现在海外房地产投资的热度如火如荼。投资房地产的资金绝大多数涌进海外一线城市，目前全球经济都不景气，人民币也贬值跳水，中国股票市场尤其跌宕起伏，国际化的资产配置已经成了国内高资产人群的不二选择。投资房产是一个明确的选择，但是在国外投资房产，一定要谨慎细微。盛通今天就为你总结以下澳洲房产投资的禁忌。

一、缺乏投资策略 

这是不少初入澳洲房市的新手不知如何着手进行的事。投资海外房产前应先制定策略。这就象制定一个游戏规则一样，定下自己的目标，方向，以及要达到其目标的方法。如果没有一个前后一致的明确目标，无疑会陷自己於败局中。

你所要做的是，拿出纸和笔，写下你的计划与达到目标的步骤： 

1. 目标是投资收益盈利（租金收入）为主或是著眼于物业增值

2. 正扣税还是负扣税

3. 新建物业还是二手物业

4. 短期投资还是长期投资

5. 哪种物业类型（house, apartment, townhouse, unit）

6. 自己的负担能力——上限与下限 

二、缺乏分析，情绪化 90%的首次澳洲购房置业者在作决定时是情绪化的，只有10%是出于理性的考虑。

作为投资者，你必须把这个比率反过来，用90%的理性分析，仅10%留给情绪。当你说你喜欢上某个物业，并且非要把它搞到手不可，你已经带上了感情色彩，往往这类买卖会令你不是买贵了就是过度投资超出自己的实际能力。如果你能在整个买卖过程中或是商谈价格中能稍微拉开一点心理距离，或许会给你带来更有利的还价空间；而且心里确信，总有别的机会，或许就近在不远处。把冷峻的财务现实与个人情绪分隔开来，你会做出更明智的投资决定。 

三、轻率匆忙与犹豫不决 

澳洲物业投资者中常见两种相反极端的类型：一种是被某网站宣传或某个周末演讲所激动，匆匆忙忙买下第一个碰到的物业。其结果不是买下了并非物有所值的物业就是买错了物业类型，完全不适合自己的投资组合。另一种是听了一个讲座又一个讲座，过度分析、考虑、规划自己未来的投资旅程，以至忘记了要付之于行动。一个创富者至少要开始走出第一步并从经验与失败中学习置业的方法与最佳策略。在这点上，中庸之道是治病之药：避免这两种极端而取中间路线，避免急躁冲动，稳扎稳打，在心中有数的准备下，当机立断，克服吃第一个螃蟹的心理恐惧。就这样，你又跨越了首置投资的另一个误区。

 四、不耐烦做长线投资 

澳洲物业投资不是一个让你一夜之间成为百万富翁的投资项目。与股票投资的价值多变相反，这是一个长线赢利的投资法门。这正是水泥与砖块的内在力量，它的实力在於长久地提供增值回报。要想从物业投资中成功，就要让这建筑物发挥内在潜力为你服务。这样你才能够轻松地以钱挣钱，以利盈利。 

五、选择物业类型不对路 

这里有一个给海外置业初学者的简单规律：不要买远离澳洲大城市城区偏远的公寓，这种区域里通常是House为主导，其需求量也很大；相反，同样的道理，近澳洲大城市内城的公寓是需要量比House要高得多的物业类型。另外，靠近当地学校、交通、商店、娱乐、医院等基础设施的澳洲物业往往给你带来更好的升值机会。 

六、缺乏有效的市场调查 

如果仅仅浏览网上广吿中的物业便作决定这是不够的，还应与我们澳盛国际专业资深顾问多谈谈，了解情况，澳盛国际还向您提供澳洲大城市市政府相关部门的信息和当地物业协会的信息。友情提醒：不要疏忽了解和调查，否则代价太大。

七、高估收入和低估费用 

如果你不做预算，等于你做了一个失败的计划！尤其是事关每一块钱的出入与耗损，没有人替你承担结果，只有你自己。了解清楚一个澳洲物业能租多少钱，你可以多比较几家相似物业的开放单位，瞭解目前市场到底愿意出什么样的价位，算好在你拥有该物业期间需要准备多少资金来应付各种费用。检查每一项投资过程中的变数，保证有足够的资金可以动用，对付方法是宁愿低估你的收入和高估支出费用，这样你就可以自由又轻松地避免难堪局面。

 八、选择不合适的贷款产品 

寻找还款期最长，实际费用最低的定期产品——不要只盯著澳洲利率。还要了解一旦转贷的罚款，数额是否合理。记住，这是一个长期买卖和长线的资产，所以需要一个最合适而又有适当弹性的贷款产品。你还要考虑到，当你要买下一个物业时，贷款机构提供服务的素质，速度及可靠性将会如何。 

九、忽略物业检查 

如果你买的是澳洲现房，物业检查需分两步走，一是请专业人士做建筑与虫害检查报吿，另一个是自己做细致功夫。从内部环境到外部周围环境，仔细看清楚，比如，是否有虚假修饰掩盖缺陷之处。做详细记录，包括墻上粉刷的状况，地毯/地板的状况，房内是否潮湿或有异味，找出其来源；试试水笼头、电灯、炉灶等开关，看各种设施是否处於正常操作状态。 

十、“自己管理物业” 

有些国内投资者认为把物业交给物业经纪代管是浪费盈利收益。随着投资物业增加，您会发现花大量时间与精力周旋在修理工和租客之间，会把投资的乐趣变成不胜负荷的烦恼，也严重影响了进一步投资的兴趣。尤其是与租客发生不愉快事件时，要庭上解决的麻烦与担心，有如心头挥之不去的梦靥。澳盛国际的建议是：你如果有时间、有心情、有精力，行，你可以赴澳自己管理。但是想一想，如果不是把时间消耗在通水管、修电灯、等工人上门的亲力亲为中，你可以节省多少时间和精力去寻找更多的投资机会，去硏究市场？请想一想，有个专业人士和你站在一起，替你照管物业与租客打交道，你的投资生活不是会更加愜意吗？ 

澳洲房产投资不断的升温，购买澳洲房产正当时。但是投资澳洲房产在选择的时候都应该首先做足功课，充分了解当地政策，澳洲房产投资更需要谨慎 ，任何投资都是讲技巧的，不是每个人都回报满满，一定要懂得如何投资，在考虑自身喜好的同时，也需要考虑整个大的澳洲房产市场的需求和走向。