今天我们谈一些比较敏感的话题，理财，以前我经常PK楼花，现在想动动金融人士的奶酪。 首先声明我不是持牌理财顾问，这篇文章都是我自己主观认识，不针对您的个人理财或投资的建议，不喜欢的朋友就请别往下看了。

东北有句话叫“是骡子是马拉出来溜溜” 很多神话你放到阳光下，自然就一目了然。 今天你去世界各国任何书店买到的理财书籍，或咨询任何理财顾问，得到理财建议都是以下几个步骤

就这样一个分配，每年你就要给出2-3%的管理费给理财师或基金经理

我们的纠结不在于花钱，而是赚钱。。。。

在澳洲上班的每个白领，企业都会支出您收入的10%到养老金里面，那些钱养老基金的经理会用来帮助我们投资。理论上来说，政府希望我们投资到养老金的钱可以在股市里翻倍，这样可以减轻政府负担，我们每个人都可以在退休时有足够的钱来生活。

也就是说每位上班的白领人士都是在无意中执行着理财师提出的的买进，持有，复利的过程，每个人其实都是被动的投资者。

尴尬的是万邦君2003年移民悉尼，当时悉尼的火车票往返要$3.6，现在单程都要$5.3了。请问在阅读的各位，物价翻倍的今天，哪位的养老金在这15年之中翻倍的？

我上网上搜索了一下，目前看到10年回报最好的养老金是6.5%每年

文章具体也没告诉我这回报是不是净回报，因为很多基金的回报率并没有减去基金的费用和成本

Rest 网站上投资费每年0.05-0.81%，80万以下管理费0.1%， 资金抽离费25元，第一次免费。

在通货膨胀大约在3%的今天，这个回报减去各种杂费，基本是负的。

如果我们来放开25年的来看，网上查到养老金的中位平均回报是7.4%

不用我说您也知道，25年前通货膨胀要比现在高，那时候贷款利息都能到10%。我记得花旗银行2005年给出的5年定存是7.3%。

金融业最美的地方在于，所有风险提示都用一段小字写在文件下面。当你不满意时，他/她可以提醒你过去的回报不代表未来回报。白话说就是你花钱让我帮你投资，但我无法保证收益，我只要确保我在我职责范围内尽忠职守，但亏损不是我的错，你无法告我，还要继续给我钱。

当然基金是有业绩奖金来鼓励基金经理在市场上博取更高收益的，例如如果市场回报4%，我的回报是6%，那高出市场回报那部分基金经理可以拿20%。

问题来了，假设说基金经理什么都不做一年可以拿1%管理费，如果自身基金回报高于股票大盘的回报可以拿这回报之上的20%，哪个更容易呢？当然是管理费啦，不是每个人都是索罗斯巴菲特，谁能天天打败股市，最好的方式是大量买入蓝筹股，亏也亏不多少，赚也赚不多，但多找几个理财师让客户买入基金，基金管理的资金越大，管理费越多。

传统的理财方式是一个可有可无的东西，它改变不了你的阶级，翻转不了你的命运，我至今为止还没有见过一个靠传统理财发家致富的人。据我所知福布斯400榜上只有一位靠这种passive股市投资复利发家的人，Frank Booth，他是查理芒格的朋友，1963年认识巴菲特后在他基金里放了一百万美金，就再也没去管它，今天这笔钱已经变成了几十亿美金。请问您觉得Frank的成功你可以复制吗？

中产所向往的那种攒一笔钱去投资，就可以财富自由是不存在的，他们所幻想的钱生钱和理财说白了就是如何躺着把手头资源排列组合一番，然后两块钱变成三块钱。

拒绝每周末去看房，拒绝阅读学习更多投资技巧，张口闭口说自己没有那么大野心，翻译过来就是我不想承受那么大的压力。但是你还想发财呢，这可能吗？

理财计划的第一个要素，知识。没有人能取代您自己，也没有人比你更关心自己的钱。您不需要亲力亲为，但您得懂投资到底是个怎么回事，最起码对市场，投资产品，投资成本有大概的了解。

听着别人以钱生钱的口号，结果买了e租宝，那您就只能怪自己理财知识太少。没有理财知识的人去理财，这个行为不叫理财，叫赌博或碰运气。

信息时代的今天，我们不缺知识，微信上的文章， 大V写的干货，视频网站的免费讲座，你真心花好几年都看不完，但哪些是真的，哪些是假的呢?

万邦君坚持相信一个模式 ：读书不如独立思考，独立思考不如模式。

什么意思呢？读书是好事，书和书的知识很多都互相冲突，有人告你要买进股票，长期持有，有人说比特币是好投资，区块链改变世界，你到底该信谁的。很简单，谁都别信，独立思考，你看看你身边的亲戚朋友，有钱人都是干什么赚到的钱。像万邦君周围的朋友，有钱的不是做生意的，就是买房子的，然后再思考一下，股市里到底是谁赚到大钱的，是散户？还是那些把公司运作的上市的企业家。

思考这些有钱人赚钱的行为的共同处，您就会看到统一的模式，万邦君看到的模式是做生意+买土地。

理财的下一步是选择投资产品。我直白的说，如果不是有什么特别天分，或资金上千万，所有的资金就买入房产吧，然后长期持有。为什么呢？

这就是我们说的理财第二要素雪坡

雪坡有两个含义，一个是寻找正和市场，第二个是拒绝波段投资，坚持长期投资正和市场里未来10-20年会一直增长的板块。

什么是正和市场，这又有什么含义呢？我们把可以投资的金融理财产品，分为正和市场，零和市场，还有负和市场。

正和市场代表产品本身具备回报性，买的人都会赚到钱，你和庄家和其他买家不是博弈的关系，如房地产市场（租金）和债券市场（利息）。

零和市场是所有买家都是博弈的关系，你赚的钱往往就是别人赔掉的钱，如股票和外汇市场。

负和市场就是赌场和P2P（小额信贷投资）平台，所有人早晚都会亏钱的，因为这本身就是庄家设立的骗局。

当然主要你掌握相关信息和资源，你可以在任何市场赚钱，没有人可以阻止你赚钱，不是有部电影说有人玩21点在赌场赚了几百万吗？问题你去学你能学会吗？ 万邦君不是天才，我更多想在正和市场找机会。

投资界很流行波段理论，白话说每个时间段的每个投资产品表现都不一样。研究经济的周期，每次都挑选在这个周期表现最好的投资产品，例如中国就有人喊出了家庭资产配置规划就是13年在利息下行时买企业债，2014年正式降息后买A股，2015年买房，2016年买美股。这种操作至少2013年资产已经翻倍了。放在澳洲就是2012年买悉尼，2015年买墨尔本，2016年买霍巴特，每次都选涨得最好的产品。

这种看起来天衣无缝的操作，其实是彻彻底底的骗局。我就弱弱的问一句您是如何做到把把都压对的？ 每次All in没计算持有成本，税务成本，售出成本，调研成本，时间成本吗？如何确定自己卖就一定卖到最高点？

选择对了 产品还要确定是哪里的股市，选择对了美股，还要确定哪个板块，选择到了板块还要还要选对哪个个股，这样您才能得到那种传说的回报。玩波段的朋友，您是怎么能做到如此正确，一连正确十几次呢？

撇开正确率不谈，你也可以说每次看到一个机会，你都不会拿全部家当去投，而是每个波段都投入一部份钱去玩，但这样回报率没那么高了，例如你只买一套霍巴特30万的房子，去那里考察，来回往返飞机票加吃住，就要花掉1-2%的房价，还有大量调研的时间成本，要知道涨8%才2万4000刀，你得指望它三年翻倍，才值得，否则成本太高。

人犯错误一定比正确的时候要多，但作为投资者你要在关键问题上不能犯错，那就是你要找一个雪坡，一个有着长期上涨趋势的市场，在我有限的知识里，在资本体系制度到现在为止一直长期表现最佳的市场，一个是美国的道琼斯指数（没有指数基金前也是无法投的），另一个就是大城市的房产。

房产的优势在于它有杠杆，可以扩大你回报的倍数，还有租金帮你持有。 在过去几百年的规律是长期持有土地的人几乎没有输家。历史教会了我们很多道理，关于房地产的历史功课就是，大城市的房地产长期上涨是大概率，下跌小概率。

您投资的是一个十年，二十年上涨趋势的产品吗？

在我看来理财就是每年买入大城市房产，这才是真正的复利，这是有一百年数据支撑的产品。您可能会问富人很多也买股票啊，傻孩子穷人买的叫股票，富人买的叫股权，能一样吗？

那下一步就是我个人认为的理财第三要素，升值。

如果您的房产投资观是建立在以租金来达到财富目标的话，那您一定发现房产这条路，走不通，走不远。为什么呢？因为你怎么算怎么不对劲，在有贷款的情况下，租金减去利息和维护成本，它永远都是负的，等你媳妇熬成婆，租金成正后，你一refinance它又是负的了。大城市的房产从来就不存在正现金流，这就是常态。

就算把按照市场上教你那种卖掉5套还请剩下贷款，留5套那种方法，您所拿到按照现在的租金回报，预计是15-17万左右，听起来还不错，可是当您计算税务，物业管理费或者土地税，房屋维修成本，水费，中介管理费，您5套房子给您的就是一个打工钱。您辛辛苦苦十几年买了十套房，跑拍卖，斗中介，选区域，看户型，推迟物质享受，十几年如一日的坚持等待您的，不是大富大贵的生活，而是晚年继续您的年薪8，9万中产生活，恭喜！当然你不需要上班也有钱拿，但有谁知道上班是帮你省钱，空闲时间越多那就要花更多钱去打发时间。

如果真靠租金您莫不如去买个商铺，然后一生想办法付清它，然后吃租金。或者做个小生意开间店，哪个不比买房子强啊？您买房子就为了升值啊，房地产不靠升值那还叫房地产吗？倘若您退休时把一千多万的房产都抵押了（十套），50%杠杆，对冲账户里房到5-6百万，请问您能花多久？

古代打仗大家都喜欢看骑兵冲锋，步兵摆阵，孰不知远征军里，50%人员是属于后勤人员。对于房地产投资也是一样，普通人的理财就是买有升值潜力的房子，这是最重要的。买买买，这是理财计划的10%，而剩下90%就是如何解决房子所产生的负现金流问题。

你如果像我一样参加过所有地产付费课程，您就知道主流投资界对于负现金流解决方案也就三种

第一条说过很多次，所以不会再提。2，3条本质已经脱离房地产投资范畴，属于房地产衍生的一种生意，有钱谁都可以做，但想持续做下去得有资源，花时间，砸资金，如果玩不好，毛利不会比任何其它传统行业更高，和你开饭店，开超市本质是一样的。

普通人解决负现金流最靠谱的方案就是以贷养贷+职场收入。

房产投资90%是“功夫在诗外”，没钱就别理财。理财，理财，没财如何理呢？每当我看到那些什么年薪三万如何通过小钱变成百万富翁的广告，如何买到房价15万的正现金流房产，我就觉得好笑。您是想买符合收入承受范围内的房子，还是想买真正可以赚钱的房子。美国富翁Grant Cardone 说自己年轻时候犯了最大的投资错误不是不投资，而是年轻的时候想投资而又钱少，结果去买了不赚钱的房子，最后搞到租客毁掉他的房子，他又还不起贷款。他痛定思痛，决心每周去看拍卖，找出什么才是赚钱的房子，然后拼命赚钱，去买那些可以帮他赚钱的房子。

房产投资是对你个人收入的一次变现，这条路能走多远完全看你职场或商场混的好不好，没钱想买房，没门，这是世界上最嫌贫爱富的行当，但它的好处是只要买入具有成长性地区的房产，您一定会富有。做生意有赚有赔，趋势变化莫测，房地产是一个慢富但又异常稳健的道路。所以真正的理财就一定要买入高回报，低风险的物业，你不但要左手投资，右手想办法赚钱，两个轮子一起滚起来，这辆车才可以开起来。

一个初步的理财框架就是

学习正确的房产投资知识（知道自己为什么要这么做和怎么做）---每年购入1-2套大城市的房产—通过refinance和工资来筹集首付和应对贷款问题—不断买入---到极限—增加自身现金流，等待赚钱效应—休息好继续买入

您可能会想，说了半天废话不就是和大街上卖楼花一样吗！， 买入，refinance，买入，最好永远不卖吗？

形相似，但意不同。首先您要熟知悉尼，墨尔本的所有价位的板块，因为每次refinance出来的钱不一样，这两个城市从30万-3000万的板块都有，也就是说你只要能从房子升值部分套现出6-7万，你都有机会在大城市投资，你的资金随时最大化利用。

跨省投资的优势的另一个优势是可以节省土地税，每个州只会按照本地你所有拥有的土地的价值来收取土地税。

您本人必须有房贷和基本生活费等三个月所有支出的总和的存款，这笔钱永远不动，存在银行做紧急资金。

如果收入和信贷都无法突破瓶颈，无法置业或refinance时，卖掉1-2套贷款比例低，升值多的物业，变现的现金，卖1套买入两套更便宜的。

通货膨胀和人口增长的是核心

房产是分享这两个趋势的工具

Refinance，选筹，装修是扩大盘子的手段。

一个大致的计划如下：

目标： 每年买入一到两套大城市房产（二手带地为佳）

标地：悉尼买城乡结合部，墨尔本买市中心的内环

首付： 解决首付途径分为

低于市场价买入+refinance

装修提升评估价值+refinance

人为筹集首付

负现金流：

Refinance的钱去cover

提升职场收入

分租或家庭旅馆

抗风险：

三个月家庭所有开销准备金

当贷款无法提升时卖出杠杆低的房产

当市场增值缓慢时，出现负现金流时，停手等待赚钱效应

收益：

追求至少6-7年翻一倍的收益

争取在两个周期内买到10套房子（14年），因为是不断的买入在不同时期，追求在14年内平均下来，所有的筹码都翻一倍（别小看这点，不信看看网上能看到很多房子，10年只增值30%-40%）。