1.5%的历史超低利率不变

在澳洲央行行长史蒂文斯离任辞去担任10年的澳央行行长职位之后，新上任的央行行长洛威宣布了他担任央行行长以来的首次重大利率决定：

澳洲央行将官方利息维持在历史最低点不变：1.5%

据悉，八月澳储的降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，这被视为驱动房价上涨的重要因素之一。

悉尼墨尔本本里斯班鹤立鸡群

不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是，悉尼、墨尔本、布里斯班鹤立鸡群，在过去两年间资本利得率显著提升。

行业普遍认为，澳洲房价当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排第三，同期上涨18%。珀斯和达尔文垫底，分别增长8.2%和9.7%

人口预计一再拔高，住房供不应求

除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

以悉尼为例。新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于25年将增213万人。

这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。

通过Research我们可以看到这样的数据：在2016年，除去12岁以下的孩童，澳洲新增移民总量为186,258人；

（2015-2016财年澳洲全年移民人口增长统计）

而2016年澳洲房屋增建数量为17,537户。

  （2006-2016年房屋增建数量)

所以，以每一户居住6人为例，今年光移民人口的增长就至少需要31,043户房屋供应才可满足需求，那么实际增健的17,537户是明显的远远供不应求。

买家的焦灼

售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。近来出席拍卖会的很多都是为子女买房的父母，言谈间有着害怕子女未来无法承担房价的担忧。

充足的资金基础和政策驱动房价上行

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

在数据方面，悉尼土地发放量在2015年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

各州政府努力破解住房难题

我们以维州为例：近日，维州政府宣布将在墨尔本关键发展区域规划17个新区，与此同时重新规划10万个住宅街区，以解决住房难题。

据澳洲广播公司报道，维州政府将在本周内陆续宣布一系列政策举措，解决居民住房难题。墨尔本关键发展区域将规划17个新区，并且重新规划10万个住宅街区。

其中包括距离墨尔本CBD约50公里的卡尔卡洛（Kalkallo），区域内克洛弗顿（Cloverton）规划将在未来30年内发展成可容纳4万居民的社区。

维州规划厅长怀恩（Richard Wynne）表示，稳定土地供应以及高质量区域规划都至关重要。帕拉斯财长向居民保证，政府将继续实施各种政策举措确保住房供应满足需求。维州政府未来10年基础设施建设经费将从平均每年49亿澳元上升至平均每年84亿澳元，这一数字还将继续上升。