以下短文由四方地产根据客户购房过程中出现的种种疑惑进行解答，实际针对的是墨尔本置业，增长买家们对墨尔本置业的基本信息。若表述不明，可与专业律师作进一步确认，感谢配合~
（预计阅读时间：3 分钟）
选择海外置业受到全世界海外人士、尤其是高净值人士的青睐，这得益于其靠近亚洲金融中心，拥有不少财资丰厚的海外投资者，稳定的货币汇率和壮丽的海港景观。
亚洲的投资目光聚焦澳洲房产的时候，与房产投资相关的所有政策都变得炙手可热，每一位投资者都绞尽脑汁，对任何可能获得更多收益，减少更多支出的政策进行反复推敲。今天四方地产在这里就要给大家科普一下海外人士来维州购房都要留意哪些问题。
海外人士是否有资格购买墨尔本房地产？
可以确认的是，所有海外人士皆可在澳洲境内购置物业，澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产，但不同身份的海外人士在澳洲买房也有着不同的规定。
澳洲对海外人士所购置的物业有何规定？
1、持临时居留签证的海外人士（指持有12个月以上签证长度的海外人士）只能购买一套二手房，提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳境内。而且该二手房只能用来自住，不能出租；在签证到期后的三个月内，要把房子卖掉。
2、持临时居留签证的海外人士在购买新房时则没有上限要求，可以购买任意数量。
3、没有签证和签证长度小于12个月的海外人士不能买二手房，只能买新房或空地做投资用。
4、如海外人士想买二手房后推倒重建，需要申请FIRB。在规定时间内没有推倒重建可要求延期。
5、持过桥签证的海外人士不能一人单独买二手房。
6、持旅游签证的海外人士，即使签证期超过12个月，也不能买二手房。
留学生购买澳洲房产可申请贷款吗？
18岁以上的留学生可以独立签合同，如果购置物业需要贷款，建议合同上一并放上父母姓名，询问专业的贷款人士寻求最划算的贷款方式。虽然现在澳洲贷款政策不利于海外人士，但这不意味着海外人士在澳洲无法申请贷款。（详情建议咨询专业贷款Broker）
投资房屋类别都分别有什么特点？
公寓一般位置好，总价低，现金流稳定，但是维护费用高，增值空间相对小；
独栋别墅一般都坐落在郊区，可能有短期的空置期，维护费用相对较低，长期持有增值潜力大。
优质联排别墅备受客户青睐的原因在于结合了以上的优点。当然一般联排会出现没有独立门牌号，车道共用，有少许物业管理费用等。
海外人士购买澳洲新房，有无数量限制？
无。澳洲相关规定海外人士投资及购买本地房产无数目上限制。
澳洲物业的产权与国内的有何分别？
澳洲的是永久产权，可世代相传，是不可复制的土地资源类资产；
而国内是40、50、70年产权，并且只有使用权，没有土地拥有权。
房屋交割后是否有房产证？
澳洲是地契证明，英文的翻译为Title, 一般公寓和联排为共享地契，而别墅为独立地契。
他们的证件只是一张印有公章的纸，上面有相应的编码，在澳洲的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。如果您是贷款买房，您的地契将抵押在银行，您可以向银行工作人员索要复印件。
若在国内购买澳洲房产，房款如何汇入澳洲？
若您地标在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务。近期，中国大陆对外汇管制十分严格，可联系其余金融管道进行换汇。
如果海外人士在澳洲投资，有无税收产生？
有。分为两种：
A: 每年的租金收入需要报税：当然有很多的费用是可以抵税的，如：折旧，贷款利息成本，房屋 缴纳费用，维修费用等。因此，新房抵扣费用之后的净收入所产生的收入税很少。
B: 增值税：售出房产的增值部分需要交增值税，海外人士30%或以上。持有澳洲房产的海外投资 者要保留留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据来用作为所得税减免。 结合目前澳洲政府对海外人士投资澳洲产业而制定的政策及审批⼒力度日趋收紧，我们建议您聘请专 业的、了解⾃己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。
若对墨尔本房产某套物业有意向，是否需要支付订金？
是需要支付订金的的。不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司， 一般支付2000或5000澳币不等，四方地产会有专业的销售人员为您准备和告知解释一切文件与注意事项。
买房必须要人在墨尔本吗？
取决于客户的情况，但从操作来说，不需要。
合同会寄到国内，签完直接寄回墨尔本就可以了。 当然您可以利用亲自来墨尔本的机会看项目位置，预约和您的律律师见，开设澳洲银行账户为未来打款，贷款等做准备。
谁会帮我处理好一切合同事项，合同会有人帮我审阅吗？
您的委任律师会帮您审阅合同，和开发商律师沟通，重要的是做物业交割的手续。费用收取有持牌律师和过户经纪人之分，俩者在操做事务上非常相似，前者收费1500澳币左右，后者880左右，其中没有包含海外人士申请费，转楼花额外手续费，或其他的非过户程序上的费用。
澳洲政府对海外投资者将征收多少印花税呢？
自2017年7月1日起，海外投资者的印花税将会被征收物业价值的12.5%。
FIRB申请费用是如何产生？
律师需要替海海外人士投资澳洲物业向澳洲外国投资审批委员会（FIRB）提出购房申请，只要是允许购置的房产，获批几乎100%。 根据房屋价格不定，有一定性的申请费用：100万以下5500澳币，100万－200万以下的为11,000澳币，以此类推。
买房的机会不能错失！7月1日（仅剩一周）起，海外买家购房申请费将涨10%！
房屋的首付支付去向，是否安全呢？
一般公寓房，开发商提供3种方式：
1）银行行保函
2）支票
3）网银转账支付
银行保函的好处是有一部分利息归于买家，但是完成保函的文件手续相对比较复杂，有可能到支付尾款的时候，需要额外准备10%的金额把银行保函换出来，即您需要准备的尾款是比别人多10%；
支票或网银转账直接支付到开发商律师的信托账户或指定房产销售公司的信托账户，好处是手续非常简单。
以上3种支付方式都很安全。信托账户受国家有关部门监督。
确定购买物业后，是否有文件可留档？
一般来讲，支付完10%，您的委任律师会有一份双方签订交换的合同及10%的收据。合同一般都是由律师来保管到顺利利交割之后可以让律师交还給您。
另外您如果是海外人士，应该会有FIRB申请通过的邮件和申请费用的收据。
期房的建造时间上有保证吗？如果延迟交房，怎么办？
期房合同里面有日落条款，规定开发商在所规定的时间之后完成工期。如果超过指定的时间，您可以通过法律程序终止合同并拿回10%首付。
由于受预售业绩，银行贷款，施工期间不可控因素等的影响，日落条款的时间一般比正常工期要长，对开发商有一定保护。当然开发商也希望严格控制建造时间来提高项目回报。
房屋是精装修吗？标准基本是什么？
澳洲新房都是拎包入住，精装修包括卫生间和厨房。
水，电，煤等全部接通（可能需要你自己去联系开通）。
另厨房配有灶台，吸油烟机，烤箱等固定设备。
购买的澳洲物业，容易找到租客吗？
据2016年年REIV的数据表明墨尔本地空置率在3%左右，也就是说一百套房屋里只有1.5-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。这跟您的物业所在位置很有关系。一般市中心公寓出租状况良好，独栋别墅远郊的等待期需要1-2个月。
投资澳洲的房产都有哪些相关费用和开支呢？
（1）物业管理费：一般在公寓和联排项目上会产生。公寓项⽬目在2000-3000澳币左右/年；联排在 1200澳币左右/年。
（2）市政管理费：通常为$1,200/每年（根据区域可能会有所不同）。
（3）排污费，一般在$1,000-$1,200之间，在澳洲排污费由房东支的，水电使用费则有租客支付。
（4）房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行行 购买，通常在$500—$1,000/每年不等。
在澳洲购买期房有什么优势呢？
投资回报高：当开发商将新楼花投放市场时，常会以较低的价格出售以完成预售目标。一旦完成预期，项目才正式动工；这也是价格开始提高的转折点。因此，早期注资的投资者会得益于价格攀升前的期房购入。
选择多样化：在澳大利亚，公寓多作为楼花销售，客户在开盘之际选择比较多样化。不同的楼层户型，朝向和外景等等都可以作为客户挑选的因素，而现房或接近现房时期，可供自由选择的物业则十分有限。
首付门槛低：楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。
购买时间多：楼花最终的房款是在项目完成后再交付的，一般可能需要几个月与现房相比，购买楼花的买家有更充足的筹款时间，以及申请首次购房补助等手续所必要的时间。
适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有限制，方便自住或投资的需求。
澳洲房地产市场有何特点？
社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、房屋供给长期短缺等特点。
澳洲的房屋都是什么结构？
澳洲有纯砖结构，纯木结构，及钢筋水泥混合结构，砖木混合结构。
从实用程度、维护成本、 建造成本、节能减排等方面综合评定，别墅一般采用砖木混合是普遍的结构。
澳洲的房屋应选取什么朝向？
其实，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人认可的好的房子。
可以有子女继承物业吗？
法律规定是可以由子女继承的，并且没有遗产税。
海外人士在澳洲置业是否在法律上得到保障？
海外人士在澳洲的财产完全收到等同当地人士一样的法律保护，且您对房产的拥有权是终身的。
以后要出售我的房子，应如何处理？
您可以委托任何一家地产中介出售您的房子。只需要跟您签署独家销售协议，并确定销售周期，佣金，广告费用等细节。 您自己本人不必亲自来澳洲。
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