办公室饮水机前白领们常年热议的话题之一，是抱怨商店早在二月份就提前开售复活节彩蛋了。我认为提前做好报税准备也同样如此，因为帮助人们省钱是最重要的。为此，在财年尚未结束、报税季尚未到来之际，这里谈谈投资房的折旧抵扣税收的问题。

《API杂志》的文章认为，利用折旧抵税省钱的“派对”尚未结束，但游戏规则已经改变。把它称为一个“派对”并非作者的主意，但你能想象得出使用投资房建造价值折旧抵扣税收有多热门。

税务政策的变化，虽然使得利用折旧抵扣税收受到了更多的限制，但是统计数据仍然显示，除了极少数情况外，该方法仍然是有效的方法。我经常被直截了当地问到，花钱买份投资房的折旧时间表是否有用。

标准的问题是，“我们可以说，例如，如果房屋建于60年代，这将是不值得的？”答案是否定的。我会对此解释。

这里先从投资房必需折旧时间表的情形说起。

1.房屋是在1987年9月16日后才建成的

如果房产是在此日期之后建成，那意味着您可以该房产原始建造价值进行折旧，来抵扣税收。这些扣除参见《收入税评估法》的第43部分。这是一个关键的触发因素，因为最糟糕的情况是，买折旧报告书的费用也可以抵扣税收。

这里做个简单的计算。从房东数据库中搜索，发现新投资房产的平均建造成本为26.7万澳元。

如果该房产是1988年建造的（因为1988年的建造成本比今天便宜），则其建造成本是10.2万澳元。该成本还包含了价值约2万澳元的电器设备和家具，那么该投资房可用于折旧扣税的房产建造总值为8.2澳元。无论您何时购买该房产，这都使得您在2028年前，每年获得2050澳元的抵扣额度。

2.物业在1987年9月16日之后，新建了厨房和浴室

根据改建情况，您可以从改造完工后的40年内，每年提取新建筑/装修价值的2.5％作为折旧额抵扣税收，不论这些改造工程是由以前的房东完成的，还是你自己完成的。

因此，你不能简单地说，对于折旧抵扣税收而言，60年代建成的房产没有价值。如果房产在1987年之前建成，原始结构将不具备提取折旧的资格，但在1987年以后的改扩建和装修价值则可以折旧抵扣税收。

此外，1992年2月26日之后完工的人行道路径和篱笆等结构性建造费用，也可以折旧抵扣税收。现在的诀窍是需要知道这些工程完工时的粗略成本。对于每10万美元的建筑修缮费用，您每年可以申报2500澳元的抵扣额度。

如果这些改扩建工程是由以前的房东完成的，则需要请测量师来估算这些工程当初的建造价值，但只有这些工程的建造价值超过4万澳元，才会产生抵扣的价值。实际上大多数人都会指认他们看到的厨房和浴室耗费了4万澳元。如果您不确定，请咨询建筑成本估价师（quantity surveyor）。

3.你购置了全新的房产

全新的房产也要折旧，听起来很简单，甚至愚蠢？

但是，我们仍然在为购买新房产的人们制作折旧时间表，而且这些人等待了好多年才能完成折旧的全过程。而之后的房东再也无法提取折旧了。

现在折旧抵税政策变化之后的诀窍是，如果您在2017年5月9日之后购买的新房，如果您决定搬进，那么家中的工厂物品和设备可以用来抵扣税收，这里的工厂物品是指地毯、家电和加热器等物品。

此外，如果您是在2017年5月9日之前购买的，则该房产需要在2016/2017财年对外出租。这正是为什么当人们说，如果您在2017年5月9日之前购买房产，您就无法适用该规定获得税收抵扣时，那么我就会与之争辩。如果您当时直接入驻并住满一年，那么您就无法抵扣！

最后总结一下，这些可能是最简单的三种折旧抵扣税收情形，它们说明了买份折旧时间表的用处，因为它可以为您节省开支。

当然还有很多特殊的情况和细微差别，所以总是值得花一点时间咨询。但如果您的投资房属于这三类中的任何一类，那么今年报税时，您可能就会获得收益。

文选自网络，版权归原作者所有。

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