关于自住房与主要居所,你必须要懂的税务区别

2019年05月21日 澳房汇


文 / Frank Lin


很多时候在和客人的交流过程中,我们发现大家对于税务的认知是不一致的,因此希望通过问答的方式,来帮助大家解答各种关于自住房的税务问题。


我可以同时拥有两套自住房吗?


我们常说自住房,就是自己居住的房子。在澳洲没有任何人可以限制你拥有多少可以自己居住的房子,因此你可以拥有不限量的自住房。


但是,在几个自住房中,你只可以有一个主要住所,在税法中被定义为Main Residence 或者叫做 Principal Residence。这个概念非常重要,因为你的主要住所和其他的所谓你的没有产生收入的房产,在税务的处理上是不一样的。


那么怎么界定我的主要住所呢?

我两套房子,两边都住不可以吗?


基于ATO税务局的定义,你的主要住所需要符合下面几个条件:

  • 你和你家人的住在里面

  • 你个人的物品放在里面

  • 你的邮件投递到这个地址

  • 你的公民投票地址在这里 (这个非常重要)

  • 你支付这个地址的水电气等服务


在评估的时候,税务局同时也要考虑到你的居住意图,居住了多久,以及你个人的情况。


从上面的条件看,你的身份证件地址和你的公民投票地址必须是唯一的。




到底我的房子(们)要交些什么税?


说到房产无非存在两种税务:

  • Capital Gain Tax 也就是所谓的资产增值税(这个只有在转手的时候才会发生-所谓的完成时);

  • Land Tax 也就是地税(这个是每年都会发生-所谓的进行时)。 


我们快速的解读一下资产增值税的计算方式。


举例:你购买了一套投资房,购入价是80万,一年后卖出90万,获利10万。 资产增值税中,当你作为个人持有财产超过12个月,你就可以有50%的折扣。 因此你只需要为10万的50%,也就是5万缴税。如果当个财政年你的税前工资收入是9万,那么这额外的5万元获利你需要缴纳37%的税,也就是1万8千5百块。


而地税 Land Tax 每个州不同,计算方式也不同。以新南威尔士New South Wales 为例,你自己居住的房子如果被认定为主要住所,那么脚下的土地是不用缴税的。如果是你的非主要住所,那么你需要查看在你名下所有土地的价值。超过62万9千(2018年数据)则需要按照比例(1.6% 到2% )缴纳土地税。


 我自己的家要交什么税呢?


如果是你自己的主要住所,也就是你的家。你可以免除这两种税,但是,你需要满足下面三个条件才可以:


  • 这个房产必须是从购买之初到卖出一直都是你的主要住所。

  • 你没有从这个房产来赚取收入。(这个里面包括使用房子做生意开店,或租出去等)

  • 这个房产的占地在两公顷以内。


如果我从一个家搬到另一个家,

我的老房子会面临什么税务问题?


这是一个经常会发生的情况,我们要讨论针对老房子的几种可能性。


1. 卖掉老房子


在这里税法引入一个“六个月法则”。这个说的就是当你从老家,搬到新家以后,你有六个月的过度时间。在这六个月的时间里,你的老家和你的新家都是你的主要住所。如果你在购买了新房子后的六个月内卖出了老房子,你的老房子依旧被认定为你的主要住所享受税务的优惠。


这”六个月法则“也还是有三个条件的:

  1. 在你卖出的12个月前,你在老家里居住了至少3个月

  2. 在那个12个月内,你没有从这个老房子获得任何收益(例如租金)

  3. 新房子,成为了你的新家,而不是作为投资用途。


如果超过六个月卖出,则需要按照超过6个月的天数,按比例计算资产增值税。


2.  租掉老房子


当你租掉老房子的时候,你需要重新找估价师来估值你房子的市场价值。 


如果在未来的一天卖掉,你用那时卖掉的价格减去搬出去时候的估价,所得到的利润再按照资产增值税来交。在税务局这个叫做“home first used to produce income” rule (自住房首次产生收入法则)。


举例:小王在2013年花65万购买了一套自住房,在2015年他搬出来,并住进去了新买的公寓。同时他也把自己原来的房子租了出去。他找到估价师评估了市场价原来65万的房子已经升值到80万。在2018年,他发现无法承担贷款,以85万卖掉了老房子。在计算他的资产增值税时,我们用85万-80万,得到5万,由于他持有这个资产超过了12个月,因此他可以享受50%的折扣。于是他将2.5万加在了他当年的收入中缴税。


如果我有Home Office (家庭办公室)

是怎么处理税务问题的?


利润按照使用比例来缴税。 


举例:小红是一位IT专业的工程师,她的多年经营使得她可以自己在家接各种合同。 她的房子总面积是200平米,有40平米是作为她的办公室,占地20%. 她一共在房子里居住了8年,而仅这两年她开始了自雇的职业。 在她卖出的时候,卖价和当时的买价相差20万,因此,她可以用20万X20%(占地面积)X20%(2年时间)=8千,加上超过12个月的持有,她还可以享受50%的折扣,因此再卖出的时候,她只需要把4千元加入自己的收入中缴纳资产增值税。


了解清楚自住房的税务问题,可以帮助你更好的做出人生的决策。 如果你有不确定的地方,一定要和专业的会计师或有税务规划资质的财务规划师咨询,让他们帮助你考虑清楚自己的选择。


  

Frank Lin

认证财务规划师,税务规划师。创办TNT Wealth财富管理和澳洲理财小助手。 用专业知识和科技实现一站式的财富税务规划管理,帮助华人实现财务自由。


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