如果家庭支出放缓，政府将要担心预算问题。图：DOMINIC LORRIMER

文：Shane Wright

原载：https://www.smh.com.au/business/the-economy/aussie-property-market-facing-the-moment-of-truth-20190102-p50p8k.html

编译：澳房汇

目前有两个关键问题使得储备银行、莫里森政府、联邦反对党以及悉尼墨尔本的业主们夜不能寐。

房价还会跌多少？房市调整会对整体经济造成什么影响？

一年前，CoreLogic发布了2017年底的全国主要房地产市场报告，指出整体增长率处于“自2009年以来的最快速度”。

十二个月后，CoreLogic指出，在2018年全国房价下跌4.8％之后，澳洲面临“自2008年以来最疲软的房地产市场”。

这4.8％的跌幅当中包含了很多宗“罪”。

去年，悉尼房子的中位价下降了10％，跌幅超过10万元。在墨尔本，房屋价值下降了9.1％或75,000澳元。

在过去的三个月中，这两个城市的房价都下跌了4％以上，反映出2018年后期的下降速度有所加快。悉尼房价较峰值已下降11.1％，是自1980年以来的最大调整。

把通胀考虑在内，在过去12个月中只有四个主要地区 - 霍巴特，堪培拉，布里斯班西部和阿德莱德 - 其实际价值出现了增长。

在家庭债务居高不下，监管机构收紧贷款标准，以及银行皇家委员会最终调查结果悬而未决的背景下，房价下跌可以被认为是一个总体积极因素。

还有就是那些想要进入房市的人会受益。在被价格排挤多年之后，澳洲的年轻人现在有更多的机会买房。

不过如果市场找不到底，这些好处很可能会被一扫而空。

在联邦预算的中期更新中，财政部指出，虽然房价下跌还未对家庭产生“显著影响”，但进一步下降“可能会抑制支出”。

在受价格影响最多的地方，新州财政部则更为担忧。

在最近的新州预算更新中，财政部指“未来的一个主要风险是家庭应对房价下跌的方式，特别是在债务水平较高且银行正在收紧贷款标准的时候”。

目前悉尼的房价相较2017年7月的峰值下降了11.1％，而墨尔本的房价自四个月前的峰值下跌了7.2％，在这个问题上，那些房价进入调整期更久的地区可以提供一些借鉴。

自2014年年中以来，珀斯房价下跌了15.6％，而在达尔文，房价下跌了24.5％。

在此期间，西澳零售额增长了3.2％，在北领地，零售额仅增长了0.6％。而在全国范围内，零售业收入自2014年年中以来增长了15.1％。

虽然珀斯和达尔文两个房地产市场还有其他因素在起作用，但是关于房价上涨的财富效应及其与整体经济的联系，经济学家们拥有长期及充分的数据分析。

上个月的全国性数据显示澳大利亚家庭受到低工资增长的拖累，降低了储蓄水平以维持其总体支出。某些行业正在苦苦挣扎，譬如汽车业，陷入了两年多来最大的困境。

市场已开始押注储备银行将削减官方利率，因为他们预计业主们将因为房价下跌而减少支出。

如果房价在1月和2月再次下跌1％或2％，那么3月份澳央行的董事局会议将变得很有趣。

对于总理莫里森和财长弗里登伯格来说，家庭支出的放缓会对他们的经济预测造成一些损害，而这些预测会影响接下来的联邦预算。市场原本预计这将是澳洲十年来出现的首次盈余，并将成为莫里森政府的关键选举信息。

对于反对党领袖肖顿和影子财长鲍文来说，在一个下跌的市场，要推销已然制定的负扣税和资本利得税改革，变得更加艰难。

可以预见，在未来几个月，每周的拍卖结果和月度房价报告将获得各方面的高度关注。

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