浪者天堂来来往往的大多是来自全世界各地的游客，海外或澳洲当地的部分有钱人可能会在附近的某个高档楼盘里拥有一套公寓，但主要是作为度假用，一般是不会在那里长期居住的。

所以投资者必须非常谨慎，需要了解黄金海岸什么地点是最值钱的——往往是当地有钱人愿意住的地方。投资者要是将短期游客作为主要租客目标，那房租和房价就比较容易随着市场的上下起伏和旅游的淡季旺季波动。

第二点需要提醒的是，黄金海岸的价格虽然正在上升，但目前的中位价还并不是很高，普通的二手房两居室的价格在五十多万。然而据我了解，当地有些很一般的楼盘已经卖得很贵了，有两居室的公寓卖到了八九十万澳元。

现在入市的买家如果购买了八九十万澳元的两居室公寓，那可能在相当长的一段时间内，都是没有什么升值余地的。有的开发公司声称提供房租担保，但那只是出在羊身上的羊毛。

如果已经退休的投资者用现金买房，目的只是挣房租，看重的是回报和稳定性，那或许可以考虑，但既要回报也要升值的投资者就要好好计算一下性价比了。

有些中国开发商的楼盘卖得很贵，并且大部分都卖给中国的投资者，不少中国土豪确实很有钱。但问题是，价钱抬上去以后，万一他们将来走了，会是什么样的下家来接盘呢？当地人恐怕不太愿花那么多钱接手，或者根本就买不起。

这就有点像80年代末期日本经济高速发展以后，产生了很多日本富人，他们来到包括黄金海岸在内的一些澳洲城市，买了很多酒店和高尔夫球场，也购买和建造了不少房产。可是后来日本经济下行以后，他们都撤了，给原本投资的领域带来了相当一段时间的空白和跌宕起伏。

依我看来，现在要是在黄金海岸投资的话，四五十万澳元应该是很好的性价比，高档一点的物业价格应该在五六十万左右，市场毕竟刚刚才开始上升。但现在有些楼盘的价钱已经把新周期的高峰升值空间也算进去了，对投资者来说就有很大风险，很可能挣不到什么钱。

任何一个楼盘若要实现长期升值，一定是要能吸引当地自住者市场的，如果全是投资者买，仅凭他们的竞争将价格炒上去，将来是没有发展后劲的。缺乏下家接手，就有可能出现大起大落，投资者要清楚这一点。

最后总结一下，我个人对黄金海岸的看法是：根据上升的市场走势，现在确实不乏入市的机会，但投资者一定要买对地点，可以考虑Main Beach（富人区）和South Port（黄金海岸CBD）等区域。另外一定要买性价比好的楼盘，别花远高于中位价的钱入市。

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