文 / James Tong
有一句比喻：“买房就是买一个城市的股票”。
说的是买房要研究好基本面，若一个城市品质不错、趋势不错，那么这个城市的房价长期会一直看涨。虽然有时会受大盘或政策影响有点回落，但价格还是由城市的基本面决定。
这个观点把巴菲特的价值投资理论应用到了房地产，也算是一个创新。可是实际操作起来还是挺困难。比如有朋友看好悉尼的基本面，但还是常来问我：应该买哪里?
因为悉尼确实太大，而且越来越大。以至于说整体房价下跌了6%的时候，还有不少区域录得超过30%的增长。(见上月文章:《过去一年澳洲哪些地区房价增幅最大?》)
有没有一些更“实用”的经验？有的。
一位建筑师好友在帮别人设计房子的同时，自己也买了不少房子，十几年下来，收的设计费远比不上投资房子的回报，他总结出来的经验就一条：买距离火车站800米以内的房子。
另一位朋友是经验丰富的发展商，问他买地开发如何选址，他答得爽快而又简单：最喜欢的是两条火车线的交汇处。
他们不约而同地说到了火车站，因为有了方便的交通，就会吸引很多需要规模效益的设施汇聚到一起，比如购物中心、办公楼、医院、学校、食肆。
即使现在没有这些配置，将来也肯定会有，当利好消息不断公布，增值就有更大空间。
这几年在悉尼，新机场、公路、铁路、遂道越建越多，也制造出不少投资的理想之地，即使要挑选有两条火车线交汇处，各位看着交通地图，也可找出不少。
如果你手上的预算还允许进一步筛选，就可以添上更多要求。比如：
要与CBD尽量靠近，有大量高端工作职位；
要有村落般的生活情调，社区整体素质较高；
要有开扬景观，能看到悉尼湾最好；
要方便生养小孩，也要方便老人到医院急诊；
子女成长可上名校，升大学后也距离不远；
政府重视发展，已有大投资、大计划；
价钱还不至于高攀不起…
这样数下来的话，选择就会越来越少。最后，很有可能，会和我想的一样，来到本篇要说的St. Leonards。
St. 是Saint的缩写，意思是圣人般的好人。由于这个好人特别善良、仁爱和有耐性，是世人的楷模，基督教、天主教会特别授予荣誉，以表彰良好而圣洁的生活方式。
在大约公元六世纪，有位叫伦纳德Leonard的法兰克贵族，请求他所属的法庭院长授予一项特殊权力，让他可以在任何时候，释放他认为值得重获自由的囚犯。结果他真的获得了授权，并行使权力放了几个囚犯，于是所有囚犯都视他为保护神：Patron Saint。这就是St. Leonard的起源。
到了1783年，有位很有名的英国政治家Thomas Townshend，被封为悉尼男爵Baron Sydney。由于他负责把囚徒流放到加拿大和澳洲，后来又被封为 Viscount Sydney of St Leonards，意思是让囚徒们得到自由的悉尼子爵。
五年后，也就是1788年1月26日，Thomas Townshend挑选的总督Arthur Phillip，带着第一批囚徒来到了澳洲。于是1月26日这一天，成为了澳洲国庆。
菲利普总督还把上岸的地方称为悉尼湾，把今天从北悉尼到Artarmon的大片土地命名为St Leonards。
英国人来到澳州后，不断把土地分封给对建设新家园有功的官员、士兵和工匠，这一大片土地后来陆续分出了Artarmon、Lane Cove、Naremburn、Crows Nest等属地。1890年开始有第一条铁路，往西北通到Hornsby。通车时，铁路起点的区域被命名为North Sydney。1932年，悉尼港大桥通车，铁路可以向南通往悉尼CBD。
南北通上火车，人流、商铺就多起来，St. Leonards慢慢开始兴旺。
较早来的华人移民应该记得，二十年前，这里的主要特色是沿太平洋公路两旁分布着许多家具店。到2003年，St Leonards有了新地标The Forum，那是在火车站上盖建起的三栋写字楼加两栋住宅大厦(25层、38层)，在悉尼下北岸成为一个重要标志。
差不多同时，北悉尼政府推出Crows Nest Masterplan，对主要大街进行整改，以咖啡店、酒吧、餐馆为主题，建成欧洲风情的步行购物村落。
想不到，就是这个“火车能到的村落”，十多年后，成了“城市生活指数Urban Living Index”排名第一的宜居城区。
“城市生活指数”是由Urban Task Force委托著名分析顾问公司McCrindle开发的系统，对悉尼228个城区宜居性进行持续测量、比较和排名。
世界上有很多城市宜居排行榜。最有名气和权威性的，要数墨尔本刚跌到第二、悉尼第五，由美国经济学人智库所办的最宜居城市排名。但是，即使这个排名，也被认为关注城市的品牌名气大于实际分析。
而“城市生活指数”就截然不同，它是以“房屋可负担性”、“社区融洽度”、“就业情况”、“生活设施配套”、“交通便利度”等5大类别来判断一个城区的宜居程度。这5大类下面分别设有四个指标，每个指标由1-5打分。再把总分加起来就可以得到宜居城区排名。
McCrindle先生认为：城市的宜居程度与其密度紧密相关，宜居程度主要由本区的内在特征决定，而不是由外部都市化程度来决定。
什么意思呢？我的理解是：当我们审视一个大都市时，很可能被新建机场、铁路和公路网、或再生能源规模等面子工程吸引眼球，这就是所谓名气，根据它来评分，不能真实反映有多宜居。
靠谱的方法，是先看它能否吸引人居住。
宜居的，必然会有一定的密度，然后再比较这个城区内，起凝聚作用的各种因素，如人口、住房、工作、绿化、交通、购物等等。
这个“指数“简单而又接地气，我认为很有参考价值(有兴趣的朋友请看urbanlivingindex.com)，只因少被宣传，知道的人不太多。但能被它评为第一已经很有说服力 - Crows Nest和Surry Hills以85分并列第一。
St. Leonards/Crows Nest 如何宜居呢？归纳起来可以这样说：
交通：这里离CBD只有6公里，除了有火车站，主街就是太平洋公路，旁边还有M2高速公路。未来还会增加悉尼地铁和通往北部海岸的隧道公路，可谓四通八达。
生活： 这里最讨人喜欢的是保留了大量的文物建筑，有绿树成荫的街道和数目众多的绿地公园，有欧洲村落式酒吧食肆和居住环境，有多所名校和北悉尼TAFE，除了品类齐全的零售商业，还有好多艺术画廊。
工作：这里有国际级的大型医院Royal North Shore Hospital和North Shore Private Hospital，连新州卫生部也会即将搬到这里。进驻的大公司包括Toyota, IBM, Lenovo, Oporto, SBS电视台，Fox Sports, Tesla, 还有大片轻工业区。
人群：如果分析每天进入St. Leonards的人口，你会发现他们主要来自悉尼北岸、St Leonards本区, 然后是Greenwich, Lane Cove, Neutral Bay及Wollstonecraft，是教育程度比较高，生活比较富裕的“高端”人群。
从悉尼西南部通勤而来的很少。
从St. Leonards外出的呢？他们的工作地点首选是悉尼CBD，其次是在本区，然后才往Chatswood, North Sydney, Macquarie Park和Pyrmont。
也就是说，宜居也是一个相对概念 。如果你喜欢这样的人群， 这自然就是你的目的地。
那么，我们算是找到答案了吗？
慢着，聪明的你可能会问：这说的是过去和现在，未来是否能保持？明天会否更好？
这就要说到政府正酝酿的一个大招：这个悉尼第一的城区还要再升级！ 看看本月推出的 《St Leonards and Crows Nest 2036》计划在咨询公众意见，你就知道，这不是说说而矣。
对于这个100公顷的小地方来说，做20年发展计划，是一个破格的待遇。
我们都知道，大悉尼发展委员要把悉尼分成三个中心，即《A Metropolis of Three Cities》计划。然后，要把三个中心连接起来，让每个区域都形成30分钟生活区。怎么连呢？这需要一个大交通计划，即《Towards Our Greater Sydney 2056》，其重点是：Sydney Metro和新机场。
搭出这个大框架，为的是安置更多的人口，制造更多就业机会，完成经济增长的指标。于是政府划分大区把任务分出去。《North District Plan》负责的就是生产力水平最高，居民对城市生活规划参与度也最高的悉尼大北区。
作为大北区内国际经济大走廊重要一站，St. Leonards /Crows Nest有大型医院、有工业制造、有欧州村落式的生活环境、有著名的私校和精英公校，而且在地理位置上，更方便连接悉尼北海岸广大地区的高端人群。于是就成为三大CBD之下最优先发展区域。这一区做好了，对整个悉尼的发展将有良好示范作用。
如何升级？“两个火车站交汇”会带来加倍的人流，“离火车站800米”的范围也会明显扩大，于是整个城区的格局就发生巨大变化。
政府从几大方面提出方案，提升城区的居住环境：
保持欧洲村落氛围，同时令社区生活更丰富。
在恰当位置增加密度、楼宇高度，并做好与低层区域的过渡。
改善医院出入和横过太平洋公路。
增加绿化和南北开放空间的连接。
保持文物，保持工业用地。
增加未来就业职位
环境改善后，可容纳的人口就可以增多，到2036年，要增加16,500个就业职位，达到就业人数63,500人。其中知识密集型24,730人，餐饮服务8,450人，轻工业11,520人，医疗教育18,800人。当然，主要增量是在两个火车站附近。
由于Sydney Metro的带动，悉尼的住房分布会出现重大的调整，所有Metro车站附近，将会建造高层、高密度住宅，离车站远的地方，住宅会减少。St. Leonards /Crows Nest两个车站将会出现更多高层建筑。计划到2036年，增加6,500套房。
知道了政府的整套未来计划，你可能会对St. Leonards更加感兴趣，甚至想马上行动买一套房，或开一家餐馆。那么，我提议你了解一下由JQZ打造的88 in St. Leonards。
这个项目包括一栋15层高的A级写字楼，两栋约700套住宅大楼（25层、47层），总值高达16亿澳元。大家可能早已看过不少介绍这个项目的文宣，所以关于它位置的优越性，设计的大气，还有到名校、医院和车站的距离等等，我就不重复多说了。这里只是再补充一些资料给大家参考。
项目可以说是系出名门，最早由建造The Forum的Winten Property Group开发。开始时只是88 Christie Street 一块2000平方米的土地，得到Lane Cove市政府批准，盖一座16层高的办公楼。那正是悉尼住宅市场红火的时候，Winten知道这远没有反映出优越位置的价值。于是通过PTW建筑师事务所把它改成可建777套公寓的两座大楼，并转手卖给了开发商Dyldam。
这样一块高密度核心资源聚集的区域中心，势必会成为发展商抢占的战略高地。于是，当Dyldam完成周围商业用地收购再次转手之际，毫无意外的引来了包括Meriton, Mirvac, 绿地等一众顶级发展商的竞标。历经数月谈判，热烈角逐，最后由JQZ一举夺得。
JQZ是大家熟知的开发商，在悉尼已经完成了十多个大型住宅项目，包括Waterloo的Emblem, Parramatta的River Vistas, Macquarie Park的Prime, Homebush的Grand Central等。因为在St Leonards 2036远景规划中，这个项目无疑是点睛之笔，所以JQZ准备不惜工本地投入，把88 by JQZ建成悉尼下北岸的新地标。
JQZ集团对这一意义重大的开发机会无比期待，致力把这一地标性建筑打造成北岸地区质量和设计的开发标准。项目规划了30,000平米商圈，入驻大型超市、高档餐饮和精品专卖店。同时再在铁路的上面，加盖出1055平方米广场绿地、一个图书馆和直接连通火车站的隧道。
买房者对这种政府的大型规划通常有个顾虑，就是供应量会不会太多呢？我觉得，政府规划到2036年，提供6,500套住宅供应量，算是很克制、很合理。而对于这样的超级位置，永远都是：不单要买好，还要买的早。
对于公寓的内饰和景观，大家不妨亲临展厅自己体验，展厅位于Level 10, 201-205 Pacific Hwy St Leonards, 7天开放，上午11点至下午4点。CBRE咨询电话 02 8969 8500
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
