中澳房产投资差异VOL.1—产权及买卖体制【涨姿势向】,小郭看房微信公众号文章

澳大利亚作为老牌资本主义国家，以其稳定的经济、宽松的投资环境和优秀的自然环境，正在吸引大批的海外投资者。国人就是其中的主力军之一。但是，由于社会制度的差异，中澳在房地产投资领域的政策与规则也有些许不同。

我们在这里为大家总结中澳投资的四大差异，分四期发布，每日更新，敬请关注。

顾名思义，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

一. 中澳产权定义有差别

国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax.

二. 买卖体制不同

澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主(Vendor)和买家(Customer)是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——中介(Agency)完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请Broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的Bargainpower（集合买家，相当于团购），有时可以向开发商为买家争取利益。

三. 澳洲中介并不可怕

提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence）。

随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至FairTrading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的， disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

四. 中澳买房流程不一样

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA（development approval）审批下来就开始卖。开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地… 先付一定数量的订金，之后付房款的10%（首付的10%，会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险）,建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产就好于后期购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。